Chào các bạn đến với Sàigon Real Estate, hôm nay tôi xin chia sẻ một đề tài mà hầu như tất cả người mua bán nhà để ở hay đầu tư, người có kinh nghiệm hay chưa đều quan tâm. Đó chính là các Chiêu trò trong bất động sản. Hy vọng rằng những chia sẻ này sẽ giúp các bạn vững vàng khi chọn mua bất động sản, tránh mất tiền, thời gian, cơ hội cũng như thiệt hại về mặt tinh thần.

Xem video 21 Chiêu trò trong bất động sản

I. Chiêu trò lừa người mua

Chiêu trò của chủ đầu tư trong bất động sản

Dự án ma – Bán bất động sản thu tiền, sau đó cao chạy xa bay

Vì sao người mua thường được khuyên việc đầu tiên là phải chọn chủ đầu tư uy tín? Vì nếu chủ đầu tư lừa đảo, khách hàng không chắc nhận lại được tiền. Rất nhiều ví dụ về hình thức phổ biến này như vụ dự án ma Alibaba, lừa đảo hơn 2.500 tỷ đồng; 9 dự án “ma” của Công ty Angel Lina; Hoàng Kim Land phân lô bán nền đất công viên, giao thông. Tiền đã trao rồi mà cháo chưa được múc :((

-> Chọn chủ đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm, có uy tín trong thị trường để giảm thiểu rủi ro..

Bất động sản chưa đủ pháp lý nhưng vẫn rao bán bằng hình thức hợp đồng vay vốn

Theo luật bất động sản, chủ đầu tư được phép bán hay ký hợp đồng mua bán (tương đương với việc huy động vốn) khi đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Một số chủ đầu tư vẫn muốn huy động vốn của khách hàng mặc dù chưa thông qua được các thủ tục cần thiết. Làm sao để lách luật? Họ cho “sinh ra” một loại hợp đồng gọi là Hợp đồng vay vốn. Trong đó khách hàng cho chủ đầu tư vay số tiền bao nhiêu đó, thời gian đóng bao nhiêu đó, chủ đầu tư hứa sẽ trả lãi đầy đủ, và bán cho khách căn hộ mã số XXX sau khi hoàn thành các thủ tục cần thiết. Trong trường hợp này, rủi ro cho người mua rất cao mặc dù có trường hợp chủ đầu tư uy tín giữ đúng cam kết và giá căn hộ tăng cao sau khi đủ điều kiện mua bán theo luật.

-> Nói không với hình thức hợp đồng vay vốn khi được môi giới hoặc chủ đầu tư gợi ý từ đầu.

-> Kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc dự án. Vì sau khi đặt cọc, chủ đầu tư có thể trở mặt nói là dự án chưa thể ký hợp đồng mua bán, nếu muốn tiếp tục mua dự án, khách hàng phải ký hợp đồng vay vốn.

Cam kết lợi nhuận, sau đó phá vỡ cam kết

Hẳn các bạn có nghe ít nhiều về vụ Cocobay vỡ trận, hủy cam kết lợi nhuận hơn 10% với các nhà đầu tư Condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Hiện tại, FLC cũng thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng tại các khu nghỉ dưỡng The Coastal Hill Quy Nhơn, Condotel Quảng Bình, Condotel Hạ Long (năm đầu). Đối với nhà đầu tư sử dụng vốn tự có thì chỉ là mất số tiền lớn hơn lãi suất gửi ngân hàng hay mất đi cơ hội đầu tư bất động sản khác có tiềm năng hơn. Còn đối với người dùng đòn bẩy tài chính, thậm chí toàn bộ hết số tiền tiết kiệm của mình cộng thêm vay ngân hàng thì kết cục rất thê thảm. Vì không chỉ mất đi lợi nhuận cam kết mà giá trị bất động sản cũng giảm so với giá họ đã mua.

-> Đừng mờ mắt trước cam kết lợi nhuận cao vì chủ đầu tư có thể hủy cam kết bất cứ lúc nào, hiện tại chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng cũng như tiền lệ xử các vụ án kiểu này.

-> Lợi nhuận càng cao, rủi ro càng nhiều.

Không xây dựng dự án hoặc chậm tiến độ

Mặc dù đã thu tiền của khách hàng ở một mức độ nào đó, dự án vẫn án binh bất động là một bãi đất trống, hoặc đang xây bị bỏ dở giữa chừng, hoặc thi công chậm chạp. Điều này khiến cho khách hàng bị chôn vốn, mất cơ hội tiếp cận các dự án tốt. Thậm chí có một số chủ đầu tư cố tình làm chậm trễ việc thu hồi vốn của khách hàng như làm các thủ tục phức tạp, tốn thời gian, hẹn nhiều lần, trả lại tiền theo nhiều đợt nhỏ.

