Trong chủ đề lần này, Thiện Bình sẽ chia sẻ cách đọc và hiểu một bản đồ quy hoạch đất đai để tránh trường hợp rủi ro về pháp lý trong việc đầu tư bất động sản. Có nhiều nhà đầu tư không nắm rõ được thông tin quy hoạch và rất nhiều anh chị em khi đầu tư là chỉ nghe các bạn môi giới chỉ bản đồ quy hoạch, chỉ thế nào thì biết thế đó. Việc đọc được nó và hiểu sát được quy hoạch khu vực mà anh chị định đầu tư thì rất nhiều người cũng chưa biết. Trước tiên thì Thiện Bình muốn nhấn mạnh rằng các thông tin về các bản đồ quy hoạch tính đến thời điểm hiện tại thì nó đều được công khai minh bạch rõ ràng nên mọi người cứ yên tâm là để tìm kiếm những bản đồ quy hoạch của vị trí mà anh chị định đầu tư thì nó không khó. Cách đọc nhanh bản vẽ quy hoạch để không bị lừa trong đầu tư bất động sản như thế nào thì chuẩn?
Trong chủ đề này tôi sẽ hướng dẫn anh chị và các bạn cách đọc 3 loại bản đồ quan trọng nhất cụ thể là bản đồ 1/5000, 1/2000 và 1/500, đây là ba bản đồ rất quan trọng trong đầu tư bất động sản. Đa phần thì trong đầu tư anh chị em đều chỉ để ý đến bản đồ 1/500 thực ra điều này không sai bởi vì đó là chi tiết nhất và rõ ràng nhất thế nhưng dựa vào bản đồ 500 để nắm bắt tổng quan về tổng thể quy hoạch của toàn bộ khu đó, để nhìn ra tiềm năng trong khu vực đó thì bản đồ 1/500 nó khá hạn chế. Đó là lý do vì sao mà anh chị em đầu tư cũng nên kiểm tra cả bản đồ 1/2000 và 1/5000 dựa vào những bản đồ quy hoạch thì anh chị em sẽ nhìn tổng quan về lô đất, nắm rõ được những tiện ích xung quanh của lô đất đó ví dụ như là cơ sở hạ tầng rồi giới hạn chiều cao và phù hợp với loại hình bất động sản gì. Dựa vào đó để anh chị em có thể quyết định là đầu tư hay không?
Đầu tiên tôi sẽ hướng dẫn anh chị bản đồ quy hoạch 1/5000 trước, với bản đồ quy hoạch 1/5000 thì nó giúp chúng ta xác định được những khu vực chức năng, định hướng được giao thông, xác định được các mốc giới, địa giới của những khu vực để phát triển hạ tầng ví dụ như là đường xá, cầu cống hay là dân cư rồi cây xanh, mặt nước… Đây là bản đồ khá quan trọng về tổng thể một khu vực mà anh chị em định đầu tư bởi vì nó xác định được mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư sau này, nó cũng để xác định về vấn đề giải phóng mặt bằng bồi thường hay di dân về sau. Bao giờ trong bản đồ quy hoạch cũng có những phần nội dung chính như:
- Trước tiên là tên của bản đồ quy hoạch. Dựa vào tên thì xác định được chính xác vùng hay khu vực mà chúng ta định đầu tư. Tiếp theo là anh chị sẽ có cái nhìn tổng quan mà tôi nghĩ nhiều người cũng có thể là dự đoán được ví dụ như là màu xanh của lá cây thì nó thuộc cây xanh, rồi màu xanh nước biển thì nó thuộc mặt nước sông ngòi, những màu mà nó liên quan đến màu vàng, màu cam thì phần lớn nó sẽ là đất ở, màu tím thì là khu công nghiệp hay là cụm công nghiệp, rồi màu đỏ thì nó là trung tâm hay là những khu hành chính. Đó cơ bản là vậy thì anh chị sẽ nhìn những ký hiệu, những cái màu sắc trong này để xác định những cái khu vực một cách tổng quát nghĩa là dựa vào bản đồ 1/5000 này anh chị sẽ có cái nhìn tổng quan nhất về toàn bộ cái khu vực mà chúng ta sẽ dự kiến đầu tư để đánh giá những tiềm năng phát triển của nó ví dụ như là công nghiệp hay là du lịch, dịch vụ chẳng hạn.
- Tiếp theo chúng ta sẽ đến bản đồ 1/2000, nó đang nhỏ dần và thu hẹp dần. Cái bản đồ 1/2000 này nó sẽ giúp chúng ta phân chia và xác định được những chức năng sử dụng đất và mạng lưới hạ tầng công trình cụ thể. Cái bản đồ này nó sẽ giúp cụ thể hóa những cái nội dung của cái bản đồ 1/5000. Có nghĩa là nó chia nhỏ và nó chi tiết hơn nữa so với cái bản đồ 1/5000, dựa vào bản đồ 1/2000 này anh chị sẽ xác định được những ranh giới, những diện tích của khu vực lập quy hoạch. Ngoài ra chúng ta cũng có thể xác định được những chỉ tiêu về sử dụng đất, rồi hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng con phố.
