Trong thời điểm thị trường nhạy cảm như bây giờ, đặc biệt đó là thị trường bất động sản vừa trải qua cơn sốt đất trên diện rộng trong thời gian vừa qua, cộng với cái làn sóng dịch bệnh lần thứ 4 đang bùng phát ở Việt Nam và chưa có dấu hiệu chững lại. Lạm phát thì cũng đang có những dấu hiệu tăng trong thời gian tới, vậy thì câu hỏi được đặt ra đó là “Trong thời điểm này chúng ta có đầu tư hay không? Và nếu đầu tư thì sẽ đầu tư như thế nào? Triết lý đầu tư ra sao?”
Trong bài viết này Thiện Bình sẽ phân tích và đưa ra những quan điểm đầu tư phù hợp nhất ở thời điểm này.
Tiêu chí đầu tư bất động sản thời dịch Covid bùng phát lần 4 năm 2021
Trước tiên chúng ta sẽ trả lời cho các câu hỏi – Có nên đầu tư hay không? Để trả lời được câu hỏi này thì chúng ta sẽ cùng phân tích các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến thị trường đó là lãi suất. Vấn đề lãi suất, chúng ta cũng đều thấy là nền lãi suất vẫn đang được giữ ở một cái mức thấp và số tiền lãi suất nó vẫn đang ở mức thấp. Như vậy thì bất động sản vẫn là một trong những cách đầu tư tốt vào thời điểm này. Theo như Thiện Bình quan sát từ yếu tố CPI, yếu tố dịch bệnh thì có thể dự báo trong năm 2021 thì từ giờ đến cuối năm lãi suất sẽ tăng nhẹ có thể là từ 0,5 đến 1%. Nhưng yếu tố này về cơ bản không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản, vậy thì chúng ta đã trả lời cho câu hỏi thứ nhất đó là: “Thời điểm này có nên đầu tư bất động sản hay không? Và bất động sản có phải là một cái kênh đầu tư tốt trong giai đoạn nhạy cảm này hay không?”
Tiếp theo chúng ta sẽ cùng đi phân tích và trả lời câu hỏi thứ hai đó là “Nếu đầu tư bất động sản thì phương pháp đầu tư và triết lý đầu tư trong các giai đoạn này sẽ như thế nào?”
Với quan điểm của Thiện Bình thì trong giai đoạn này một trong những cái tiêu chí quan trọng nhất để lựa chọn bất động sản đó là “tính thanh khoản”. Ở trong các giai đoạn trước cách đây khoảng 4 – 5 năm, cũng rất nhiều nhà đầu tư đã bị chôn vốn ở nhiều địa phương ở nhiều nơi. Thời điểm này có rất nhiều anh chị cũng chưa thoát hàng ra được vì nhiều yếu tố như: có thể là do quá xa trung tâm, những dự án vướng phải pháp lý hay những vị trí không được đẹp hoặc cũng có thể ở những vùng không tiềm năng và lý do người mua ở giai đoạn trước đó là do chạy theo đám đông hay chạy theo mà các thông tin dự án nào đó và đến bây giờ nó vẫn chưa triển khai… Đó là một trong những lý do mà rất nhiều người bị chôn vốn, các bất động sản ở khu vực đó không hề có thanh khoản, đây là một trong những bài học rất lớn, đặc biệt là trong thời gian này khi chúng ta đầu tư thì anh chị phải nên cân nhắc yếu tố thanh khoản, nghĩa là khả năng có thể chuyển đổi được tiền mặt nhanh chóng. Thiện Bình xin ví dụ bây giờ chúng ta mua một bất động sản và khi chúng ta cần tiền thì liệu có bán được hay không hoặc là bán rẻ một chút thì có người mua hay không? Ở rất nhiều nơi có giá chào cao về mặt lý thuyết thì chúng ta đã có lãi ví dụ mua 20 triệu/m2 và bây giờ giá đâu đó khoảng 28 – 30tr/m2 nhưng liệu là khi đặt ra câu hỏi nếu những cái vị trí đó giảm giá xuống 28tr/m2 thậm chí là 26tr/m2 thì có người mua ngay không? Hay mức giá đó nó chỉ là một cái mức giá chào của đại đa số những người đang có đất, người ta đã chào bán ra mà hiện tại chưa có ai mua. Yếu tố thanh khoản có một điểm cộng nữa đó là khi có một dấu hiệu xấu vĩ mô, ví dụ lạm phát tăng cao khiến lãi suất cũng tăng cao. Chúng ta chưa thể biết rõ được nền kinh tế thế giới trong tương lai nó sẽ như thế nào? Và nó ảnh hưởng đến thị trường Việt Nam chúng ta như thế nào? Vậy nên trong trường hợp mà thị trường có dấu hiệu xấu, nền kinh tế có dấu hiệu xấu thì yếu tố thanh khoản sẽ giúp cho chúng ta bán ra nên hơn, tiếp theo đó là lựa chọn thì cái kênh đầu tư an toàn hơn. Vậy nên trước khi đến tiêu chí tiếp theo, thì chúng ta sẽ thống nhất một điều đó là thời điểm này nếu mua bất động sản thì tất cả chúng ta phải đặt ra câu hỏi đó là “Khi chúng ta cần tiền, bán ra thì liệu có ai mua hay không? Thấy bất động sản đó thanh khoản của nó nó có cao hay không?”
