Bất động sản giảm bao nhiêu thì ngân hàng dính nợ xấu?

Nếu tính đến cuối năm 2020 thì đang có khoảng 8 triệu tỷ thế chấp tại những ngân hàng lớn như Vietinbank, Vietcombank, BIDV và Agribank. Đây là 4 ngân hàng đứng đầu thuộc nhóm BIG FOUR của Việt Nam. Trong 8 triệu tỷ mà khối tài sản này đang được thế chấp thì bất động sản chiếm 73,7% trên tổng số.

Nghĩa là bất động sản chiếm đâu đó khoảng gần 6 triệu tỷ trên tổng số tài sản gần 8 triệu tỷ đang được thế chấp tại bốn ngân hàng lớn như trên. Bất động sản giảm bao nhiêu thì ngân hàng dính nợ xấu? Những con số này dựa vào báo cáo tài chính của các ngân hàng, nghĩa là có số liệu cụ thể chứ không phải tin vào báo đài, hay đây là số liệu ảo.

Con số mà tôi chia sẻ với anh chị em gần 8 triệu tỷ tổng khối tài sản đang được thế chấp tại bốn ngân hàng lớn như trên dựa vào các báo cáo tài chính của các ngân hàng này. Các bạn có thể vào trên CafeF search mã cổ phiếu của những ngân hàng này thì chúng ta sẽ tải được những báo cáo tài chính về nghiên cứu.

Bất động sản giảm bao nhiêu thì ngân hàng dính nợ xấu?

Những điều này thì các bạn đầu tư chứng khoán chắc đã quá thạo rồi. Trong chủ đề này điều tôi muốn nhấn mạnh nhất với anh chị đó là con số 73,7%, đây là một con số có thể nói là rủi ro cho các nhà đầu tư nếu trong trường hợp mà nền kinh tế có dấu hiệu xấu.

Gần 6 triệu tỷ bất động sản đang được thế chấp tại các ngân hàng lớn, vậy thì theo anh chị trong trường hợp bất động sản giảm thì sẽ giảm bao nhiêu là các ngân hàng này sẽ dính nợ xấu, theo anh chị thì là bao nhiêu?

Các con số này chúng ta sẽ tính dựa vào các tỷ lệ phần trăm mà các ngân hàng cho vay dựa trên quy định giá của những ngân hàng đó đối với các bất động sản mà chúng ta đang thế chấp. Nghĩa là ví dụ chẳng hạn như bất động sản trị giá trên thị trường đó là 10 tỷ thì các ngân hàng thường thì người ta sẽ định giá khoảng 8 đến 9 tỷ, ít khi định giá bằng với thị giá.

Nghĩa là các ngân hàng người ta sẽ thường định giá một con số thấp hơn so với giá trị mà thị trường đang giao dịch và tỷ lệ phần trăm mà các ngân hàng cho vay thường sẽ vào khoảng 70%, khoảng thôi bởi vì có ngân hàng thì 80, có ngân hàng thì 60. Tôi cứ xem con số khoảng 70% nói chung trên tổng thể thị trường.

Bất động sản giảm bao nhiêu thì ngân hàng dính nợ xấu?

Chúng ta sẽ lấy một bài toán cụ thể, ví dụ 1 bất động sản trị giá của nó là 10 tỷ. Nếu ngân hàng định giá thì người ta sẽ định giá khoảng 8 đến 9 tỷ, chúng ta sẽ xem nó là 9 tỷ. Lúc này ngân hàng sẽ định giá là 9 tỷ và người ta sẽ cho vay 70% trên con số 9 tỷ nhân với 70% ra là 6,3 tỷ. Nghĩa là lúc này ngân hàng sẽ cho chúng ta vay 6,3 tỷ trên tổng thị giá bất động sản là 10 tỷ.

