Đánh giá thị trường bất động sản Phú Mỹ: Trong thời điểm như hiện nay, khi mà thành phố Hồ Chí Minh ngày một trở nên đắt đỏ hơn và đối diện với một loạt những vấn đề nóng hổi của một đô thị lớn, nhờ sự phát triển đồng bộ của cơ sở hạ tầng mà vấn đề giao thông liên vùng thuận tiện và dễ dàng hơn, dân trí trong khu vực được nâng cao và người dân cũng dễ dàng tiếp cận thông tin nhờ mạng lưới Internet phát triển. Thế hệ của chúng ta sẽ được chứng kiến trực tiếp sự chuyển mình mạnh mẽ và nhanh chóng so với các thập kỷ trước của các đô thị vệ tinh tại các tỉnh lân cận Sài Gòn như Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương Long An, Đồng Nai vẫn là những điểm đến số một nhưng không còn là duy nhất đối với các làn sóng di dân.
Dù mua ở bất kì tỉnh thành nào, chỉ cần nhà đầu tư lựa chọn vị trí đúng đắn và đúng mức giá, đều có thể gặt hái được những thành công ngoài mong đợi. Nhưng lựa chọn sáng suốt nhất vẫn là đầu tư bất động sản thị xã Phú Mỹ, thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với mục tiêu đặc biệt về xu hướng chuyển dịch, mở rộng cảng biển nhằm mục đích phục vụ cho những nhu cầu về trao đổi hàng hóa, dự kiến trong những năm tới (thời kỳ các ông lớn di dời nhà máy ra khỏi Trung Quốc) sẽ có dấu hiệu tăng đột biến. Thực chất, bên cạnh cảng biển, hiện tại Phú Mỹ dã là một trong những trung tâm công nghiệp lớn tại khu vực kinh tế trong điểm phía Nam rồi.
Trong bài viết ngày hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau phân tích sâu hơn về những tiềm năng của bất động sản Phú Mỹ. Nếu cần tìm hiểu thêm các thông tin chi tiết khác, quý anh chị đã biết đến bài viết có thể tìm đọc nội dung mới được trình bày ở lời kết, hãy lướt qua phần nội dung chính bởi vì chỉ có một ít chỉnh lý thôi ạ.
Dưới đây là một số phân tích và nhận định chi tiết về những tiềm năng của thị trường bất động sản thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, được đánh giá là một đô thị công nghiệp được quy hoạch lớn hơn cả thành phố Bà Rịa (đô thị loại II) hiện nay, vừa được Thủ Tướng đồng ý nâng hạng thành loại III vào đầu tháng 11 năm 2020. Đầu tiên, hãy cùng nhau dánh giá sơ bộ và điểm qua một số sơ bộ thực trạng, tiềm năng phát triển kinh tế của trung tâm thị xã Phú Mỹ. Tiết theo chúng ta sẽ bàn về thị trường bất động sản tại đây và những ý tưởng đầu tư…
Đánh giá thị trường bất động sản Phú Mỹ
Nội dung
1. Tổng quan về tình hình kinh tế và dân số tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu năm 2019
– Dân số: 1,152 triệu người, trong đó 53% dân số ở độ tuổi lao động và 58,6% sống ở thành thị.
– Thu nhập bình quân: GRDP bình quân đầu người vào khoảng 6.530 USD, sau khi trừ nguồn thu từ dầu khí, gần bằng mức 6.799 USD của thành phố Hồ Chí Minh.
– Cơ cấu kinh tế: nền công nghiệp chiếm 52,52%, 28,25% là dịch vụ, còn lại là Nông – lâm – ngư.
– Tình trạng thị trường bán lẻ: với số vốn đầu tư lên đến 45,7 nghìn tỷ, so với năm 2018, tăng trưởng 14,11%.
– Trong 2 năm 2018 và năm 2019, tốc độ tăng trưởng kinh tế lần lượt là 7,2% và 7,65%.
Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sở hữu một thế mạnh riêng đó là dịch vục cảng biển và logistics có mức tăng trưởng khá cao, doanh thu dịch vụ tăng 4,8% rơi vào khoảng 4056 tỷ. Trong năm 2019, khối lượng hàng hóa thoong qua cảng khoảng 71,1 triệu tấn, tăng 4,82%, chiếm khoảng 52% tổng công suất thiết kế của hệ thống cảng đang hoạt động. Tính đến thời điểm hiện tại, khoảng hơn 100 ha là tổng diện tích kho bãi logistics đang hoạt động. Cụm cảng giữ vai trò quan trọng hàng đầu trong quy hoạch của ngành này, đó là cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải nằm ở thị xã Phú Mỹ.
Về phía thị xã Phú Mỹ, bên cạnh kho bãi và cạnh cảng, nơi đây cũng là địa điểm tập trung hệ thống khu công nghiệp nặng và năng lượng lớn nhất và nhiều nhất của tỉnh, tiêu biểu là phường trung tâm Phú Mỹ. Có thể thấy rằng với hơn 52% GRDP tỉnh thuộc về công nghiệp, thị xã Phú Mỹ giữ vai trò rất lớn trong công cuộc phát triển nền kinh tế địa phương. Không chỉ có thế, chúng ta sẽ thấy vai trò chiến lược đặc biệt quan trọng của Phú Mỹ trong định hướng quy hoạch phát triển kinh tế toàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng và vùng Đông Nam bộ nói chung, nếu biết rằng gần 40% tổng công suất điện năng của cả nước, tức khoảng 3900MW được sản xuất tại hệ thống nhà máy điện Phú Mỹ 1234 đặt ở đây (tổng mức đầu tư hơn 6 tỷ USD).