Thanh khoản – tiêu chí đầu tư bất động sản thời dịch Covid bùng phát lần 4 năm 2021 rất quan trọng!
Tiêu chí thứ hai liên quan đến yếu tố giá trị, đó là “dòng tiền và lãi vốn”. Dòng tiền nghĩa là gì? Dòng tiền là bất động sản mà khi được xây lên hoặc mua sửa chữa lại thì chúng ta hoàn toàn có thể cho thuê được, với mong muốn là làm thế nào để dòng tiền nó càng cao càng tốt. Dòng tiền là tỷ lệ vốn hóa của bất động sản đó, với những khu vực sầm uất đông dân cư hoặc phát triển thì dòng tiền sẽ cao. Ngược lại nếu chúng ta mua các bất động sản có vị trí hẻo lánh thì cho thuê rất khó, nghĩa là ở những vị trí này bài toán dòng tiền là không có. Thông thường trong bất động sản thì chúng ta phải hiểu là nếu trường hợp mà dòng tiền cao thì yếu tố lãi vốn nó sẽ thấp và ngược lại nếu như các vị trí mà lãi vốn cao, có tiềm năng mạnh về lãi vốn thì yếu tố dòng tiền lại không lớn.
Vậy thì trong cái thời điểm này, câu hỏi được đặt ra đó là “Chúng ta sẽ lựa chọn bất động sản dòng tiền hay là lãi vốn?” Nếu dòng tiền thì lãi vốn sẽ không được bao nhiêu, mà trong bất động sản thì yếu tố lãi vốn là một cái hấp dẫn nhất trong đầu tư. Theo quan điểm của Thiện Bình thì chúng ta sẽ chọn ở giữa, nếu chọn những cái vị trí mà không có dòng tiền không kinh doanh nhỏ được mà chúng ta chỉ có một hy vọng trông chờ tới bất động sản đấy đó tăng giá thì nó rất rủi ro ở thời điểm này, rủi ro vì chôn vốn.
Vậy nên với quan điểm của tôi, ở thời điểm này thì chúng ta nên đầu tư bất động sản ở những vị trí mà nó có cả hai yếu tố, dòng tiền có thể thấp, không cần cao, nhưng bất động sản có yếu tố dòng tiền nghĩa là có giá trị trong đó, có giá trị sử dụng được, chỉ là nó chưa cao thôi. Tỷ suất sinh lời của bất động sản có thể dao động đâu đó khoảng 2% là đẹp nhất ở thời điểm này. Với một cái mức phần trăm về tỷ lệ vốn hóa của bất động sản 2% sẽ vừa an toàn cho nhà đầu tư cũng vừa đảm bảo được yếu tố thanh khoản lãi vốn vẫn tăng và giá trị của nó vẫn có. Chúng ta có thể áp dụng một mức tỷ lệ vốn hóa trên dưới khoảng 2%, để ăn giúp đầu tư trong giai đoạn này khi mà tỷ lệ vốn hóa ở trong mức như vậy thì nó đảm bảo được các yếu tố rất quan trọng như: giá trị; dòng tiền; tính thanh khoản.