-> Chọn chủ đầu tư uy tín, xây đúng tiến độ hoặc nhanh hơn dự kiến.

-> Rút ngay khi có dấu hiệu chậm hoặc dừng thi công.

-> Cảnh giác với các dự án vườn không nhà trống “mấy năm nay”.

Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng như cam kết, chất lượng thấp

Các vật liệu dùng trong thực tế bị thay đổi so với hợp đồng với mục đích tối ưu lợi nhuận của chủ đầu tư. Tệ hơn nữa, thấm trần, nứt tường làm ảnh hưởng trực tiếp tới giá bán lại hoặc cuộc sống thường ngày của người mua. Chủ đầu tư uy tín thường sẽ hỗ trợ bảo hành nhà chu đáo, có chủ đầu tư để cho khách hàng tự bỏ tiền ra sửa chữa.

-> Kiểm tra kỹ khi nhận nhà.

-> Không ký vào giấy tờ đồng ý nhận nhà nếu nhà không đúng cam kết.

Tạo cơn sốt giả

Mặc dù thực tế tình hình bán sản phẩm khá ảm đạm, chủ đầu tư tìm nhiều cách để làm cho khách hàng tưởng rằng dự án đang kinh doanh rất tốt, khan hàng, hút khách. Họ có thể đưa ra bảng thống kế giả về kết quả bán hàng, để môi giới đưa cho khách hàng, nhờ báo chí viết bài, hoặc đăng trên tài khoản mạng xã hội.

Giấu sản phẩm đẹp

Chủ đầu tư bán ra những căn hoặc đất xấu, để dành phần đẹp hơn cho suất nội bộ, hoặc để bán sau. Kết quả là người mua phải trả phần tiền chênh khá lớn nếu muốn sở hữu bất động sản đẹp như mong muốn.

Chiêu trò của môi giới trong bất động sản

Quảng cáo sai sự thật

8. Quảng cáo với giá rẻ hơn giá trị thật

Đây là một trong nhưng chiêu trò rất phổ biến, được áp dụng từ lâu và đến giờ vẫn đang giúp môi giới “câu” được nhiều “cá” liên lạc với mình. Ví dụ, mặt bằng giá của một bất động sản nọ khoảng 1 tỷ đồng. Khi người tìm mua nhà thấy thông tin với giá xoay quanh 900 triệu đến 1,1 tỷ, bỗng nhiên tìm thấy người đăng giá 700 triệu thì họ sẽ lập tức gọi điện thoại cho người đăng. Lúc này, người đăng, tức là môi giới sẽ có nhiều cách nói khác nhau.

Căn này em vừa bán xong, vì chủ nhà cần tiền gấp nên bán giá đó. Với lại căn này không đẹp (bị thấm dột, bị lỗi thi công, đối diện cầu thang, view xấu, gần cầu thang bộ rất ồn, hướng Tây, vân vân). Em có căn khác đẹp hơn nhiều (vị trí hoa hậu, diện tích rộng hơn, view đẹp hơn), giá 1 tỷ được không chị?

Miếng đất đó vướng cống và ở đường cụt, em có nhiều miếng ngon hơn nằm ở đường lớn giá 1 tỷ chị ạ.

Nhà này/đất này chưa ra sổ được (hay đại loại các vấn đề liên quan đến pháp lý khác). Nhà kế bên có đầy đủ giấy tờ, giá chỉ 1 tỷ, chị thích thì em dẫn đi xem.

-> Vẫn liên lạc tìm hiểu nhưng luôn thận trọng với các tin đăng giá thấp hơn so với thị trường.

9. Quảng cáo với số tiền cần để sở hữu, còn lại vay ngân hàng

Thông thường, trong các website hoặc app có chế độ lọc khoảng giá mà người mua có thể chi trả cho bất động sản. Ví dụ, bạn chỉ có nhu cầu mua nhà dưới 1.5 tỷ nên bạn nhập khoảng giá đó vào bộ lọc. Tuy nhiên, bạn sẽ thấy hiện ra nhiều tin với nội dung Chỉ 500 triệu đồng sở hữu ngay căn hộ A thông minh view sông. Ví dụ cụ thể, người đăng tin rao căn hộ Vinhomes Quận 9 với diện tích 62 m2, với giá 795 triệu, ở dưới có đơn giá là 12,82 triệu/m2. Điều này là không tưởng, vì mặt bằng giá của căn tương tự tại thời điểm đăng có đơn giá từ 35-55 tr/m2. Giá 795 triệu chỉ là 30% giá trị của căn hộ này. Khi khách gọi điện hỏi, người đăng tin sẽ trả lời: Dạ thưa chị, 795 triệu là mới 30%, tổng giá trị căn hộ là 2,65 tỷ. Tuy nhiên, chị chỉ cần đóng 795 triệu là đã sở hữu căn hộ rồi, phần còn lại mình vay ngân hàng, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng đầu, blah blah blah hàng chục lợi ích khác khi mua căn hộ này.