Bên cạnh đó, những nhà đầu tư nổi tiếng trong sản xuất công nghiệp tại khu vực Phú Mỹ, tiêu biểu phải kể đến như nhà máy thép VINA-KYOEI, luyện kim Pomina 2 và 3; nhà máy thép, bên cạnh rất nhiều nhà máy xay lúa mì, bột mì; nhà máy phân bón NPK, chế biến thực phẩm và thức ăn gia súc, sản xuất hạt nhựa PVC, nhựa đường.
Về vấn đề đầu tư và phát triển, khoàng 46234 nghìn tỷ đồng tương đương với 12,9% GDP là tổng giá trị nguồn vốn xã hội, trong đó vốn ngân sách là 10901 nghìn tỷ đồng. Nổi bật hơn, so với 6689 nghìn tỷ ở năm 2018, nguồn vốn nhà nước đang trên đà tăng rất mạnh, lên tới hơn 62,9%. Rõ ràng có thể nhận ra rằng, ngoài tốc độ tăng trưởng kinh tế liên tục, tốc độ nhanh và trạng thái ổn định, đầu tư công tăng cao là những dấu hiệu tích cực Đối với đầu tư phát triển, tổng giá trị nguồn vốn toàn xã hội vào khoảng 46,234 nghìn tỷ đồng. Điều đó cho thấy đang có sự chuyển mình trong chính sách và cơ sở hạ tầng một cách mạnh mẽ và tích cực.
Những địa điểm tập trung sản xuất công nghiệp phục vụ xã hội sẽ là địa điểm thu hút rất nhiều nhân lực. Những nơi thu hút nhiều việc làm sẽ khiến dân số cơ học tăng cao. Những nơi có dân cư tập trung đông đúc, sẽ nâng cao nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, kinh doanh tại khu vực đó sẽ tăng cao. Tất cả những yếu tố đó dẫn đến một hệ quả nhu cầu bất động sản sẽ gia tăng theo thời gian. Và một sự thật bất ngờ là mặt bằng giá bất động sản tại trung tâm thị xã Phú Mỹ trong thời điểm hiện tại, theo khảo sát và đánh giá chủ quan của người viết, theo trải nghiệm thị trường, so với những khu vực lân cận trong tỉnh cũng như so với tỉnh khác đang rất hấp dẫn.
Người Sài Gòn ra Vũng Tàu tắm biển, thông qua đường cao tốc, đi thêm khoảng 30km quốc lộ 51 nữa sẽ bắt gặp đường phố đông đúc hẳn lên với mật độ giao thông rất lớn, sau khi đi tầm 5 phút sẽ cảm thấy ‘xốn mắt” bởi chiều cao chọc trời của 2 tòa tháp chung cư Hodeco 18 tầng nằm ở phía bên tay trái và 2 trung tâm thương mại lớn lần lượt là KNG Mall và Coop Mart chỉ cách nhau hơn 500 mét. Phía bên tay phải là một khách sạn 4 sao cao nổi bật cùng với một loạt những ngân hàng nằm liền kề nhau. Đó chính là thị xã Phú Mỹ. Chỉ cần di chuyển khoảng 1 tiếng qua cao tốc Long Thành – Dầu Dây sẽ đến Quận 1 thành phố Hồ Chí Minh, cách Vũng Tàu cũng chỉ chừng đó thời gian đi ô tô. Suy ra so với Thuận An và Dĩ An (Bình Dương) hay Biên Hòa (Đồng Nai), Phú Mỹ là thị xã khá bất lợi về cự ly trong vấn đề giao thương với Sài Gòn. Phú Mỹ cũng có hạ tầng rất kém khi chỉ có duy nhất con đường quốc lộ 51 để kết nối với Sài Gòn và Đồng Nai. Có lẽ, bao nhiêu năm qua đó là lý do mà Phú Mỹ với những tiềm năng và lợi thế địa lý có một không hai nhưng tên tuổi vẫn chỉ như một cô bé lọ lem trước đêm dạ hội?
2. Những lợi thế về địa lý, bất lợi trong hạ tầng kết nối liên vùng
Từ cuối năm 2018, thị xã Phú Mỹ được gọi với một cái tên mới, sau khi Quốc hội ra quyết định đổi tên với trung tâm là thị trấn Phú Mỹ, và nâng cấp đô thị huyện Tân Thành trở thành đô thị loại IV. Sở hữu diện tích tự nhiên lên tới 333 km vuông, với số dân trên 221 nghìn người (tính đến thời điểm năm 2019), hơn 70% nằm trong số này tập trung ở khu vực thành thị là 5 phường: Mỹ Xuân, Phú Mỹ, Hắc Dịch, Phước Hoà, Tân Phước. Còn lại 305 được phân bố ở 5 xã khác nhau như: Sông Xoài, Châu Pha, Tân Hải, Tân Hoà, Tóc Tiên.
Phú Mỹ là cửa ngõ phía Tây Bắc của toàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, có vị trí tiếp giáp với huyện Đồng Nai, Long Thành. Phía Đông Nam giáp Thành phố Bà Rịa, trung tâm hành chính của cả tỉnh, là đô thị cấp II. Nằm tiếp giáp ở phía Nam là đảo Long Sơn thuộc thành phố Vũng Tàu. Phía Tây giáp với Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh. Với đường ranh giới nằm trên sông Cái Mép, tàu bè từ Phú Mỹ có thể theo hệ thống nhiều luồng lạch lớn nhỏ để đến thành phố Hồ Chí Minh hoặc Đồng Nai hay có thể hướng thẳng ra biển. Địa hình chiếm phần lớn là đồng bằng cùng với sự tiếp giáp hành chính kể trên, Phú Mỹ có cho mình nhiều lợi thế phục vụ cho việc phát triển thành một trung tâm sản xuất công nghiệp và thực tế đã chứng minh được điều đó. Tại đây đã có rất nhiều khu công nghiệp đi vào hoạt động lâu năm và quỹ đất vẫn còn rất nhiều để tiếp tục phát triển trong tương lai.
