Cách kiểm tra pháp lý bất động sản

Trong chủ đề lần này tôi sẽ hướng dẫn anh chị và các bạn những cách để kiểm tra pháp lý của một bất động sản. Với cá nhân tôi thì thường đầu tư 2 loại phân khúc, thứ nhất đó là bất động sản thổ cư và thứ hai là đối với đất nền dự án và trong chủ đề này tôi sẽ hướng dẫn mọi người những cách hay, những mẹo cơ bản và thực tế nhất để chúng ta có Cách kiểm tra pháp lý bất động sản thuộc một trong hai phân khúc trên.

Pháp lý trong bất động sản là vấn đề nhức nhối nhất hiện tại, cách kiểm tra pháp lý bất động sản để nhà đầu tư tránh bị mất tiền oan…

Cách kiểm tra pháp lý bất động sản thổ cư

Đầu tiên chúng ta sẽ nói về phần pháp lý của bất động sản thổ cư. Với bất động sản thổ cư thì đương nhiên sổ đỏ là thứ quan trọng nhất. Khi chúng ta đi đầu tư bất động sản thổ cư, trường hợp không có sổ đỏ thì chúng ta sẽ không đầu tư sau khi có sổ đỏ rồi, mọi người sẽ xem trực tiếp sổ đó chứ chúng ta không xem qua ảnh vì có ít trường hợp là sổ đỏ đó đang đi cầm cố cho ngân hàng hoặc là đang ở trong một đơn vị tín dụng nào đó.

Vậy nên chúng ta sẽ yêu cầu chủ nhà cho xem trực tiếp sổ và kiểm tra các thông tin trên sổ. Khi chúng ta làm việc, một điều rất quan trọng đó là chúng ta sẽ phải làm việc với chính chủ chứ không làm việc với môi giới hay người thân của chủ nhà. Làm việc trực tiếp với chính chủ nghĩa là những thông tin trên sổ cộng với những thông tin về chứng minh thư hay là những giấy tờ của chủ nhà có khớp với nhau không?

Sau khi kiểm tra hết được những thông tin trùng khớp, đảm bảo rằng chúng ta đang làm việc với chủ nhà rồi thì anh chị em sẽ kiểm tra về việc bất động sản đấy có dính tranh chấp hay không? Về vấn đề tranh chấp thì sẽ thường gặp những trường hợp như:

• Tranh chấp hàng xóm,
• Tranh chấp về lối đi,
• Tranh chấp về hàng rào hay tranh chấp về một bức tường nào đó
• Tranh chấp giữa những người thân hay là anh chị em ruột trong nhà về mảnh đất đó.

Trong trường hợp này thì anh chị em chúng ta sẽ qua hàng xóm, gặp trực tiếp những người hàng xóm xung quanh mảnh đất đó, tìm hiểu tình hình xem giữa chủ nhà, hàng xóm có mâu thuẫn nào về đất đai không? Có tranh chấp nào không? Ngoài ra thì chúng ta cũng sẽ đi tìm hiểu những thông tin của người dân xung quanh về mảnh đất đó hoặc là về lịch sử của mảnh đất đó.

Tôi có một kinh nghiệm nhỏ nhưng mà rất hữu dụng, tôi xin chia sẻ với mọi người thế này mọi người có thể mua một giỏ hoa quả hoặc là một vài gói bánh kẹo cầm qua hàng xóm sau đó hỏi về thông tin, những vấn đề tranh chấp có xảy ra hay không? Cách này nó sẽ giải quyết cho chúng ta được hai việc quan trọng nhất đó là trường hợp mảnh đất đó xảy ra tranh chấp giữa chủ nhà với hàng xóm thì bởi vì quyền lợi của hàng xóm mà nên người ta sẽ nói rất là rõ cho chúng ta biết.

Ví dụ như là bức tường này của nhà họ hay là vị trí này là của nhà họ, rất nhiều điều họ sẽ kể ra hết. Bởi vì đó là quyền lợi của người ta nên nếu trường hợp có sự tranh chấp, bằng cách này chúng ta có thể khai thác được thông tin có thêm một hiệu quả nữa đó là khi chúng ta lịch sự với họ thì hoàn toàn có thể nhờ hàng xóm sang làm chứng cho chúng ta trong quá trình đặt cọc bởi vì hàng xóm rất quan trọng trong việc làm chứng.

Ngoài ra thì nếu trường hợp chúng ta đầu tư ở xa rất khó để quản lý hoặc là trông nom bất động sản đó vậy nên nếu chúng ta có thể kết giao được với hàng xóm, hàng năm mỗi dịp lễ Tết thì cá nhân tôi vẫn thường gửi những chai rượu hoặc là bánh kẹo để biếu những người hàng xóm của mình và khi có xảy ra với việc gì trên bất động sản của chúng ta thì không ai khác hàng xóm là người sẽ báo cho chúng ta trước. Vì vậy nên theo quan điểm của tôi, nếu chúng ta lịch sự và chân thành với họ thì chắc chắn chúng ta cũng sẽ nhận lại được như vậy.

