Quý 1, 2018 – Bong bóng đã xuất hiện, nhà đầu tư ôm ‘bom’ mà không hay

Về các cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2007, năm 2010 đã gây tác hại rất lớn đến nền kinh tế, đến an sinh xã hội, đến sự bền vững của thị trường bất động sản, mà di chứng còn kéo dài đến ngày nay vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn, Hiệp hội BĐS TP HCM nhận định.
Bong bóng đã xuất hiện sờ sờ trong cơn sốt đất lần này. Cụ thể, giá đất tại quận 9 có nơi cao hơn quận 2 (Tp.HCM); có nơi đội giá lên 2, 3 lần chỉ sau thời gian ngắn; giao dịch trên thị trường chủ yếu là mua đi bán lại hưởng chênh…
Sốt đất đã hút một lượng vốn của xã hội. Hệ lụy của bong bóng giá đất đang ảnh hưởng đến nền kinh tế, về lâu dài tác động xấu đến cuộc sống người dân.

Ngay đầu năm, người có trách nhiệm được giao điều hành để kiểm soát lạm phát của nền kinh tế đã bày tỏ nỗi lo bong bóng giá bất động sản có thể ảnh hưởng đến lạm phát. Trước đó, Chính phủ cũng nhiều lần lưu ý không để xảy ra bong bóng bất động sản.

Ấy vậy mà giá nhà đất vẫn lù lù đi lên, lan ra nhiều tỉnh thành, bất chấp quy luật kinh tế.

Thậm chí có lo ngại rằng “chu kỳ tăng nóng rồi vỡ” sẽ bị rút ngắn, không phải 10 năm như trước (năm 1997 xảy ra khủng hoảng tài chính khu vực châu Á, đến năm 2007 – 2008 nổ bong bóng bất động sản và chứng khoán).

Còn lúc này sốt đất đã lan ra, chẳng kém những năm 2007 – 2008.

Bong bóng giá đất nổ tung hơn 10 năm trước đã để lại những hậu quả nặng nề. Từ chỗ giá đất tăng từng giờ, người ta giành giật quyền mua căn hộ để bán lại, ngân hàng lao vào cho vay… là nợ xấu tăng vọt, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư nợ nần, phá sản.

Giá đất giảm 50-60% so với đỉnh điểm. Quan niệm “giá đất chỉ tăng, không giảm” đã sụp đổ. Cả xã hội đối mặt với giá cả tăng vọt… buộc Chính phủ phải đưa ra biện pháp thắt lưng buộc bụng, kể cả thay đổi mô hình tăng trưởng kinh tế để giải quyết hậu quả của tăng trưởng nóng.

Khác với cơn sốt năm 2007 – 2008, lần này Ngân hàng Nhà nước đã có “van” kiểm soát tiền đổ vào bất động sản.

Các ngân hàng vốn lão luyện trong “đánh hơi” rủi ro đã chủ trương định giá đất – tài sản thế chấp để vay vốn – không theo giá sốt nóng của thị trường mà định giá thấp hơn bình thường nhằm đề phòng nếu giá nhà đất sụt giảm vẫn bảo toàn được vốn cho vay.

Ngân hàng phòng thủ, từ chối kiếm tiền từ cơn sốt đất là điều đáng phải suy nghĩ.

“Giá đất tăng nóng thời gian qua một phần đến từ tâm lý kỳ vọng về nền kinh tế khởi sắc, tăng trưởng tốt hơn trong tương lai, nhưng nguyên nhân chủ yếu vẫn xuất phát từ tâm lý đám đông, nhiều người thấy thị trường lên thì đổ xô đi mua tiếp.” – Tiến sĩ Huỳnh Thế Du – Đại học Fulbright Việt Nam

Đóng băng bất động sản, do đâu?

Theo Hiệp hội, các cuộc khủng hoảng “đóng băng” thị trường bất động sản giai đoạn trong 2008 – 2009; giai đoạn 2011 – 2013 có thể bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:

Thứ nhất, tình hình khủng hoảng kinh tế thế giới bị năm 2008 đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam.

Thứ hai, mối quan hệ hữu cơ giữa chỉ số tăng trưởng GDP và thị trường bất động sản đã thể hiện rất rõ qua các năm như sau: Tăng trưởng GDP năm 2008 chỉ đạt 6,23% (thấp hơn kế hoạch đặt ra là 8,5 – 9%); Tăng trưởng GDP năm 2009 sụt giảm, chỉ đạt 5,32%.

Thứ ba, thị trường bất động sản đến thời điểm năm 2012 đã xuất hiện 02 vấn nạn rất lớn, đó là hàng tồn kho và nợ xấu, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước thì nợ xấu bất động sản là 28.000 tỷ đồng, chiếm 13,5% tổng dư nợ bất động sản; Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, nợ xấu là 4.125 tỷ đồng, chiếm 6,27%, hàng tồn kho bất động sản lên đến 14.000 căn hộ không bán được.