Nằm gần trung tâm kinh tế của cả nước là thành phố Hồ Chí Minh. Nếu như so với những vừng sản xuất công nghiệp tập trung khác tại Bình Dương (Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên) hay tại Đồng Nai (Long Thành, Nhơn Trạch, Biên Hòa, Long Khánh), ưu thế lớn nhất về mặt địa lý của thị xã Phú Mỹ và tỉnh Bà Rịa Vũng tàu chính là cửa biển và 2 con sông lớn Thị Vải- Cái Mép.
Cái Mép – Thị Vải có vị trí nằm trong khu vực chiến lược, thuộc tuyến giao thông quốc tế Hong Kong – Singapore. Bên cạnh đó lại có độ sâu vừa đủ để tiếp nhận những con tàu siêu trọng tải lên đến 80.0000 DWT. Do cụm cảng Sài Gòn vẫn còn một số hạn chế nhất định, vào năm 2005 chính phủ đã quy hoạch khu vực Thị Vải – Cái Mép là cảng cửa ngõ của toàn vùng Hồ Chí Minh – Hà Nội – Bà Rịa Vũng Tàu. Đầu năm 2017 đã đánh dấu một mốc son rất đáng nhớ của Cái Mép khi Margrethe Maersk, siêu tàu vận tải dân dụng lớn nhất thế giới, trọng tải lên tới 194.000 tấn đã cập bến tại đây.
Chính vì vậy mà Cái Mép trở thành cảng nước sâu thứ 19 trên toàn thế giới, có đủ khả năng chứa được những siêu tàu có tải trọng lớn lên tới 200 000 tấn. So với những khu vực cảng khác ở Đồng Nai và thậm chí là Sài Gòn, Phú Mỹ có ưu thế tuyệt đối khi sở hữu lợi thế về tự nhiên và vị thế trong chính sách. Với vị trí giao thương quốc tế và cảng biển đã khiến Sài Gòn được nâng lên một tầm cao mới, đứng đầu trong nền kinh tế cả nước hiện nay. Đến thời điểm hiện tại, binh khí này đã được trao cho bài Rịa – Vũng Tàu tại Phú Mỹ, và còn lợi hại hơn gấp bội.
Nói về hạ tầng gaio thông tại khu vực, chục xương sống chủ yếu là QUốc lộ 51 chạy dọc theo Bắc – Nam hiện nay tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Bên cạnh đó, Bà Rịa – Vũng Tàu còn có một con đường liên tỉnh khác, nằm theo hướng Bắc – Nam, đó là quốc lộ 56 ở mạn phía Đông. Tuy nhiên, con đường này thông qua những địa phương chưa phát triển của Bà Rịa – Vũng Tàu, kết nối với thành phố Đồng Nai, Long Khánh qua nút giao với quốc lộ 1 là tuyến đường giao thông huyết mạch của cả nước. Tạm thời vẫn chưa có nhiều thông tin để nói về Quốc lộ 56.
Trở lại với Quốc lộ 51. Đây là một con đường rộng thênh thang, giao thông thuận lợi với hơn 4 làn xe mỗi chiều. Nhưng kể từ khi có sử xuất hiện của cao tốc Long Thành – Dầu Dây thông xe toàn tuyến vào năm 2015, đặc biệt trong khoảng thười gian 3 năm trở lại đây, Quốc lộ 51 trở nên quá tải, chật hẹp. Các phương tiện giao thông khi tới đây thường xuyên bị tắc nghẽn tại các bút gaio thông trọng điểm ở lối ra cao tốc, nút giao với Mỹ Xuân – Ngãi Giao, khu công nghiệp Gò Dầu, nút giao đường 81 mà nay đã đổi tên thành Trường Chinh…
Thời gian là vốn quý, giao thông thuận tiện sẽ giúp người thma gia giao thông tiết kiệm được nhiều chi phí và thúc đẩy nền kinh tế khu vực phát triển. Cao tốc Long thành – Dầu Dây mở cửa giao thương và góp phần cho sự phát triển thần tốc của Phú Mỹ. Chính vì những yếu tố đó đã bộc lộ những hạn chế quá lớn cảu độc đạo Quốc lộ 51. Dưới vai trò là người quản lý, chính phủ và chính quyền các địa phương có lợi ích liên quan đã mở cuộc họp bàn, để đề ra những giải pháp để nàng lọ lem có thể tham gia vào buổi dạ tiệc. Ngoài ra, những dự án hạ tầng ở tầm vĩ mô liên vùng khác cũng vô tình đang góp sức, ủng hộ cho Phú Mỹ và Bà Rịa – Vũng Tàu, chi tiết như sau:
– Đường liên cảng có vị trí song song ở phía Tây quốc lộ 51 đang khai thác và cơ bản hàn thiện các hạng mục, phần còn lại của tuyến đường này là cầu Phước An, kết nối 2 tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã được bố trí ngân sách và duyệt kế hoạch.
– Cao tốc Biên Hòa -Vũng Tàu đang từng bước hoàn thiện thủ tục hành chính để chuẩn bị tiến hành triển khai.
–Chính quyền tỉnh Đồng Nai đã đền bù giải tỏa một phần, liên quan đến sân bay Long Thành, cuối tháng 10 năm 2020 đã bàn giao mặt bằng giai đoạn I để triển khai thi công.
– Cao tốc rùa bò Long Thành – Dầu Dây đang có thông tin mở rộng từ 4 làn xe thành 8 làn xe với mục tiêu đáp ứng nhu cầu giao thông liên quan đến sân bay Long Thành.