Vậy thì với bất động sản đó, nếu trong trường hợp thị giá hiện tại của nó đang là 10 tỷ và gặp một sự cố lớn nào đó về tình hình kinh tế vĩ mô, có thể là một tác động nào đó từ thế giới ví dụ như là lạm phát tăng đột ngột chẳng hạn như các giai đoạn 2009 – 2011, có những thời điểm lạm phát tăng đến gần 29%, chúng ta lấy ví dụ như vậy.

Khi đó thì các ngân hàng người ta sẽ phải tăng lãi suất với mục đích để giảm lạm phát và khi mà tăng lãi suất thì con số 73,7% trên tổng khối lượng tài sản đang thế chấp đây này, những người thế chấp họ sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc trả lãi ngân hàng. Lúc này thì họ sẽ tìm cách để bán nhanh thậm chí là bán tống bán tháo những bất động sản đó để trả ngân hàng.

Bất động sản giảm bao nhiêu thì ngân hàng dính nợ xấu?

Khi mà đám đông tranh nhau bán quá nhiều nó sẽ tạo ra hiệu ứng FOMO làm cho thị trường bất động sản hoảng loạn và thị trường bất động sản lúc này sẽ sập rất nhanh. Trong giai đoạn 2012 đã có những bất động sản giảm tới 60% so với thời điểm đỉnh giá của nó, đó là kịch bản đã xảy ra trong mười năm trước. Hiện tại thì chưa có các làn sóng bán cắt lỗ sâu như vậy.

Cũng có nhiều anh chị bình luận là hiện tại bất động sản đang gặp khủng hoảng rồi cắt lỗ rất là sâu, mọi người dẫm đạp lên nhau để bán bất động sản thì tôi không hiểu là anh chị em lấy những số liệu đó ở đâu hay là anh chị em nghe một ai đó nói. Tôi nghĩ rằng để đưa ra một nhận định thì chúng ta nên có những số liệu cụ thể sẽ giúp chúng ta có cái nhìn chính xác hơn.

Cùng quay lại con số 6,3 tỷ trên tổng số 10 tỷ , vậy thì nếu trong trường hợp mà ngân hàng bắt đầu có nợ xấu đó là khi mà giá bất động sản giảm đâu đó khoảng 38% nghĩa là sẽ giảm từ 10 tỷ xuống 6,3 tỷ khoảng như vậy. Đương nhiên con số mà tôi cùng anh chị và các bạn đang trao đổi với nhau còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Ví dụ như là  tỉ lệ mà người dân đã trả được khoản gốc trong vài năm vừa qua hay là tỷ lệ mà các ngân hàng người ta cho vay khoảng bao nhiêu phần trăm, con số 70%, 80% hoặc là 60% như tôi vừa trao đổi với anh chị. Ngoài ra nó cũng sẽ phụ thuộc vào định giá của các ngân hàng dành cho bất động sản đó, thì đây là chúng ta đang vo tròn lại để đưa ra một cái nhìn tổng quan nhất.

Nghĩa là nếu với các bài toán mà chúng ta đưa ra thì bất động sản giảm đâu đó khoảng 38%, lúc này các ngân hàng sẽ bắt đầu có nợ xấu.

Bất động sản đó giảm từ 10 tỷ xuống 6,3 tỷ thì lúc này ngân hàng sẽ bán ra tài sản đó để thu hồi tiền về, nó còn phụ thuộc rất nhiều vào các thanh khoản của các bất động sản đó. Có khi là bán 7 tỷ đã có người mua, cũng có khi từ 6,3 tỷ giảm xuống 6 tỷ thậm chí là giảm xuống 5 tỷ rưỡi cũng chưa có người mua. Nghĩa là nó phụ thuộc rất nhiều vào thị trường và tâm lý của các nhà đầu tư, của người dân trong thời điểm đó.

Trong thời gian vừa rồi ngân hàng Trung ương cũng đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại kiểm soát tốt dòng tiền vào bất động sản, không riêng gì ngân hàng Trung ương kể cả các ngân hàng thương mại.

