Phương pháp định giá bất động sản nhanh để không bị mua hớ

Nhu cầu mua và đầu tư bất động sản hiện nay rất lớn, nhưng nhiều người mua và cả nhà đầu tư mới cũng không biết mua đúng giá không. Thiện Bình sẽ hướng dẫn mọi người các phương pháp định giá bất động sản mà nhiều năm qua tôi đã sử dụng. Đây là các phương pháp mà tôi cảm thấy là tối ưu nhất khi định giá một bất động sản nào đó, cá nhân tôi thường sử dụng hai phương pháp:

  • Thứ nhất là phương pháp so sánh trực tiếp
  • Thứ hai là phương pháp về dòng tiền (hay còn được gọi là tỷ lệ vốn hóa của bất động sản)

Thông thường thì tôi sẽ kết hợp cả 2 phương pháp với nhau để có thể đưa ra các bài toán định giá chuẩn xác và khoa học nhất.

Phương pháp định giá bất động sản nhanh để không bị mua hớ

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

Phương pháp đầu tiên trong định giá bất động sản được khoảng 90% nhà đầu tư áp dụng đó là phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp này khá đơn giản, các bạn chỉ cần lấy những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường so sánh với bất động sản mà các bạn định đầu tư.

Lưu ý của phương pháp này là chúng ta phải so sánh với những vị trí cụ thể, điển hình là chúng ta sẽ xét 3 yếu tố (những điểm tương đồng nhau giữa các bất động sản):

  • Vị trí: so sánh những bất động sản có cùng khu vực, địa bàn, ngõ, ngách, khoảng cách đến các tiện ích…
  • Tài sản hữu hình: về phong cách cơ bản thì các bất động sản phải giống nhau, chiều cao các tầng, mặt tiền ngang nhau…
  • Tài sản vô hình: phong thủy, hàng xóm, môi trường…

Phương pháp so sánh đang được đại đa số nhà đầu tư tin dùng, kể cả việc định giá trong ngân hàng.

Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, cần phải so sánh với những bất động sản đã được giao dịch nếu lấy các bất động sản chưa giao dịch thì định giá sẽ bị ảo và không chuẩn xác.

PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN

Phương pháp dòng tiền (dựa trên các tỷ lệ vốn hóa bất động sản) là phương pháp được bản thân tôi áp dụng nhiều nhất, vì điểm đặc biệt của phương pháp này là có thể kết hợp phương pháp so sánh và dòng tiền với nhau.

Để sử dụng phương pháp này, trước hết các bạn cần cố tạo ra dòng tiền cho bất động sản: cho thuê văn phòng, sinh viên thuê… Nếu bất động sản là đất thì có thể xây nên một ngôi nhà cấp 4 để cho thuê, khi đó cũng đã tạo nên giá trị cho bất động sản.

Trường hợp là một mảnh đất rộng (trên một cái mặt tiền lớn và đường lớn) thì các bạn  có thể cho thuê làm bãi gửi xe hoặc bãi rửa xe, thậm chí là cho người khác thuê lại để làm kho…

Điều cốt lõi trong phương pháp này, là các bạn phải cố gắng tạo ra nhiều phương pháp để có thể tối ưu giá trị nhất định của bất động sản.

Công thức xác định giá bất động sản hiện tại:

  • C: giá chủ nhà chào bán
  • T: giá thuê 1 tháng (giá thuê 1 năm = 10T, trung bình một năm BĐS được cho thuê 10 tháng vì nhiều khi có thời gian set up, trống phòng)
  • V: tỷ lệ vốn hóa V = (10T/C) x 100%

Chọn 5 BĐS cùng khu vực tương tự như BĐS định mua

  • Vtb = Tỷ lệ vốn hóa trung bình của khu vực đó
  • Vtb = (V1 + V2 + V3 + V4 + V5)/5
  • H: giá trị thực tế của BĐS hiện tại
  • H = 10T/Vtb

Ví dụ:

  • Giá chủ nhà chào bán C = 2 tỷ
  • Giá cho thuê BĐS 1 tháng T = 5 triệu (10T = 50 triệu = 0,05 tỷ)
  • Tỷ lệ vốn hóa BĐS V= (0,05/2) x 100% = 2,5%

Tiếp theo, chúng ta sẽ sử dụng các phương pháp so sánh như trên. Dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, ta có thể tính toán được tỷ lệ vốn hóa trung bình dựa trên 5 bất động sản tương tự (càng nhiều BĐS thì càng chuẩn).