Nhìn tổng thể, cơn sốt đất hiện nay mang tính tự phát, đồn thổi, ăn theo hơn là có sự “tiếp tay” từ chính sách hay vốn ngân hàng.

Sốt đất diễn ra ở nơi quy hoạch quanh các dự án lớn của quốc gia như sân bay Long Thành, 3 đặc khu kinh tế, hoặc do “cò” đất đồn thổi – như Nhà nước siết phân lô bán nền khiến nguồn cung khan hiếm, gần đây là dân ngán căn hộ chung cư chuyển sang mua đất nền…

Trước bất thường này, cơ quan quản lý đã cảnh báo người dân về rủi ro khi mua đất theo tin đồn.

Sốt đất đã hút một lượng vốn của xã hội. Mua đất không phải là người có nhu cầu để ở – vì họ không có đủ tiền, mà chủ yếu là người đầu tư chờ giá lên bán lại.

Cơn sốt giá có kéo dài và tới đây ai chấp nhận mua lại đất với giá đã tăng nóng trong thời gian ngắn là rủi ro cho những người vừa rót vốn vào đất.

Tuy chưa vỡ, nhưng hệ lụy của bong bóng giá đất đang ảnh hưởng đến nền kinh tế, về lâu dài tác động xấu đến cuộc sống người dân.

Vốn chảy vào kênh đầu cơ. Ngân hàng Nhà nước có kiểm soát chặt nhưng không loại trừ có lắt léo, biến tướng để moi thêm vốn ngân hàng đổ vào bất động sản, dẫn đến nợ xấu.

Đất đai là “nguyên liệu” của hoạt động kinh tế, giá “nguyên liệu” tăng mãi, ắt làm khó nhà sản xuất và người tiêu dùng. Rồi đây, các địa phương có dự án lớn của quốc gia phải vất vả khi đền bù, giải phóng mặt bằng.

Giá đất quá cao, còn bao người đủ tiền để thực hiện giấc mơ an cư lạc nghiệp?

Đó là bức tranh tối của chu kỳ tăng nóng và tình hình còn tệ hơn nếu bong bóng giá đất bị… vỡ.

Nguyên nhân tạo bong bóng bất động sản

Theo Hiệp hội, các cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2007, 2010 có thể bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao; năm 2007 được đánh giá là năm mà nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng toàn diện; thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%, trong đó, một phần rất lớn đổ vào bất động sản, bên cạnh đó là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản; Có thể đã có hiện tượng kiểm soát không chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Thứ ba, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và có dấu hiệu có giới đầu cơ bất động sản cầm trịch các đợt sốt giá;

Riêng cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2010 có thể còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có thể có một phần đáng kể nguồn vốn này được đầu tư vào bất động sản mà không được kiểm soát chặt chẽ.

Quan điểm trên được Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright Việt Nam đưa ra khi trao đổi với báo Tuổi Trẻ về những đợt sốt đất đang diễn ra tại Việt Nam. Ông Du cũng nhận xét: “Bong bóng bất động sản đang tạo ra sự mua bán lòng vòng, khiến dòng vốn không chảy mạnh vào sản xuất, kinh doanh…”

Vậy điều gì sẽ xảy ra khi “bom” nổ? Dưới đây là những phân tích của Tiến sĩ Du về vấn đề này.

– Ông có thể đưa ra giải thích về hiện tượng “tâm lý đám đông” trong các cơn sốt thời gian này không, thưa ông?

Theo tôi, sốt đất hay sốt chứng khoán có bản chất giống nhau vì cùng xuất phát từ tâm lý “nghĩ”. Trước các tin đồn về quy hoạch ở một nơi nào đó, khi nhiều người cùng nghĩ giá đất sẽ lên và đổ xô đi mua, nhu cầu mua tăng đột biến khiến giá đất lên thật.

Khi đó, mọi người tự thấy đã phán đoán đúng về thị trường nên lại đổ tiền đi mua tiếp, những ai chưa mua được cũng sẽ tìm cách đi mua với suy nghĩ giá đất còn lên nữa. Đây gọi là kiểu tâm lý dồn sóng. Đến thời điểm thích hợp, nó sẽ khiến thị trường hình thành bong bóng, trong khi không có nhu cầu mua ở thực.

Đến thời điểm thị trường đạt đến một mức giá nhất định, sẽ lại xuất hiện một tâm lý ngược lại, đổi chiều hoàn toàn: giá cao quá, cần phải giảm. Tuy nhiên, khi cả thị trường cùng đua nhau giảm, mà đúng là giảm thật nhưng sẽ không còn ai dám nhảy vào mua, bởi kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm nữa. Điều này giải thích vì sao sự chuyển đổi kỳ vọng chính là hệ lụy lớn nhất của các đợt sốt đất.