Hiện tại người ta cũng khá thận trọng trong việc cho vay đầu tư bất động sản, họ cũng thận trọng trong việc định giá thấp hơn so với thị giá và các tỷ lệ phần trăm cho vay dựa trên định giá của họ chứ không phải cho vay ồ ạt như giai đoạn 10 năm trước.

Bất động sản ở Việt Nam đóng góp khoảng 8% cho GDP, vậy nên việc theo dõi sát sao những vấn đề liên quan đến giải ngân dành cho bất động sản là điều hiển nhiên. Mặc dù chịu ảnh hưởng không nhỏ từ đại dịch Covid 19 nhưng thị trường bất động sản vẫn cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ kể từ giai đoạn cuối năm ngoái, đây là kết quả của chính sách tiền tệ nới lỏng tạo ra các điều kiện lãi suất thấp và thanh khoản dồi dào.

Tuy nhiên chính bởi vì trong giai đoạn vài tháng đầu năm thị trường bất động sản đã rất nóng nên chắc chắn Ngân hàng Nhà nước sẽ sẵn sàng có những biện pháp để đảm bảo an toàn về vĩ mô cũng có thể là siết chặt tín dụng dành riêng cho bất động sản.

Tuy nhiên là các đợt dịch Covid 19 đang diễn ra thời điểm hiện tại nó đã gây ra một khó khăn rất lớn cho việc thực thi, hạn chế cung tiền ra ngoài thị trường. Điều này đã tác động tiêu cực rất lớn đối với sự tăng trưởng của kinh tế Việt Nam trong năm nay.

Chúng ta là lấy một bài toán, lãi suất huy động của ngân hàng thương mại hiện tại vào khoảng 6,5%, lạm phát trung bình rơi vào khoảng 4% trừ một số chi phí linh tinh. Nếu trường hợp anh chị cầm tiền gửi ngân hàng thì sẽ tạo ra lãi suất thực đâu đó khoảng 2%, 2% 1 năm trên tổng số tiền mà chúng ta đang có, đó là trường hợp của ngân hàng. Còn đối với thị trường chứng khoán hay vàng thì đương nhiên tùy thuộc vào từng thời điểm, anh chị em cũng có thể cân nhắc.

Còn đối với thị trường bất động sản trong thời điểm này cách đầu tư bất động sản cũng đã khác rất nhiều so với thời điểm của 1 năm trước khi mà chúng ta đầu tư ở đâu gần như là thắng ở đó. Nhưng bây giờ thì khác nhiều rồi, anh chị sẽ có những địa phương tăng nóng trong thời gian vừa rồi giá đất nó sẽ giảm hoặc là đi ngang trên đà giảm nhẹ chứ nó sẽ không tăng tiếp ở một mức vô lý như trong thời gian qua được.

Bất động sản giảm bao nhiêu thì ngân hàng dính nợ xấu?

Nếu trong trường hợp anh chị có đầu tư thì cũng nên có cái nhìn dài hạn thay vì lướt sóng ngắn hạn như thời gian vừa rồi. Ở thời điểm này với bất động sản chúng ta xem nó như một kênh giữ tiền, mà khi là kênh giữ tiền thì nó sẽ phải có giá trị, có tính sử dụng cao và có tính thanh khoản lớn.

Chứ không phải là chúng ta sẽ bỏ tiền vào những vị trí mà cả 10 năm sau cũng không có ai về đó ở hoặc là những mảnh đất không có giá trị sử dụng như tôi hay gọi là đất chăn bò.

Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới cũng sẽ phụ thuộc rất nhiều vào những chính sách tiền tệ của ngân hàng. Vậy nên tôi nghĩ rằng anh chị em đầu tư cũng nên quan sát thị trường và cập nhật những số liệu liên quan đến vĩ mô để có cái nhìn bao quát nhất khi chúng ta đầu tư.

Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “Bất động sản giảm bao nhiêu thì ngân hàng dính nợ xấu?”,  nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.

Tham khảo thêm Kinh nghiệm đầu tư!