– Quốc lộ 51 dự kiến sẽ được mở rộng thêm ở đoạn Biên Hòa – Vũng Tàu.
Khi toàn bộ những dự án này được hoàn thiện và đưa vào hoạt động, xem như Hải – Lục – Không quân đều được tăng cường. Từ đó, Phú Mỹ cũng như tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ sớm phát triển lên một tầm cao mới, tương xứng với những tiềm năng sẵn có mà tỉnh đang sở hữu.
Tổng kết lại, với kì vọng phát triển nền kinh tế, thị trườn bất động sản Phú Mỹ hứa hẹn sẽ xuất hiện những dấu hiệu tích cực hơn nữa. Tuy nhiên mặt bằng giá đất tại đây ra sao sau khi trải quan một thời gian tăng nóng rồi chững lại? Đầu tư liệu có phải là lựa chọn phù hợp?
Đối với một vùng đất có diện tích rộng lớn là 330 km vuông, để có được những hiểu biết sâu rộng nhất về các ngóc ngách thị trường bất động sản cần bỏ ra rất nhiều chi phí và thời gian. Trong vai trò là một người đầu tư cá nhân đánh bắt xa bờ, còn nhiều hạn chế về nguồn lực, tôi sẽ phân tích một cách khái quát nhất tổng thể và đi sâu vào phân tích những khu vực nhiều tiềm năng nhất.
Đánh giá thị trường bất động sản Phú Mỹ
3. Khái quát về quy hoạch tổng thể
Quy hoạch chung là linh hồn của toàn dự án, mang tính chất định hướngn. Vì vậy nó đóng một vai trò cực kỳ lớn trong vấn đề phát triển đô thị. Trước khi đầu tư ở một vùng đất mới mẻ, không thể bỏ qua bước đánh giá quy hoạch tổng thể.
Xéo theo trục dọc, khu vực Phú Mỹ được chia thành 2 phần, ngăn cách bởi quốc lộ 51, có 2 vùng chức năng được quy hoạch một cách rõ ràng. Vùng sản xuất công nghiệp nằm ở phía Tây Quốc lộ 51, toàn bộ là đất công nghiệp, kho bãi, được xen kẽ bởi những mảng đất hỗn hợp rất nhỏ, có vị trí nằm giáp với sông Thị Vải, chỉ có duy nhất một dải đất hẹp bám sát trục Quốc lộ 51, từ cuối phường Mỹ Xuân là đấy thuộc khu đô thị. Ngược lại, phần rất lớn vùng phía Đông Quốc lộ 51 là các khu dân cư, xen kẽ là đất Công trình công cộng và đất Thương mại – dịch vụ, ngoại trừ khu công nghiệp Mỹ Xuân B1. Tính cả 2 bờ, tổng diện tích đất dân dụng vào khoảng 3125 hecta tại đô thị Phú Mỹ.
Có thể nhận thấy rằng, cách thức quy hoạch này sẽ tận dụng các điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng một cách tối đa và hiệu quả nhất có thể để phát triển kinh tế và xã hội. Theo đó, hàng hóa muốn di chuyển qua lại giữa các kho bãi, bến cảng hay các cơ sở sản xuất gần như không phải đi qua bất kỳ khu dân cư nào. Ngoài ra các xung dột giữa hoạt động dân sinh và hoạt động sản xuất sẽ được hạn chế một cách tối đa. Ví dụ như ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, những đăc trưng của các khu sản xuất công nghiệp được tách biệt hoàn toàn so với khu dân cơ, khắc phục rõ rệt được những tình trạng trong tham gia giao thông dân sinh giữa những dòng xe tải hạng nặng.
Bên cạnh đó, quy hoạch nhưng cũng không thể bỏ qua chất lượng cuộc sống của cư dân tại đây. Cùng với mòn quà từ mẹ thiên nhiên ban tặng là núi Thị Vải, một khu đất với diện tích lớn thuộc xã Tóc Tiên được ví như lá phổi xanh của toàn vùng. Các phân khu chức năng thể thao, văn hóa không thể bỏ sót, đều được bố trí nằm xen kẽ giữa các khu dân cư.
Thông tin chi tiết thêm, dự kiến trong tương lai, thành phố cảng Phú Mỹ sẽ thay thế trung tâm hành chính hiện tại băng một trung tâm hành chính mới dù hiện tại đã rất đẹp và bề thế. Khu mưới được quy hoạch tại phường Phú Mỹ, nằm liền kề với chân núi Thị Vải. Đường Trường Chinh (đường 81 cũ) và đường dẫn vào cao tốc Biên Hòa –Vũng Tàu (đã được phê duyệt chủ trương nguồn vốn) sẽ là 2 con đường bao quanh trung tâm dự kiến này. Đây là vị trí vô cùng đắc địa khi nằm tại trung tâm toàn vùng, lại có phong thủy “tựa sơn, hướng thủy”, rất đẹp, chứng minh được cái tâm và cái tầm của đội ngũ quy hoạch.
Cần nhiều điều kiện để quy hoạch có thể đi vào đời sống. Đã có rất nhiều nghi ngờ và nhuwxg giả thuyết đặt ra về “thành phố mới Bình Dương” trước khi nó thành hình, nhưng giờ hãy nhìn xem. Đối với Phú Mỹ, phó thủ tướng Hoàng Trung Hải ký và ban hành vào tháng 07 năm 2013 Quyết định số 1113/ QĐ-TTg, nội dung về Phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Phú Mỹ. Thì đến khoảng năm 2020, quy mô dân số tại đây sẽ chạm mốc 200 nghìn người. Nhưng trên thực tế đã vượt quá mục tiêu 200 nghìn người vào năm 2019. Như vậy, những dự trù trong quy hoạch đều đang đi đúng hướng so với kỳ vọng, thậm chí còn phát triển nhanh hơn rất nhiều. Nếu bám sát theo bản quy hoạch bài bản đã nêu ở trên, chúng ta sẽ biến ước mơ “Thành phố mới Phú Mỹ” trở thành sự thật, hiện đại trong tương lai gần, với quy mô dân số tăng khoảng 50% so với hiện tại và đạt con số 310 người vào năm 2030.