Ví dụ:

  • Vtb = 3% (tỷ lệ vốn hóa trung bình khu vực)
  • V = 2,5% (tỷ lệ vốn hóa của BĐS)

=> V < Vtb (BĐS có khả năng tăng thêm tỷ lệ vốn hóa) => Giá trị BĐS hiện tại H = (10T/Vt) = 0,05/0,03 = 1,66 tỷ (dựa trên giá trị này để trả giá với chủ nhà, do chủ nhà đã hô giá cao hơn một khoảng bằng 2 tỷ – 1,66 tỷ = 340 triệu).

Công thức định giá BĐS nhà phố: H = (đơn giá) x (diện tích) = G x (a*b)

TH1: Công thức BĐS nhà phố có chiều dài dài hơn chiều dài trung bình của khu vực

Ví dụ 1:

  • Gtb: giá trung bình khu vực = 30 triệu/m2, (với chiều dài BĐS trung bình là 15m)
  • a: chiều ngang BĐS = 5m
  • b: chiều dài BĐS = 20m
  • Chiều dài trung bình khu vực = 15m
  • H = 30 x 5 x (15*100% + 5*8%) = 2,85 tỷ

TH2: Đối với nhà ống ở nông thôn, thị xã, thị trấn

Ví dụ 2:

  • Gt: giá trung bình khu vực = 5 triệu/m2
  • a: chiều ngang BĐS = 5m
  • b: chiều dài BĐS = 35m
  • Chiều dài trung bình khu vực = 20m (lô đất này đang dài hơn chiều dài trung bình là 5m)
  • H = 5 x 5 x (20*100% + 80%*5 + 70%*10) = 775 triệu (trong đó 80%, 70% là một con số bất kì, các bạn có thể chọn các số như 75%, 60%, đây là những con số không cố định mà nó phụ thuộc vào hiểu biết của các bạn về địa phương đó và quan trọng hơn cả là khả năng đàm phán của các bạn, nếu chiều dài của BĐS đó đang dài hơn chiều dài trung bình phổ biến của khu vực thì giá trị của đoạn dài hơn sẽ bị giảm chứ không thể giữ nguyên giá trị).

Điều quan trọng nhất để định giá chuẩn với công thức này đó là tất cả chúng ta phải hiểu biết rõ về văn hóa, đặc điểm của địa phương, khu vực mà chúng ta đang muốn định giá. Vì sẽ có những trường hợp khác nhau, ví dụ như là ở trong thành thị thì đất chật người đông (Hà Nội, TPHCM hay các thành phố lớn khác) thì mặt tiền của một bất động sản sẽ dao động khoảng 4 đến 5m và chiều sâu sẽ khoảng 15m, với chiều dài này thì có thanh khoản nhanh nhất phù hợp với đại đa số những người ở khu vực thành thị.

Ngược lại thì với những bất động sản mà thuộc thị trấn, thị xã (thuộc vùng quê). Ở những khu vực này thì đất sẽ rộng và người sẽ thưa hơn, về mặt tiền thì vẫn có thể xoay quanh đâu đó từ 4 đến 5m chiều ngang, còn chiều dài ở những khu vực như thế thì chắc chắn sẽ dài hơn khoảng 20 đến 25m. Nếu lúc này mảnh đất mà vẫn có chiều sâu 15m như ở thành phố thì thanh khoản sẽ khó hơn bình thường bởi vì văn hóa ở đây vẫn cứ chiều dài như vậy thì đại đa số người dân sẽ cảm thấy chật chội, ngắn và sử dụng được ít.

Vì thế, khi áp dụng những công thức để định giá bất động sản thì các bạn phải luôn nhớ rằng mỗi khu vực có một văn hóa, sở thích khác nhau kéo theo bất động sản vì thế cũng khác nhau để cho phù hợp với từng địa phương.

Trên đây là chủ đề về phương pháp định giá bất động sản mà cá nhân tôi thường áp dụng lâu nay. Trong đầu tư, tôi cảm thấy công thức này rất tối ưu và nó mang lý tính chứ không hề cảm tính. Thiện Bình nghĩ rằng chủ đề này sẽ hữu ích với tất cả các bạn.

Xem thêm:

Leave a Reply

0909190247