Nói đến “Đất nền”, những đầu tư bất động sản chuyên nghiệp không còn thấy xa lạ, nhưng các bạn mới vào nghề vẫn còn bỡ ngỡ. Vậy, đất nền là gì? Những loại đất nền nào thường gặp? Loại đất nền nào nên tránh đầu tư? Bài viết dưới đây giúp các bạn hiểu rõ để có được định hướng chính xác cho việc đầu tư của mình.
1. Đất nền là gì?
Đất nền là những lô đất nguyên vẹn, chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người như: đào bới, san lấp hay khởi công xây dựng,… Điều này có nghĩa là, đất nền là đất được giữ nguyên hiện trạng ban đầu và đất đã xây nhà thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.
2. Những loại đất nền nào thường gặp?
Dựa vào mục đích sử dụng, người ta phân chia ra nhiều loại đất nền. Trong đó, có 3 loại đất nền mà chúng ta thường gặp, đó là đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.
a. Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được quy hoạch. Những lô đất này vẫn giữ nguyên hiện trạng và chưa chịu tác động từ con người. Đất nền dự án thường được sử dụng trong các dự án xây dựng quy mô lớn với nhiều tiện ích bao quanh. Đó có thể là khu dân cư, các dự án nhà ở, công ty, nhà xưởng, văn phòng hay khu sinh thái.
Đến đây, nhiều người thường thắc mắc quy hoạch đất ở dự án là gì? Dựa trên khái niệm về đất nền dự án mà người ta xác định được quy hoạch đất ở dự án là gì. Theo đó, các khu đất trong dự án thường được quy hoạch một cách minh bạch, công khai. Chủ đầu tư sẽ là người đứng ra chịu toàn bộ trách nhiệm nếu xảy ra tình trạng phải đền bù.
b. Đất nền thổ cư là gì?
Đất thổ cư là đất được khai thác để ở. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, thường xuất hiện ở rất nhiều nơi, từ nông thôn đến thành thị. Đất nền thổ cư thường được dùng để xây nhà, xây vườn gắn với nhà, hoặc các công trình phúc lợi xã hội.
c. Đất nền liền kề là gì?
Đất nền liền kề là những lô đất, mảnh đất nằm trong cùng một khu vực thi công dự án. Chúng thường có diện tích tương đương nhau, nằm gần nhau với một kết cấu nhất định.
Người ta thường phân biệt đất nền dự án, đất nền thổ cư, đất nền liền kề bằng 2 yếu tố sau:
*Tính pháp lý
Xét về góc độ pháp lý, 3 loại đất nền đều có những sự khác biệt nhất định:
– Đất nền dự án: Là loại đất được quy hoạch một cách minh bạch, công khai, sau khi có sự kiểm tra và cấp phép từ các đơn vị chức năng, cơ quan nhà nước.
– Đất nền thổ cư: Trái với đất nền dự án, tính pháp lý của đất nền thổ cư thường tiềm ẩn rủi ro. Bởi trong nhiều trường hợp, các mảnh đất thường chỉ có giấy ký kết giữa 2 bên, mà không được kiểm chứng và cấp phép bởi cơ quan chức năng. Những mảnh đất không có giấy tờ như thế sẽ gây khó dễ cho việc sở hữu, mua bán hoặc trao đổi trong tương lai.
– Đất nền liền kề: Tương tự như đất nền dự án, đất nền liền kề được phân lô, phân khu một cách rõ ràng, minh bạch, có giấy phép đến từ các đơn vị chức năng, có sổ đỏ,….
*Tiện ích sử dụng
Bên cạnh tính pháp lý, thì một trong những yếu tố khác có thể giúp phân biệt 3 loại đất nền này chính là những tiện ích sử dụng:
– Đất nền dự án: Đây là mô hình được bao quanh bởi nhiều tiện ích. Các nhà đầu tư không chỉ chú trọng đầu tư và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy,… mà còn chú trọng tới hệ thống tiện ích như: trường học, trung tâm thương mại, công viên,…
– Đất nền thổ cư: Vì chủ yếu là đất để xây nhà ở với quy mô nhỏ, nên nhà đầu tư thường không quá chú trọng vào hệ thống tiện ích xung quanh.
– Đất nền liền kề: Giống như đất nền dự án, đất nền liền kề cũng là loại đất được chủ đầu tư chú trọng về hệ thống tiện ích như: trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, hệ thống giao thông,…
Nắm được đất nền là gì và các thông tin liên quan là cần thiết, giúp nhà đầu tư có được định hướng khi lựa chọn. Tuy nhiên, liệu có phải loại đất nền nào cũng có thể đầu tư sinh lời? Batdongsan.com.vn sẽ phân tích về vấn đề này ở phần tiếp theo của bài viết.
3. Loại đất nền nào nhà đầu tư nên tránh?
Để không đầu tư nhầm chỗ, tiền mất tật mang thì nhà đầu tư cần phân biệt được bốn loại đất nền cần tránh. Bao gồm:
a. Đất nền dự án ma
Dự án ma là thuật ngữ không quá xa lạ trong giới đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này dùng để chỉ các dự án hoàn toàn ảo, không có thật. không có giấy phép hay bất cứ một loại giấy tờ gì liên quan đến mặt pháp lý. Trên thực tế đây chỉ là một chiêu trò dụ dỗ khách hàng bỏ tiền mua dự án mà chính nhà đầu tư hay “cò” đất vẽ lên để chiếm đoạt tiền cọc.
b. Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép
Đất nền chưa phân lô thường mang đến nhiều rủi ro cho người mua. Đối với những khách hàng mua đất để đầu tư kinh doanh, thì đất nền theo kiểu này rất khó bán, chưa kể thường hay bị kẹt vốn không kiếm được lời. Đối với những khách hàng mua nhà ở thực, sẽ không được sở hữu sổ đỏ. Như vậy, rủi ro khi mua phải đất nền chưa phân lô là tương đối lớn.
Vì vậy để đảm bảo được quyền lợi của người mua, nên chọn đất nền đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Có như vậy khi xảy ra tranh chấp hay thu hồi thì người mua sẽ được đền bù.
c. Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng bởi chủ đầu tư
Nhiều nhà đầu tư đã phải ngậm ngùi cay đắng khi mua về những lô đất này. Bởi sổ đỏ thì đã bị người bán cầm cố, xây nhà hay sang nhượng cũng bây giờ thì chẳng có quyền. Tuy nhiên, đấy chỉ là điều đáng lo, quan trọng hơn nếu chủ đầu tư phá sản hay ngân hàng phát mãi đất nền, thì còn là đáng tiếc. Nhà đầu tư chắc chắn sẽ ra về tay không, không có lời, lại chẳng có cả vốn.
d. Đất nền được thanh lý giá rẻ
Nhiều sàn môi giới nhỏ lẻ hay cá nhân đã lợi dụng lòng tin đối với khách hàng bằng cách đánh vào tâm lý giá rẻ để thu hút khách tìm mua. Tuy nhiên, trên thực tế các loại đất này thường nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, chưa kể đến việc bị dính tranh chấp, nên bạn có thể mất trắng nếu không thận trọng.