Thực tế, sốt đất bao giờ cũng đem đến những suất sinh lời vô cùng lớn, thậm chí còn lên đến vài trăm phần trăm. Trong khi đó, kinh doanh buôn bán thông thường thì mức sinh lời khoảng 20% đã là ngưỡng rất cao, nhiều người mơ ước.

Trước cảnh thiên hạ mua bán, kiếm lời náo nhiệt và dễ dàng, nhiều người bắt đầu lung lay với công việc mưu sinh của mình, bắt đầu xuất hiện tâm lý nếu cứ làm mãi công việc như hiện tại, cứ miệt mài may giày, nuôi gà thả cá hay lái taxi thì sẽ không có cơ hội đổi đời. Trong khi đó, chỉ cần đổ tiền vào đầu tư mà đúng ra là đầu cơ vào bất động sản thì có thể kiếm được mức lợi nhuận trong mơ.

– Nhà nước có được lợi gì trong những cơn sốt đất này không, thưa ông?

Trong các đợt sốt đất, các giao dịch buôn bán bất động sản tăng mạnh nên có thể sẽ đem lại một vài nguồn thu thuế cho Nhà nước, tuy nhiên nếu so với những mất mát mà cơn sốt bất động sản gây ra cho bất ổn kinh tế vĩ mô thì khoản thu này chẳng đáng là bao.

Ngoài việc đẩy giá đất lên cao, bong bóng bất động sản còn cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh, hơn nữa cũng khiến giá cả trở nên đắt đỏ, lạm phát tăng, ảnh hưởng đến các chính sách an sinh xã hội… Đáng nói là những hệ lụy này không thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Mặt khác, thuế bất động sản hiện nay của Việt Nam cũng chưa theo kịp các đợt tăng nóng của giá đất. Tại các nước, loại thuế này có những hệ số, điều chỉnh đánh giá nhiều yếu tố… Trong khi đó, tại Việt Nam thuế đất được cho là đã khá lạc hậu.

Trước các diễn biến đang xảy ra của thị trường, chúng ta có thể nghĩ đến một chu kỳ 10 năm bất ổn, kể từ năm 1979 đến nay của bong bóng bất động sản, ngân hàng.

Nhưng tựu trung, tất cả đều xuất phát từ lòng tham, hiệu ứng tâm lý đám đông mà điển hình gần đây nhất là vụ vỡ lở tiền ảo lừa 15.000 tỉ đồng. Mọi người đều đang bất chấp những lời cảnh báo, không quan tâm đến những nguyên tắc kinh doanh, lợi nhuận thông thường.
– Khi sốt đất xảy ra, tại sao nhiều người vẫn lao vào dù đã được cảnh báo, thưa ông?

Thực ra, mọi người thấy cơn sốt đất và đều hiểu hệ lụy của nó, nhưng hầu như ai cũng có suy nghĩ mình hơn người khác, cơ hội luôn có chỉ cần thoát được hàng trước khi bong bóng nổ là có lời. Tuy nhiên họ lại quên rằng chính mình cũng đang ôm “bom”, để nó nổ là chết và không ai biết trước được bong bóng sẽ nổ vào khi nào.

Hơn nữa, mọi người cũng đều quên rằng thời điểm mà mình muốn đẩy “quả bom” đó sang tay người khác thì cũng là lúc cả thị trường ai cũng đang ôm “quả bom” này trong tay. Chắc chắn sẽ rất ít người thoát ra được.

– Với quan điểm cá nhân của mình, ông cho rằng Nhà nước cần làm gì trước các cơn sốt đất?

Tôi cho rằng, trước hết từ phía cơ quan quản lý thì biện pháp hạ nhiệt thị trường hiệu quả nhất chính là công cụ về thuế. Bên cạnh đó, từ những cơn sốt đất cũng đặt ra nhu cầu được cung cấp nhiều hơn nữa thông tin thị trường.

Một trong những nguyên nhân khiến giá đất tăng cao là do chính quyền các địa phương và Nhà nước chưa làm tốt công tác quản lý và quy hoạch đô thị, thông tin đến người dân chưa đầy đủ. Do đó, người dân cần được tiếp cận thông tin một cách minh bạch hơn, dễ dàng hơn, từ đó giúp họ hiểu điều gì đang xảy ra trên thị trường và bình tâm trước các tin đồn.

Cuối cùng là sự hỗ trợ từ phía các ngân hàng, cần phải kiểm soát dòng tiền, tín dụng chảy vào bất động sản. Thực tế, phần lớn các khoản tiền đổ vào bất động sản đều là tiền đi vay.

Dù đã có hành động nhưng chúng ta cần quyết liệt hơn nữa, vì nếu không làm ngay, sẽ rất khó có thể giải quyết nợ xấu ở các ngân hàng và nguồn lực từ ngân hàng không được dành cho hoạt động sản xuất kinh doanh thực sự.

– Vâng, xin cảm ơn ông!