Có thể dễ dàng nhận ra rằng việc đầu tư bất động sản tại thành phố dầy tiềm năng này cũng thật quá nhiều cám dỗ. Nhưng nên chọn mua nhà đất ở đâu trên vùng đất có diện tích 330km vuông? Tiêu biểu và thu hút được nhiều sự chú ý của nhiều nhà đầu tư chính là 2 phường sau.
4. Sơ lược một số điểm về thị trường bất động sản phường Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ và khu vực phường Mỹ Xuân
Theo hướng từ Bắc vào Nam, chúng ta sẽ cùng nhau điểm qua tên tuổi của một số phường, tương ứng với việc di chuyển dọc theo quốc lộ 51, theo hướng Sài Gòn ra Vũng Tàu. (Những mức giá được nêu bên dưới được khảo sát từ tháng 10 năm 2018 đến tháng 11 năm 2019).
Phường Mỹ Xuân
Đầu tiên phải kể đến là phường Mỹ Xuân, với lợi thế sở hữu ba khu công nghiệp đã hoạt động từ lâu năm gồm có Mỹ Xuân A2 (313 ha), Mỹ Xuân A (303 ha), Mỹ Xuân B1 (226 ha), trong đó khu A và A2 đã lấp đầy toàn bộ phần diện tích. Nhằm thu hút lao động, có rất nhiều việc làm, theo sau là cơ hội kinh daonh phục vụ công nhân ở phường này tăng cao. Mỹ Xuân đứng thứ hai về quy mô dân dụng, sau phường Phú Mỹ, điện đường trường trạm đầy đủ, với diện tích khoảng 827 hecta.
Yếu tố tạo sự nổi bật khu quy hoạch dân sinh của Mỹ Xuân là sân vận động Mỹ Xuân, có vị trí ở khu tái định cư Phước Lập, tại dây còn có một trường phổ thông trung học mà một trường tiểu học. Đất thổ cư đường nhánh, bê-tông nhựa nóng, có vỉa hè dành cho người đi bộ, quanh sân vận động giá đất dao động khoảng 16tr/ mét vuông, hạ tầng xã hội tại khu vực này phù hợp với mục đích an cư, lập nghiệp. Tại thời điểm khảo sát, thị trường không thực sự sôi động để mua đi bán lại.
Xét theo góc độ đầu tư sinh lời, chúng ta có thể phân tích bất đọng sản bám ở 2 trục ngang liên phường, xét theo mức độ quan trọng tăng dần là đường Mỹ Xuân – Ngãi Giao dẫn về phường Hắc Dịch và thông dài đến tận Châu Đức, Bà Rịa và đường Mỹ Xuân – Tóc Tiên dẫn về xã Tóc Tiên. Hiện tại, với giá rẻ bất ngờ, đều ở “sâu ơi là sâu” theo hướng di chuyển từ quốc lộ 51; gần như tất cả các tin rao bán bất động sản trên 2 trục đường này thuộc về địa giới phường Hắc Dịch và xã Tóc Tiên chứ không phải thuộc phường Mỹ Xuân.
Thông tin chi tiết thêm, khu đô thị – công nghiệp – dịch vụ HD, với tổng mức đầu tư dự án khoảng 7.200 tỷ đồng, có tổng diện tích là 450 ha, vùa được bổ sung quy hoạch mới tại phường Hắc Dịch. Theo đó, địa phương sẽ có thêm nhiều động lực để đầu tư nâng cấp trục đường Mỹ Xuân – Ngãi Giao. Tiếp đến là một số thông tin chi tiết về phường Phú Mỹ.
Diện tích của phường Phú Mỹ khoảng gần 880 ha đất được sử dụng với mục đích dân dụng, như đã nêu ở trên, đây chính là linh hồn của toàn thị xã. Về triển vọng kinh tế của địa phương đã quá rõ ràng và không còn mới lạ nên ở phần này chúng ta sẽ đi sâu vào phân tích vấn đề thị trường bất động sản tại đây.
Dùng quốc lộ 51 làm ranh phân chia, tạm gọi “cánh tả” là phía những bến cảng, nhà máy và trung tâm hành chính tập trung hiện hữu. Tại phía này, khu dân cư Ngọc Hà là địa điểm nổi bật nhất không thể bỏ qua. Đây là địa điểm ăn chơi, ngày cũng như đêm đối với dân “cánh tả”; trước khi KNG Mall và Coop Mart Phú Mỹ đi vào hoạt động, dân “cánh hữu” phía bên kia Quốc lộ 51 cũng đam mê tụ tập hát xướng, đàn ca tại những hàng quán nằm liền kề nơi đây. Mỗi căn nhà đều là một quán nhậu hoặc quán cà phê, diện tích lớn nhỏ đều có cả, dọc có Dương Bạch Mai và Huỳnh Tịnh Của, ngang có Hoàng Việt và Phan Châu Trinh. Ngoài ra, còn có nhiều cửa hàng tạp hóa, hoa quả, thực phẩm tập trung quanh chợ Ngọc Hà, luôn “ngồn ngộn” hàng hóa, có thể làm “mê đắm” bất cứ người nào thích buôn bán tại nhà. Các hoạt động mua bán tại đây diễn ra rất sôi nổi. Không gì tuyệt vời hơn vài tiếng đồng hồ ngồi thư giãn bên ly cà phê, ngắm nhìn nhịp sống sôi động ở khu vực Ngọc Hà này vào khoảng thời gian tan tầm.