Tiêu chí tiếp theo đương nhiên đó là về “pháp lý”, với thị trường bất động sản Việt Nam thì Thiện Bình nghĩ rằng dù nhiều năm nữa yếu tố pháp lý vẫn là một trong những yếu tố quan trọng nhất mà chúng ta cần phải kiểm tra trước khi đầu tư. Riêng về yếu tố pháp lý thì chúng ta đừng tin một ai cả mà trực tiếp phải tự kiểm tra, đừng tin chủ đầu tư, đừng tin chủ nhà, cũng đừng tin môi giới. Chắc chắn khi chúng ta là người mua, thì đối diện chúng ta đều là những người bán: chủ nhà, chủ đầu tư hay là mô giới. Kiểu như là “anh chị không phải lo đâu sẽ ra được sổ thôi! hay là dự án này thì pháp lý luôn rõ ràng”. Nếu đối với đất nền dự án thì chúng ta có thể kiểm tra những cái giấy tờ như là: giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500 được phê duyệt, những biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Quan trọng hơn đó là giấy phép xây dựng và quy hoạch 1/500 có nội dung phải khớp nhau. Mọi người có thể xem thêm chủ đề về pháp lý đất nền dự án để hiểu rõ hơn và chi tiết hơn. Tiếp theo đó là đất thổ cư, đương nhiên thổ cư phải là sổ đỏ rồi, mà đối với sổ đỏ thì chúng ta sẽ chỉ kiểm tra các sổ đỏ trực tiếp, có nghĩa là chủ nhà phải đưa trực tiếp sổ đỏ cho chúng ta xem, chứ không xem qua ảnh. Bởi vì sẽ có những trường hợp chúng ta xem qua ảnh nhưng thực chất sổ đỏ lại đang nằm trong ngân hàng hoặc là đang cầm cố ở một tổ chức tín dụng nào đó. Vậy nên vấn đề pháp lý anh chúng ta nên để ý kỹ.
Pháp lý – tiêu chí đầu tư bất động sản thời dịch Covid bùng phát lần 4 năm 2021
Tiêu chí tiếp theo là về “phong thủy”. Chúng ta là người á đông nên cái yếu tố phong thủy rất quan trọng, mà đối với những người có tiền sẽ rất hay để ý đến những yếu tố phong thủy. Thiện Bình xin đưa ra một số yếu tố phong thủy để chúng ta có thể kiểm tra một cách nhanh như: đường đâm, nghĩa địa xung quanh, bãi rác, nguồn nước bẩn xung quanh hoặc gần cụm công khu nghiệp hay nhà máy thì chúng ta cần kiểm tra xem mức độ ô nhiễm của nguồn nước hay không khí xung quanh đó, liệu những nhà máy đó có xả ra ngoài môi trường hay không. Bởi vì nếu mua những bất động sản ở vị trí như vậy thì không sớm hay muộn bệnh tật cũng sẽ tìm đến chúng ta. Ngoài ra thì mọi người cũng phải quan tâm đến các yếu tố như là lũ lụt, với yếu tố ngập lụt này thì nhiều người không hay để ý đến, vì thời điểm mọi người đi mua bất động sản không phải là mùa mưa hoặc mùa ngập lụt nên là nhiều người không biết. Thì đó là sơ bộ những yếu tố phong thủy.
Yếu tố về “giá” thì đương nhiên khi mua một cái gì đó, chúng ta sẽ phải cố gắng để đàm phán để mua một mức giá thấp nhất rồi. Tiêu chí về giá thì Thiện Bình hay áp dụng phương pháp so sánh các bất động sản xung quanh và kết hợp phân tích dòng tiền sinh ra từ bất động sản. Phương pháp này hơi dài dòng và có công thức một chút nên Thiện Bình mời anh chị xem thêm Phương pháp định giá bất động sản nhanh để không bị mua hớ.
Trên đây là một số những tiêu chí đầu tư bất động sản thời dịch Covid giai đoạn nhạy cảm này, với quan điểm của Thiện Bình trong đầu tư, thì ở mỗi thời điểm, ở mỗi giai đoạn trong một nền kinh tế thì chúng ta sẽ có những triết lý đầu tư hay những phương pháp đầu tư phù hợp với thị trường thời điểm đó. Cũng như vào thời điểm năm ngoái Thiện Bình có những triết lý đầu tư khác và thời điểm này lại có những cái triết lý đầu tư khác nó phù hợp hơn với thị trường. Hy vọng bài chia sẻ ngắn một số tiêu chí đầu tư một cách tổng quan và nhanh nhất để anh chị và các bạn có thể áp dụng được cho mình, trong công việc đầu tư bất động sản ở thời điểm này, mọi người có thể lấy đó làm tham khảo.
