Rủi ro pháp lý của hợp đồng hứa mua hứa bán khi mua bán thứ cấp bất động sản sẽ được đề cập dưới đây.
Từ đâu sinh ra Hợp đồng hứa mua hứa bán?
Thông thường, khi mua dự án thì sau khi đóng tiền khoảng 30% chủ đầu tư mới có hợp đồng mua bán cho nhà đầu tư. Còn trước đó nhà đầu tư chỉ ký với chủ đầu tư hợp đồng cọc và hợp đồng góp vốn. Một số chủ đầu tư hỗ trợ sửa đổi tên cho phép nhà đầu tư chuyển cọc trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư không chấp nhận việc này mà chỉ cho phép các nhà đầu tư thứ cấp bán sản phẩm khi đã có hợp đồng mua bán.
Vậy làm sao để chuyển nhượng bất động sản khi chưa ký hợp đồng mua bán và chủ đầu tư không cho phép nhà đầu tư chuyển tên. Để giải quyết nhu cầu chuyển nhượng, một hình thức được gọi là Hợp đồng hứa mua hứa bán được sáng tạo ra. Hợp đồng này có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Câu hỏi đặt ra là mua bán thế này có an toàn không, có rủi ro cho bên mua không. Vì rất nhiều môi giới bất động sản sẽ tư vấn là không xảy ra rủi ro gì cho bên mua cả để nhằm “chốt” giao dịch.
Mẫu Hợp đồng hứa mua bán.
Rủi ro nào khi chấp nhận Hợp đồng hứa mua hứa bán?
Câu trả lời ở đây là có. Khi các bạn mua bán thứ cấp, trong đó dựa vào hợp đồng loại này thì có tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Hai rủi ro lớn nhất là hai trường hợp sau đây:
1/ Bên hứa bán chết, đột quỵ.
2/ Bên hứa bán bỏ trốn.
Trong cả hai trường hợp này, dựa vào hợp đồng đó, bên mua chỉ có thể khởi kiện bên hứa bán. Sau khi kiện lên tòa án, tòa án xử xong mà nếu thắng thì giao qua thi hành án, chủ đầu tư mới ra tên cho anh em. Quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức của bên mua. Chỉ có thể nói là lợi đâu không thấy chỉ thấy hại rõ ràng.
Tòa xử thế nào khi chỉ đưa một tờ hợp đồng cam kết bán và cam kết mua của hai bên?
3/ Rủi ro thứ ba là thậm chí một số tòa còn xử hợp đồng đó là vô hiệu nữa. Về bản chất, bất động sản đó vẫn chưa thuộc về bên bán, bên bán không được hứa bán thứ chưa thuộc về bán. Lúc này, một số tòa có thể lập luận rằng bất động sản đó vẫn thuộc về chủ đầu tư vì có tồn tại hợp đồng mua bán nào đâu. Thậm chí, nhiều khi được lập luận rằng chưa đủ pháp lý và căn hộ chưa hình thành, làm sao được hứa mua hứa bán cho nhau. Đi hứa bán hứa mua 1 thứ chưa thuộc về mình và chưa đủ pháp lý, chưa tồn tại có một số tòa xử hợp đồng vô hiệu. Luật pháp Việt Nam hiện tại có nhiều cách diễn giải khác nhau dẫn đến rủi ro quá cao cho bên mua.
Kết luận ở cuối bài này là có tiềm ẩn Rủi ro pháp lý của hợp đồng khi mua bán thứ cấp bất động sản. HÃY TRÁNH XA HỢP ĐỒNG LOẠI NÀY KHI MUA BÁN LẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHƯA KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN.
Đọc thêm Chốt lời khi đầu tư bất động sản, làm sao theo sóng?