Với những đặc điểm kể trên, khu dân cư Ngọc Hà quy tụ đủ những điều kiện để đáp ứng được nhu cầu mua bán nhà đất, rồi cho người kinh doanh dịch vụ thuê lại; vừa cho thuê (buôn bán) vừa ở hay cho thuê toàn bộ cũng đều hợp lý khi các tiện ích nội khu có cả trường học cho trẻ em, nhà thờ. Tương xứng với mức đội sôi động của khu vực, giá nhà cho thuê nguyên căn tại đây dao động khoảng 15 triệu – 35 triệu/tháng phụ thuộc vào tình trạng, vị trí và diện tích. Tất nhiên, giá bán của bất động sản khu này được đánh giá là khá cao, từ 40triệu/mét vuông là giá của những vị trí có thể kinh doanh trừ phần xây dựng. Chỉ cần tưởng tượng đến việc sáng mở cửa đã có thể kinh doanh ngay, ai cũng đều muốn sở hữu, nhưng không dễ dàng gì để tìm kiếm được vì trên thị trường có rất ít người bán.
Tiếp theo hãy cùng di chuyển qua Cánh hữu, nơi thị trường rộng lớn với đa dạng sự lựa chọn. Tạm thời có thể chia hiện trạng của cánh hữu thành 3 khu vực: Tân Phú, EcoTown, và Vạn Hạnh. Tất cả 3 khu vực này đều có chung 1 đặc điểm là cơ sở hạ tầng hoàn thiện, đồng bộ, đường nhựa rộng rãi, vỉa hè và cây xanh cho người đi bộ; xung qunah sở hữu các tiện ích nội khu như trường, chợ. Bên cạnh đó mỗi khu lại có một đặc điểm nổi bật riêng để bàn tới.
Trước tiên phải kể đến Eco Town. Dự án thuộc CÔng ty Cổ phần Phát triển Nhà Bài Rịa – Vũng Tàu Hodeco. Họ cũng chính là chủ đầu tư của 2 tòa chung cư ‘khổng lồ” 18 tầng nằm tại góc Trường Chinh – Quốc lộ 51. Với mức giá dao động trong khoảng 14 triệu/ mét vuông, chủ đầu tư trên có thể đặt hoàn toàn niềm tin vào họ.
– Về ưu điểm: mặt tiền trục lộ chính Trường Chinh, quy hoạch tổng thể rất tốt, khu đất được quy hoạch thành Trung tâm hành chính – khu dân cư mới được bố trí ngay bên kia con đường này.
– Về nhược điểm: chưa được cấp sổ riêng, chỉ được ra sổ khi xây dựng theo quy chuẩn. Vị trí hơn sâu so với quốc lộ 51. Có lẽ sẽ mất rất nhiều thời gian để thấy được cảnh nhà cửa san sát.
Kế tiếp là Tân Phú, hay còn được gọi là khu tái định cư có diện tích 44 hecta. Nhà riêng được xây dựng chiếm khoảng 35% tổng diện tích được quy hoạch, nằm tập trung quanh cư xá Thép Miền Nam, liền kề mặt đường Trường Chinh, có mức giá dao động ở mức 18 triệu/ mét vuông.
– Về ưu điểm: xây dựng rất đẹp, đánh giá cá nhân là toàn nhà “có điều kiện”, xây đồng bộ từ 3 tầng trở lên; Quy hoạch có mảng xanh nội khu; chọn nhà dễ hơn chọn hàng xóm. Trong tương lai gần, sẽ hình thành một nút giao thông lớn ngay tại lối vào khu dân cư này.
– Về nhược điểm: Mức giá chưa hợp lý, hơi lửng lơ so với các khu khác trong tương quan về vị trí, ở thời điểm hiện tại. Vẫn nằm hơi xa so với nút giao Quốc lộ 51.
Khu Vạn Hạnh có diện tích rộng hơn nhiều so với 2 khu kể trên, kéo dài 2km dọc quốc lộ 51 và vào sâu 1km. Với mức giá như ở thời điểm hiện tại, vị trí nằm gần 2 trung tâm thương mại Coop Mart và KNG Mall, khu Vạn Hạnh nó chung cũng như là phía Bắc khu Vạn Hạnh nói riêng có một số điểm rất đáng để phân tích sâu hơn. Dựa trên quan điểm của người viết, ở phân khúc nhà phố và đất nền đô thị, đây mới thực sự là tâm điểm đáng đầu tư nhất trên toàn thị xã Phú Mỹ, xét trên vị trí, quy hoạch và thực trang trong tương lai.
Trước hết, khi phân tích về Vạn Hạnh là một số cập nhật mới nhất của Phú Mỹ. Trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020 vừa qua, về vấn đề phát triển kinh tế, trên 18%/năm là tốc độ tăng trưởng dịch vụ thương mại bình quân của Phú Mỹ, công nghiệp chiếm 12%/năm; đây là những con số đáng kinh ngạc so với bình quân trên cản nước. Vào năm 2025, Phú Mỹ đặt mục tiêu trở thành thành phố (không còn là thị xã như trước kia) công nghiệp và cảng biển. Từ đó hướng đến xây dựng và phát triển thành phố theo tiêu chí đô thị loại I tong tương lai không xa. SO với nhận định của cá nhân tôi, đó là những mục tiêu nhanh và xa hơn một bậc, mặc dù đã đồng hành và theo dõi về vùng đất này trong suốt 1 năm.
Trở lại với thị trường bất động sản Phú Mỹ với tâm điểm của sự chú ý là khu phố Vạn Hạnh, thuộc phường Phú Mỹ. Được khảo sát cuối năm 2019, dưới đây là những thông tin về giá đất của khu vực này. Theo góc nhìn cá nhân, tôi chia Vạn Hạnh thành 2 khu vực Phía Bắc và Phía Nam, trục đường Trần Hưng Đạo là ranh giới.
Về khu vực Nam Vạn Hạnh
Trên 70% diện tích đã được cư dân lấ đầy. Điểm nhấn của quy hoạch chính là công viên Phú Mỹ được xây dựng bài bản và đồng bộ. Cách đó không xa là một khu nghỉ dưỡng với quy mô nhỏ Lesco Resort. Về đối tượng khách hàng của Lesco vẫn còn là một ẩn số với tôi nhưng nhìn chung, bên cạnh cảnh quan đô thị, Lesco cũng góp phần phát triển các loại hình dịch vụ lưu trú, thư giãn của Phú Mỹ trở nên sôi động và phong phú hơn trước. Bộ mặt phố phường khu vực này khá chỉnh chu, khang trang, có nhiều hàng quán, đã có hệ thống các trường từ mầm non, trường cấp một và cấp hai. Phía bên kia quốc lộ 51, khu công nghiệp Phú Mỹ cùng với trung tâm hành chính của Thị xã nằm đối diện với Nam Vạn Hạnh, gần như đã được lấp kín.
Về mặt giao thông, con đường thông suốt liên khu Hùng Vương nằm song song với Quốc lộ 51 với bề rộng thênh thang, có vị trí kết nối trực tiếp với Trường Chinh – trục đường xương sống của toàn Phú Mỹ. Chính vì thế, cư dân tại Nam Vạn Hạnh có thể dễ dàng tiếp cận với các tiện ích khác như KNG Mall hay CoopMart nhằm thỏa mãn nhu cầu mua sắm hay nằm gần kề với bệnh viện Phú Mỹ (thay thế cho Trung tâm y tế Phú Mỹ) sắp được khởi công để phục vụ cho sức khỏe của cư dân tại đây. Tổng kết lại, nơi đây là địa điểm thích hợp cho mục đích an cư, lập nghiệp vì đều có thể dễ dàng tiếp cận các tiện ích cơ bản.
Đánh giá thị trường bất động sản Phú Mỹ
Về phía những kỳ vọng đầu tư sinh lợi, quy hoạch xây dựng chung cư 2 khu đất lớn, được bao quanh bởi Phạm Văn Đồng và Nguyễn Huệ, những khu dân cư phân lô thấp tầng được bố trí nằm xen kẽ. Sẽ không quá bất ngờ nếu như giá đất tăng theo sự kiện khởi công của những công trình và khu dân cư đã liệt kê ở trên. Xét theo góc độ đầu tư, chúng ta có thể săn hàng quanh cụm này, đối với vị trí mặt tiền đường Hùng Vương, mức giá 40 triệu/ mét vuông là hợp lý nhất. Chỉ cần bỏ một số vốn nhỏ, mua để đầu tư lâu dài hay để ở, khu vực phía đông đường Lê Thánh Tôn, gần với khu hành chính mới và khu dân cư là sự lựa chọn phù hợp nhất. Nếu chịu khó tìm kiếm và kiên nhẫn theo dõi thì vẫn có một vài mặt hàng thổ cư khoảng 16 triệu/ mét vuông, mặt tiền đường nhánh.
Đánh giá một cách khái quát, với hiện trạng dân cư hiện tại và những lợi thế sẵn có về vị trí, Nam Vạn Hạnh sở hữu khung giá vô cùng hợp lý để đầu tư, tầm nhìn dài hạn 5 năm. Nhưng chưa dừng lại ở đó, khu vực sau đây sẽ làm bạn bất ngờ hơn thế nữa.
Về khu vực Bắc Vạn Hạnh
Khi đầu tư bất động sản người ta thường đặt yếu tố vị trí lên hàng đầu. Đối với những địa phương đang chuẩn bị bước vào giai đoạn chuẩn bị cất cánh như Phú Mỹ, yếu tố duy nhất và quan trọng mà tôi quan tâm đến chính alf hạ tầng và tiện ích. Đây là khu vữ hội tụ đầy đủ những tiềm năng và lợi thế để có thể trở thành trung tâm cảu trung tâm tại Phú Mỹ.
Đáng để nói đến nhất ở đây về mặt hạ tầng chính là tuyến đường huyết mạch Trường Chinh hiện nay đang được tiến hành đầu tư và nâng cấp, mở rộng. Hai bên con đường thuộc địa phận xã Tóc Tiên, quỹ đất vẫn còn rất nhiều, chưa được khai thác hết để thực hiện các ý tưởng quy hoạch. Trường Chinh còn là con đường ngắn và thuận tiện nhất để kết nối các hệ thống cảng và quốc lộ 51 đến huyện Châu Đức của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Diện tích của Châu Đức rộng hơn, lên tới 420km vuông với hơn 140 ngàn nhân khẩu, nơi đây đang được đầu tư mạnh về hạ tầng và công nghiệp, gần 11%/ năm là con số tăng trưởng kinh tế đáng ngưỡng mộ.
Không chỉ có vị trí nằm ở cửa ngõ giao thông, khu vực Bắc Vạn Hạnh còn sở hữu riêng cho mình một hệ thống tiện ích xã hội mà toàn thị xã đều phải ghen tị, trầm trồ. Tại đây có trường cao đẳng, trường THPT Phú Mỹ, trung tâm y tế thị xã và sẽ phát triển thành bệnh viện thành phố trong tương lai, được quy hoạch trên trục đường Trường Chinh. Ngoài ra, nhiều ngân hàng cũng tập trung trong khu vực như: BIDV, Vietcombank, AgriBank, ACB… Bên cạnh đó, còn có khách sạn 4 sao Golf Phú Mỹ, điều đó cho thấy dịch vụ trung – cao cấp đã xuất hiện, thêm nữa là các quán cà phê lớn, khu nghỉ dưỡng Lotus, dịch vụ karaoke, spa, mát-xa…
Với những tiện ích nêu trên cùng kiến trúc tòa chung cư 18 tầng Hodeco tạo nên điểm nhấn, đã thấp thoáng hình bóng của một khu đô thị hiện đại tại khu vực Bắc Vạn Hạnh. Minh chứng rõ nét và mới mẻ hơn nữa chính là 2 trung tâm thương mại KNG Mall và CoopMart. Nếu như KNG tập trung khai thác những đối tượng khách hàng có khả năng chi trả cao hơn với các dịch vụ trung – cao cấp như rạp chiếu phim, trung tâm GYM, nhóm cửa hàng F&B hiện đại và “sang chảnh” thì CoopMart hướng đến phân khúc khách hàng bình dân. Mỗi cuối tuần, CoopMart luôn chật kín những gia đình trẻ, rất nhộn nhịp và sôi động.
Đối lập lại, tại KNG mall các mặt bằng cho thuê vẫn chưa được lấp kín; những hoạt động mua sắm và giải trí tại đây nhìn chung chưa thực sự sáng sủa; trong vài năm tới, hy vọng khi mức sống được nâng lên, tình hình của KNG mall sẽ cso những dấu hiệu tích cực hơn. Đặc biệt hơn, mỗi trung tâm thương mại này chỉ cách trung tâm thương mại kia 500 mét. Với mật độ tập trung dày đặc này đối với một đô thị chỉ hơn 220 nghìn dân rất đáng suy ngẫm ở thời điểm hiện tại. Thị trường bán lẻ tiềm năng ở Phú Mỹ có lẽ còn lớn hơn rất nhiều so với những gì chúng ta đang được chứng kiến.
Như đã kể ở trên, Phú Mỹ hướng dến mục tiêu phát triển trở thành đô thị loại I. CHính vì lý do đó, trong tương lai, quá trình chỉnh trang đô thị, xây dựng hạ tầng sẽ tiếp tục được chú trụng đau tư mạnh mẽ và có trọng điểm. KNG mall và CoopMart, kết hợp Như đã nêu, Phú Mỹ hướng đến mục tiêu đô thị loại I. Vì vậy, trong tương lai, quá trình xây dựng hạ tầng, chỉnh trang đô thị sẽ tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ và có trọng điểm. CoopMart và KNG mall, cùng với nhóm các trụ sở, phòng giao dịch ngân hàng đã phần nào khiến chúng ta nhận diện một cách rõ nét nhất đâu là tâm điểm của sự phát triển. Quanh khu vực này có vô vàn sự lựa chọn cho các nhà đầu tư. Có thể đó là điểm nóng Trường Chinh với mức giá từ 45 triệu/ mét vuông tùy thuộc vào từng vị trí (tính từ thời điểm khảo sát), hoặc những lốc đất biệt thự 260 mét vuông trở lên ở đầu đường Lê Lợi (trong tương lai sẽ tiếp tục nối dài, kết nối với khu hành chính mới), khu dân cư ATA khoảng 16 triệu / mét vuông tại đường nhánh; một suất đầu tư vị trí vàng của cả Phú Mỹ chỉ từ hơn 4 tỷ, nơi thu hút rất nhiều giới đầu tư tiềm năng trong tương lai.
So với tiềm năng giá, mặt bằng giá đã nêu cao hay thấp? So sánh với 2 đô thị loại I khác ở Đông Nam Bộ, đã phát triển sớm hơn: hiện nay giá căn hộ vị trí tốt tại thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương) đã quanh 35tr/mét vuông; còn lại một số khu dân cư quy hoạch mới ở trung tâm, đất thổ cư giá mềm ở thành phố Biên Hòa (Đồng Nai) cũng đã quanh 55 triệu/ mét vuông. Thật dễ dàng để nhận thấy sự hợp lý (nếu không muốn nói là rẻ) trong bảng giá của đất thổ cư với vị trí vàng tại khu vực phía Bắc Vạn Hạnh, thị xã Phú Mỹ hiện tại. Trong vòng 5 năm tới, tương lai Phú Mỹ sẽ được công nhận là thành phố, các phố thương mại, phố tài chính được hình thành, hàng loạt dịch vụ trung – cao cấp tiếp tục mọc lên, giá đất ở đây sẽ còn tăng lên rất nhiều và trở thành một ẩn số. Trong tương lai sẽ có được một tiềm năng vô cùng lớn.
Thời điểm hiện tại, nền kinh tế cảu cả nước sẽ đối diện với một con số khó khăn do tác động tiêu cực cảu dịch bệnh covid 19. Nhưng thực tế lịch sử đã chứng minh được mọi thử thách sẽ đều bị bỏ lại phía sau và xã hội luôn tiến thẳng về phía trước. Sự trầm lắng của thị trường bất động sản ở hiện tại có lẽ lại là một cơ hội trong tương lai. Cơ hội cho chúng ta cùng đánh giá tổng thể bức tranh thị trường, nhận diện những tâm điểm đầu tư có tiềm năng lớn, so sánh mặt bằng giá liên khu vực. Các nhà đầu tư có thể xem xét mua vào và “nắm giữ” và chọn 1 vị trí tốt, nếu tỉ lệ đòn bẩy thấp và trường vốn, đón chờ thị trường thăng hoa hiển nhiên của ở con sóng tiếp theo.