Ngoài ra trước khi chúng ta đầu tư bất động sản thổ cư thì anh chị em sẽ kiểm tra các thông tin như sau, đầu tiên là thông tin sổ đỏ tiếp theo là các bạn sẽ phải so sánh chứng minh thư của người chủ nhà có trùng khớp với thông tin trên sổ đỏ hay không? Chỉ khi trùng khớp nhau thì chúng ta mới hoàn toàn tin tưởng là chúng ta đang đàm phán hay đang làm việc hoặc là ký tên trực tiếp với chủ nhà.

Về sổ đỏ đấy, sẽ có hai trường hợp, thứ nhất đó là sổ riêng nếu là sầu riêng thì anh chị sẽ phải cần yêu cầu những giấy tờ và chữ ký của người đứng tên trên sổ đó thường sẽ là hai vợ chồng. Nếu trường hợp mà người đứng tên trên sổ chưa kết hôn thì sẽ phải có giấy chứng nhận độc thân còn nếu trường hợp mà người đó đã kết hôn rồi thì yêu cầu có chữ ký của cả hai vợ chồng, chúng ta sẽ không đặt cọc cho một người.

Bán khách sạn 26 Đỗ Quang Đẫu Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1 HCM – Cách kiểm tra pháp lý bất động sản

Đừng bao giờ đặt cọc cho một vợ hoặc một chồng bởi vì sẽ có những trường hợp khi đặt xong, vài ngày sau có thể bất động sản đấy nó sẽ tăng giá thì lúc này sẽ có những trường hợp một vợ hoặc một chồng sẽ không đồng ý bán. Trong trường hợp này rất rủi ro cho người mua.Tiếp theo đó là trường hợp sổ chung, nếu trong trường hợp số chung thì chúng ta sẽ yêu cầu tất cả những người có tên trên sổ phải có chữ ký vào không được thiếu một ai.

Nếu trường hợp có thiếu thì chấp nhận những nguyên nhân như sau, nguyên nhân duy nhất đó là đã chết, nguyên nhân thứ hai đó là đã ly hôn. Nếu đã chết thì anh chị sẽ yêu cầu cho xem giấy chứng tử, còn nếu đã ly hôn thì anh chị phải yêu cầu cho xem biên bản phân chia tài sản và ngoài ra anh chị em sẽ kiểm tra xem bất động sản có bị chặn giao dịch chuyển nhượng hay không?

Trong thực tế thì có những trường hợp bất động sản bị chặn giao dịch chuyển nhượng lý do thường là bởi vì những nguyên nhân như là vi phạm về xây dựng hay là do tranh chấp thì bất động sản đấy nó đang bị thi hành án và sẽ bị đưa vào danh sách cấm bán nếu trường hợp chúng ta mà đặt cọc bất động sản này thì gần như anh chị và các bạn sẽ bị mất cọc.

Trong trường hợp này là chủ nhà đang cố tình lừa người mua, nếu anh chị và các bạn mua bất động sản đó thì phải phải yêu cầu cho xem giấy phép xây dựng và biên bản hoàn công. Hai loại giấy tờ này nó sẽ phải khớp với thực tế ngôi nhà bởi vì không ít trường hợp đó là giấy phép thì một kiểu nhưng mà xây dựng lại một kiểu khác.

Tôi sẽ lấy ví dụ 2 trường hợp cụ thể như sau:

• TH1: Giấy phép xây dựng nhà 3 tầng nhưng thực tế chủ nhà xây lên tầng như vậy là trái phép và chắc chắn sẽ không có biên bản hoàn công.
• TH2: Giấy phép xây dựng cho xây 3 tầng đã có biên bản hoàn công nhưng thực tế nhà lại xây 5 tầng, trong trường hợp này có nghĩa là chủ nhà đã xây thêm 2 tầng nữa như vậy cũng là trái phép. Vậy nên anh chị em sẽ phải tìm hiểu thật kỹ những thông tin về pháp lý nếu đối với bất động sản thổ cư.

Ngoài ra sau khi kiểm tra những giấy tờ như vậy chúng ta sẽ tiến hành bước đặt cọc. Trong quá trình đặt cọc thì một việc rất quan trọng đó là quay video lại, anh chị em nhớ đừng quên bước này, chúng ta sẽ quay video hết tất cả quá trình đàm phán, thống nhất về giấy tờ, thống nhất về thủ tục, thống nhất về phí thuế bên nào đóng, thống nhất về giá, về thời gian thanh toán rất nhiều chúng ta sẽ quay lại hết để làm bằng chứng sau này trong trường hợp tranh chấp.

Cách kiểm tra pháp lý bất động sản đất nền dự án

Trên đây là một số những vấn đề liên quan đến pháp lý của bất động sản thổ cư. Tiếp theo tôi sẽ hướng dẫn anh chị và các bạn cách kiểm tra pháp lý đối với đất nền dự án. Trường hợp mà đầu tư đất nền dự án thì sẽ có ưu nhược điểm như sau. Về ưu điểm thì đương nhiên đường sá, hạ tầng, cảnh quan trong khu dự án rồi quy hoạch cũng đồng bộ hơn đất thổ cư. Tuy nhiên nó sẽ có hai nhược điểm chính, nhược điểm thứ nhất đó là vì giá thường cao, nhược điểm thứ hai đó là về pháp lý, giải quyết được hai vấn đề này thì anh chị em mới nên cân nhắc để đầu tư.

Pháp lý dự án 1/500, cách kiểm tra pháp lý bất động sản để nhà đầu tư tránh bị mất tiền oan…

Về giá thì mọi người có thể xem lại chủ đề định giá mà tôi đã vừa làm trước đó. Trong chủ đề này tôi sẽ nói chính về vấn đề pháp lý. Trước tiên vì vấn đề pháp lý của đất nền dự án thì anh chị em chúng ta sẽ ưu tiên những bất động sản thuộc những dự án của chủ đầu tư uy tín. Nghĩa là những chủ đầu tư đã từng phát triển những dự án chất lượng trước đó. Ngoài ra thì chủ đầu tư có thể chứng minh được khả năng tài chính vững mạnh của mình nếu trường hợp doanh nghiệp này có niêm yết trên sàn chứng khoán.

Các bạn có thể vào website cafef.vn search các mã cổ phiếu của doanh nghiệp này ra và tải các báo cáo tài chính về để nghiên cứu và đọc nó để kiểm tra năng lực tài chính. Cụ thể là có tiền để triển khai dự án này không? Tiếp theo đó là chủ đầu tư sẽ luôn sẵn sàng cung cấp cho anh chị những loại giấy tờ thông tin pháp lý về dự án đó một cách rõ ràng minh bạch và thiện chí. Vậy nên ở thời điểm hiện tại các dự án đều mở bán đã có sổ điều này nó rất rủi ro và để hạn chế rủi ro trong trường hợp này thì tôi sẽ hướng dẫn anh chị và các bạn cách để kiểm tra một số giấy tờ pháp lý của một chủ đầu tư.

Đầu tiên đó là giấy chứng nhận đầu tư, tiếp theo đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiếp theo nữa đó là giấy phép xây dựng dự án và phê duyệt của dự án đó nếu mà chủ đầu tư ký hợp đồng của chúng ta mà đưa ra hợp đồng mua bán đấy có nghĩa là hợp đồng đó nó có tên gọi là hợp đồng mua bán thì ngoài giấy tờ như trên chủ đầu tư sẽ có thêm một số giấy tờ văn bản ví dụ như là văn bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội theo quy hoạch 1/500 đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.

Nghĩa là lúc này hạ tầng đã hoàn thiện hết. Trong các loại giấy tờ trên thì quan trọng nhất đó là giấy phép xây dựng và phê duyệt 1/500.Anh chị sẽ yêu cầu để xem có giấy tờ này hay không, nếu trường hợp hỏi về pháp lý chúng ta hoàn toàn có thể kiểm tra được những thông tin trên giấy phép xây dựng, trên quy hoạch 1/500 xem xem là nó có khớp nhau hay không? Bởi vì có rất nhiều trường hợp những thông tin nó không khớp nhau.

Ví dụ như tôi đã gặp trường hợp giấy phép xây dựng mới chỉ được phê duyệt 30% dự án nhưng chủ đầu tư đã đem bán cả 100% dự án đó. Vậy thì trong trường hợp rủi ro chúng ta không mua đúng vị trí mà không được cấp giấy phép xây dựng thì tỉ lệ mà vị trí đó lô đất đó ra được sổ là rất thấp hay có những trường hợp mà chủ đầu tư cố tình thi công sai hạ tầng so với giấy tờ đã được phê duyệt.

Tôi lấy ví dụ như là trong 100% được phê duyệt là đất trồng cây xanh, mặt nước nhưng chủ đầu tư vẫn cố tình phân lô và đem bán ở những vị trí như vậy. Nếu chúng ta mua phải những vị trí đó thì chắc chắn sẽ không bao giờ ra được sổ. Tôi có một lưu ý cho anh chị và các bạn thế này, ở thời điểm hiện tại thì vấn đề pháp lý nó đang là một vấn đề nhức nhối của thị trường bất động sản.

Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc – Cách kiểm tra pháp lý bất động sản

Vậy nên trong trường hợp mà một chủ đầu tư uy tín họ đã làm xong tất cả những giấy tờ về pháp lý có nghĩa là dự án có người thật, sự thật thì họ sẽ rất dễ dàng để cho chúng ta xem những giấy tờ pháp lý như vậy, bởi vì đó là điểm cộng mà còn trong trường hợp mà chủ đầu tư cố tình mập mờ hay không rõ ràng về những giấy tờ pháp lý như trên chúng ta hoàn toàn có thể nghi ngờ về vấn đề pháp lý của dự án đó để có thể đề phòng tránh trường hợp mất tiền oan.

Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “Cách kiểm tra pháp lý bất động sản” cụ thể là hai phân khúc bất động sản thổ cư và bất động sản đất nền dự án, hi vọng sẽ giúp ích cho anh chị và các bạn trong quá trình đầu tư bất động sản của mình, nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.