10. Quảng cáo nhà với giá rất tốt, nhưng hẹn đi xem một bất động sản ở vùng ven

Do áp lực chỉ tiêu, môi giới phải mời được khách hàng tới dự sự kiện, xem bất động sản, thường được tổ chức vào dịp cuối tuần. Đối với các dự án khó bán, môi giới được “chỉ đạo” đăng tin một bất động sản với giá hời. Khi khách hàng xem tin xong, người đăng cam kết là CÓ bất động sản đó, và hẹn ngày đi xem. Đến ngày đó, khách hàng thấy có nhiều người như mình được đưa lên xe khá lớn, và chở đi ra ngoài trung tâm. Môi giới lúc này thuyết phục đi xem vùng ven cho vui, kiểu gì cũng đến rồi, xong lúc về em cho xem bất động sản khách muốn xem. Vậy là khách trở thành người dự sự kiện bất đắc dĩ ở một sự kiện giữa đồng không mông quạnh, chưa làm hạ tầng nhưng lại đông nghịt người. Vậy mà trong đó có không ít khách thấy hợp ý và mua luôn tại sự kiện.

-> Xác nhận kỹ với người đăng tin về độ chính xác của tin nhắn.

-> Nói rõ với họ sẽ không xem bất kỳ bất động sản nào khác.

-> Hẹn đúng vị trí của bất động sản cần xem.

11. Rao bán khống dự án chưa được mở bán

Trong thực tế nhiều dự án chưa được mở bán. Vậy mà nhiều môi giới đã “cầm đèn chạy trước ô tô”, đăng tin quảng cáo rao bán các sản phẩm của dự án này. Điều này giúp họ bắt được khách hàng sớm, đo lường mức độ quan tâm của khách hàng. Khi khách hàng gọi điện, họ có thể yêu cầu khách đặt cọc giữ suất mua.

12. Tạo hiện trường giả

Sau khi giới thiệu cho khách hàng một bất động sản, thấy khách vẫn còn đang do dự và suy nghĩ, môi giới thường tạo hiện trường giả để chốt deal nhanh. Có nhiều cách như:

Nhắn tin nhờ đồng nghiệp giả làm khách hàng khác gọi điện kiểm tra bất động sản đó còn không, làm cho khách hàng ngồi bên cạnh lo lắng có thể bị người khác “hớt tay trên”.

Nếu khách hàng không ở bên cạnh, môi giới nhắn tin hoặc gọi điện báo khách hàng là chốt nhanh lên, có người khác đang muốn mua.

Môi giới có thể báo cho khách hàng rằng bất động sản đó đã được mua. Khoảng nửa tiếng sau, hoặc một ngày sau, thì gọi báo bên kia không chịu mua nữa vì lý do xoay tiền không đủ.

-> Bình tĩnh trước các tin có người muốn mua, sắp mua, đã mua.

13. Dùng hợp đồng giả, con dấu giả, mạo danh sàn bất động sản

Môi giới tự xưng là nhân viên một sàn bất động sản có tiếng, hoặc là nhân viên của chủ đầu tư. Đáng ra khách hàng chuyển cọc vào tài khoản công ty, ký tên vào hợp đồng có con dấu thật, chữ ký thật của đại diện công ty có giá trị pháp lý. Thì trong trường hợp này, khách hàng chuyển tiền vào tài khoản do môi giới mạo danh này lập ra, giấy tờ không có giá trị pháp lý bởi đóng bằng con dấu giả.

Chiêu trò của người bán trong bất động sản

14. Một ngôi nhà/mảnh đất bán nhiều người

Cách thức lừa đảo này của người bán dễ thực hiện nhất. Thông thường người bán có thái độ tốt, cung cấp đầy đủ giấy tờ, thông tin khác, giá cả mềm. Sau khi có được lòng tin của người muốn mua, người bán này tìm cách sao cho người mua đưa cho mình tiền cọc hoặc một phần tiền nhà chỉ có giấy tay, không có người làm chứng. Mục đích là người bán lấy được tiền và người mua không có cơ sở để kiện.

-> Giao tiền cọc phải ký hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này nên tham khảo theo mẫu của luật sư kiểm định. Nếu số tiền cọc lớn, phải có người làm chứng, ra công chứng.

-> Giao tiền nhà phải tuân theo trình tự pháp luật, có hợp đồng mua bán, qua công chứng.

15. Dùng sổ giả, giấy tờ giả

Hiện tại, việc làm sổ và giấy tờ nhà đất giả ngày càng tinh vi. Người không có kinh nghiệm rất khó phát hiện. Nhiều khi là phôi sổ giả, thông tin giả. Mà cũng có phôi thật, thông tin điền trên phôi là giả.