Ngoài ra thì chúng ta cũng xác định được chức năng sử dụng đất cho từng lô đất ở trên đây, anh chị cũng có thể đọc ở phần ký hiệu để hiểu rõ hơn về những chi tiết về màu sắc, rồi những con số ở trên bản đồ. Đây cũng là một bản đồ khá quan trọng trong đầu tư bất động sản. Ví dụ là dự án của anh chị hay cái lô đất của anh chị đang nằm trong cụm màu cam này, xung quanh của cái dự án đó nó sẽ có những cái gì. Ví dụ như là cây xanh mặt nước nó ở đâu, diện tích khoảng bao nhiêu, rồi cơ sở hạ tầng xung quanh như thế nào, những cái đường sá nó sẽ kết nối ra sao với những khu vực khác. Đây là một cái bản đồ khá quan trọng nên trong đầu tư bất động sản anh chị cũng nên kiểm tra cả bản đồ 1/2000.
Quy hoạch khu đô thị An Thới Phú Quốc. Cách đọc nhanh bản vẽ quy hoạch để không bị lừa trong đầu tư bất động sản
Tiếp theo là chúng ta sẽ đi chi tiết hơn nữa đó là bản đồ 1/500. Cái bản đồ 1/500 này thì tôi nghĩ là rất nhiều anh chị sẽ cảm thấy quen thuộc. Bởi vì nếu anh chị đầu tư một dự án nào đó hay là một cái khu phân lô bán nền chẳng hạn thì phần lớn là người ta sẽ đưa cho anh chị xem các bản đồ 1/500. Bản đồ 1/500 nó chi tiết đến mức là anh chị có thể nhìn thấy được những cây xanh, cột đèn, diện tích đường xá trước lô đất cụ thể từng lô đất luôn anh chị. Bản đồ 1/500 này nó là bản đồ quy hoạch chi tiết tất cả các công trình trên đất như tôi đã chia sẻ, ví dụ như là hạ tầng kỹ thuật, nó bố trí đến từng ranh giới của từng lô đất. Đây là bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng của một cái dự án xây dựng nào đó. Về tổng quan ấy thì dựa vào 3 bản đồ trên, đặc biệt là 2 cái bản đồ 1/500 và 1/2000 thì nhà đầu tư bất động sản sẽ có cái nhìn từ tổng quan đến chi tiết nhất về cái mảnh đất hay về cái dự án mà chúng ta định đầu tư.
Mọi người chú ý về các bước để đọc các bản vẽ quy hoạch, đầu tiên đó là anh chị nhớ đọc cái tên bản vẽ trước để xác định chính xác khu vực mà chúng ta định đầu tư. Sau khi tên của bản vẽ quy hoạch chính xác rồi thì anh chị em hãy nhìn cách tổng thể nhất về bản đồ quy hoạch đó. Bước tiếp theo thì anh chị nhìn xuống phần kí hiệu của các màu ví dụ như là đất công trình công cộng, rồi đất quy hoạch, đất nghĩa trang, đất công nghiệp, đất mặt nước, đất cây xanh, đất quân sự. Và sau khi đọc những phần này xong, anh chị sẽ ướm lên trên bản đồ của mình để xác định những địa điểm cụ thể. Ngoài ra, anh chị có để ý ở phần trên thì có cái hoa gió. Cái hoa gió này cũng rất quan trọng dựa vào hoa gió này anh chị sẽ có thể xác định hướng gió nhất là với những khu vực thuộc cụm công nghiệp hay là những khu vực mà có công nghiệp nặng. Điều này rất quan trọng vì sao? Bởi vì nếu trường hợp anh chị mua vào những vị trí hay mảnh đất mà nó cuối nguồn nước hay cuối hướng gió của một bãi rác hay nghĩa trang, hay khu công nghiệp nào đó thì lúc này chúng ta sẽ gánh trọn những cái ô nhiễm rồi.
Trên đây là tổng quan nhất về cách đọc bản vẽ quy hoạch. Thực ra là lấy một bản đồ quy hoạch nó không khó, tôi cũng đã nói và hướng dẫn rất nhiều ở trên những cái chủ đề mà tôi đã chia rồi nên ở phần này tôi sẽ hướng dẫn một cách tổng quan nhất. Về cái bản đồ quy hoạch thì hiện tại đã được công khai, nó công khai và minh bạch trên tất cả các địa phương vậy nên cách đơn giản nhất để lấy một bản đồ chính xác nhất, được cập nhật sớm nhất, anh chị có thể lên xã phường để xin cho xem bản đồ. Ngoài ra, anh chị cũng có thể vào những phòng công chứng thuộc địa phương đó để xin mua hoặc là xem bản đồ. Ngoài ra thì cũng có một số những website trên mạng hay những app có cập nhật những bản đồ quy hoạch của những địa phương nhưng đôi khi nó cũng không phải là chính xác nhất và cập nhật sớm nhất đâu. Có thể đó là những cái bản đồ quy hoạch cũ chưa được cập nhật chính cái mới nhất, vậy nên anh chị chỉ dựa vào như bản đồ kế hoạch ở trên internet hay app trên điện thoại thì nó cũng có rủi ro nhất định. 
Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “Cách đọc nhanh bản vẽ quy hoạch để không bị lừa trong đầu tư bất động sản”, nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.
Xem thêm:
