Một ví dụ về cách tính lợi nhuận trong đầu tư

Bỏ qua trường hợp mua nhà để ở, bài này mình nói đến việc “đầu tư”.

Đầu tư, hiểu đơn giản nhất là sử dụng tiền “nhàn rỗi” để xoay vòng, để “tiền đẻ ra tiền”.

Tuy nhiên, ít nhà đầu tư nào chỉ dùng mỗi tiền nhàn rỗi mà không phải vay. Vậy, nếu vay, thì phải hiểu vay thế nào cho đúng.

Cùng 1 bộ thông số cơ bản, chỉ cần thay đổi hệ số tham gia (parameter), thì kết quả sẽ khác nhau, ra các kịch bản khác nhau. Mục đích bài viết này để chỉ ra hai vấn đề:

1) Tương quan giữa giá cả (giá đất/nhà mua vào), với giá trị (giá đất/nhà thực sự cho thuê được).

2) Nếu vay ngân hàng, thì dòng tiền thu chi sẽ phản ánh việc được/mất của nhà đầu tư như thế nào.

Ví dụ dùng số liệu trên mạng, đã che thông tin liên hệ, nhằm tránh bị report là quảng cáo.

Hình 1, là thông tin cho thuê miếng đất ở Hòa Xuân, Đà Nẵng. Diện tích 315m2, thích hợp cà phê, kho bãi, thời gian 5 năm, giá 10 triệu/tháng. Con số 10 triệu này chính là giá trị thật của miếng đất 315m2 này.

Hình 2, là thông tin giá đất, vị trí tương đương, 4.3 tỷ/110m2, tức 39 triệu/m2. Vậy giá mua vào của lô đất 315m2 ở thời điểm này là 12.3 tỷ.

PHẦN 1: TƯƠNG QUAN GIÁ CẢ-GIÁ TRỊ

Nếu 12.3 tỷ này hoàn toàn là tiền nhàn rỗi, thì thu nhập 1 năm từ cho thuê đất, chia cho tổng số tiền bỏ ra là: 0.96%.
Điều này có nghĩa là bỏ ra 100 đồng đầu tư, chỉ thu về có 0.96 đồng thôi.

Một nhà đầu tư có nói anh ta không làm gì, thì mỗi năm, tài sản tự động tăng 8-12%. Tức là anh ta bỏ vào 100 đồng, thì thu về 8-12 đồng. Giả sử anh ấy thu về 10 đồng đi, thì hiệu suất sinh lời của anh ta bằng 10.4 lần của nhà đầu tư vào miếng đất 315 m2 này.

Nếu là nhà đầu tư, với mức lãi chấp nhận được là 8%, thì anh ấy sẽ chỉ mua miếng đất này với giá 1.5 tỷ mà thôi.
Nên ai mua thật sớm, với giá thật thấp, thì mới gọi là đầu tư có lời. Đầu tư mà không sinh lời, hoặc lời quá ít ỏi, thì hãy chuyển kênh, để tiền sinh ra nhanh hơn.

PHẦN 2: VAY NGÂN HÀNG VÀ DÒNG TIỀN VÀO RA

Hình 3, là lãi vay ngân hàng cho việc mua nhà. Tối đa 90% giá trị, tối đa 30 năm, lãi suất 8.3%.

Với số tiền cần là 12.3 tỷ, mình mô phỏng kết quả như bên dưới.

Thứ tự ô bên dưới: cột 1 là tỷ lệ % vay, cột 2 là số tiền vay tương ứng với tỷ lệ, cột 3 là số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng, cột 4 là tiền cho thuê (5 năm đầu), cột 5 là chênh lệch phải bù vào từ thu nhập khác, để trả ngân hàng cho đủ.

Một ví dụ về cách tính lợi nhuận trong đầu tư

Bảng 1 – Một ví dụ về cách tính lợi nhuận trong đầu tư.

Còn nếu mua với giá 1.5 tỷ, thì kết quả mô phỏng như sau:


Như vậy, nếu giá mua vào là 1.5 tỷ, vay 60% là 900 triệu, cho thuê 10 triệu/tháng, thì mới bắt đầu có lãi. Lãi này trên vốn bỏ ra (600 triệu) là 2.55%/năm. Từ cách tính và phép so sánh này, mình có thể nhận biết tương đối chính xác GIÁ TRỊ đất, ở 2 khía cạnh, ở giá mua nào thì có lãi, ở % vay là bao nhiêu, thì dòng tiền sẽ dương, không phải bù thêm.
Còn giá mua vào là 12.3 tỷ, vay 10%, trả trước 90%, thì bạn vẫn phải bù 1,924,160 cho ngân hàng mỗi tháng.
Hãy đầu tư vào tài sản có tính thanh khoản tốt, và có giá trị thật sự. Nếu không thì sẽ rất lâu bạn mới có cơ hội đầu tư thứ hai, vì hết tiền rồi.

Nguồn: Facebook Trinh Thi Thanh Duyen

Đánh giá post

Leave a Reply