-> Tìm người có kinh nghiệm xem sổ.

-> Lên phòng công chứng xác nhận.

16. Bán nhà đất qua vi bằng

Người bán nói với người mua vi bằng là hợp pháp trong mua bán. Thực tế, nội dung trong vi bằng có ghi rõ vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực, không phải là đại diện pháp lý cho việc mua bán nhà đất. Về bản chất, vi bằng là văn bản được lập bởi cơ quan thừa phát lại, trong đó có ghi nhận các sự kiện và hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử cũng như các quan hệ pháp lý khác.

-> Mua bán phải có hợp đồng mua bán được công chứng.

Chiêu trò của một nhóm người chuyên đi lừa đảo

17. Giả mạo công ty bất động sản lớn

Một câu chuyện thật xảy ra đối với khách hàng mua dự án Hưng Thịnh Cát Tường (Đức Hòa, Long An) do cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Thịnh Group (trụ sở tại đường Trường Chinh, quận Bình Tân, TP.HCM). Chủ đầu tư không chịu giao nền đất nên hàng trăm khách hàng đã đến trụ sở công ty này. Tuy nhiên, Tập đoàn Hưng Thịnh Corp – một chủ đầu tư lớn uy tín nhiều năm bị vạ lây vì trùng tên với công ty lừa đảo trên. Nhiều khách hàng tiết lộ, họ tưởng hai chủ đầu tư này là một, tin tưởng Hưng Thịnh Corp nên mới mua dự án này.

-> Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, tránh nhầm lẫn các chủ đầu tư có tên giống nhau.

18. Giả làm người đến mua

Khi bạn đang thương thảo mua nhà đất với người bán, có thể có môi giới thì có một người xuất hiện nói là cũng muốn mua với giá đó. Người này nói nếu bạn không mua, mai họ sẽ đến cọc. Điều này thôi thúc bạn cọc nhanh, cọc ngay, không thương lượng nữa. Thực tế, người tự dưng xuất hiện đó là người nhà của người bán hoặc môi giới.

Một hình thức khác dễ dàng nhận biết là chủ nhà đất giả vờ nghe điện thoại, nói chuyện với người nào đó đại loại như: “Có người đang định cọc rồi, có gì tôi gọi lại cho anh sau”.

19. Giả làm người mua lại

Người tự dưng xuất hiện này tỏ vẻ tiếc nuối là bạn đã mua mất bất động sản này, cam kết mua lại với giá cao hơn. Nhưng sau khi bạn đã cọc rồi thì không thể gọi điện cho anh họ “hứa” này nữa.

-> Đừng để ai làm ảnh hưởng đến quyết định của bạn.

II. Chiêu trò để lừa người bán

20. Đổi sổ hoặc làm sổ giả đem bán cho người khác

Kẻ lừa đảo đóng vai người mua hoặc môi giới xin phép cho xem sổ, hoặc chụp lại. Sau đó về nhà làm sổ giả. Kẻ lừa đảo đem sổ này để bán bất động sản cho một hay nhiều người khác lấy tiền rồi cao chạy xa bay. Người mua sẽ tìm đến chủ thật khiếu nại. Nhiều khi tay bay vạ gió mà kiện tụng, bất động sản của người chủ thật bị cơ quan chức năng cho dừng giao dịch phục vụ điều tra. Điều này khiến cho chủ thật kẹt tiền chôn vốn trong đó không rút chân ra được.

Tệ hơn, kẻ lừa đảo tìm cách tráo đổi sổ giả và thật. Rồi đòi tiền chuộc sổ thật. Hoặc đem sổ thật đi cầm cố, đem bán.

-> Cẩn thận khi cho người khác xem sổ hoặc giấy tờ bất động sản của mình.

-> Không để người khác cầm sổ của mình, tránh để bị tráo đổi.

-> Không cho người khác chụp ảnh sổ.

-> Không gửi ảnh chụp sổ qua mạng cho người khác. Nếu cần thiết gửi thì dùng phần mềm bôi xóa các thông tin quan trọng.

21. Lợi dụng sự tin tưởng của chủ đất làm giấy ủy quyền

Nhiều khi chủ đất cần vay tiền ngân hàng mà bị nợ xấu không vay được. Người quen này hiến kế chủ đất làm giấy ủy quyền đất đó sang cho anh ta. Sau đó, anh ta dùng giấy ủy quyền đó đem đi bán căn nhà. Hoặc vay ngân hàng nhiều hơn mức chi trả của chủ đất, một phần đưa cho chủ đất, một phần chiếm đoạt làm của riêng. Đến khi không trả được nợ, ngân hàng xiết nợ mảnh đất này.