Khủng hoảng nhà ở: Thị Trường Nhà Quá NÓNG nên MUA hay Tiếp Tục CHỜ? Lãi Suất, Lạm Phát, Giá Nhà là các vấn đề mà Thiện Bình đưa ra quan điểm của mình sau khi tham khảo ý kiến của một số chuyên gia.
Tổng quan về những tình trạng trên thị trường bất động sản
Tại Mỹ vào mùa hè đó chính là khoảng thời gian cao điểm để mua bán nhà nhưng năm nay vào mùa hè thì thị trường bất động sản chững lại, một số nơi thị trường bắt đầu giảm đi, một số nơi thì thị trường vẫn tốt khi giá nhà và vị trí tốt thì vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Thời điểm hiện tại cũng khá nhạy cảm khi mà lãi suất tăng 3 lần trong vòng 3 tháng gần đây nên lãi suất ở hiện tại là khoảng 6%, vào thời điểm này vấn đề nan giải nhất mà chúng ta cần quan tâm đó chính là nên mua nhà hay chờ một thời gian mới mua nếu chúng ta chờ thì có mặt lợi và mặt hại như thế nào?
Là những người am hiểu về thị trường bất động sản Mỹ thì đã có kinh nghiệm khi mua nhà sửa lại để bán đi để cho thuê, sở hữu nhà, cũng là người mua bán trong lĩnh vực bất động sản ở Mỹ nên sẽ cho chúng ta thấy được một số quan điểm chung và cách nhìn về vấn đề này rõ ràng. Nếu chúng ta đưa ra câu hỏi nên mua nhà hay bán nhà thì đa số những người kinh doanh về lĩnh vực này sẽ đưa ra ý kiến theo công việc mà họ làm, trước khi bạn đi hỏi những người có kiến thức về bất động sản thì bạn cũng nên đưa ra một lựa chọn của bản thân mình, tìm hiểu những thông tin trên mạng để có một lựa chọn đúng cho bản thân.
Vấn đề mua hay không mua bất động sản nó dựa vào rất nhiều yếu tố về sự tự tin của người mua về thị trường này, có nghĩa là thị trường có rất nhiều người mua thì nó đang hoạt động tốt và không thể sụp đổ. Khi mà người mua lo lắng về thị trường thì họ đồng loạt ngừng mua vào, ngưng xài tiền và thị trường bắt đầu đóng băng không có dòng tiền trao đổi hoạt động. Sự tự tin quyết đoán của người mua vào thị trường rất quan trọng và ai cũng mong muốn thị trường hoạt động tốt, khi đó thị trường mới có nguồn tiền ra vào sinh ra lợi nhuận cho người đầu tư. Khi mà lãi suất tăng cao thì giá trị căn nhà họ bán sẽ bị giảm tuy nhiên người mua họ vẫn trả một cái giá tương tự nhưng giá tiền lời của căn nhà đó sẽ thuộc sở hữu của ngân hàng chứ không đi vào túi của người bán nhà.
Trong thời điểm sắp tới thì người bán nhà vẫn có lời nhưng khi mà bạn muốn bán thì căn nhà sẽ nằm trên thị trường lâu hơn người mua sẽ đòi hỏi căn nhà nhiều hơn, giá nhà cũng không chênh lệch với trước đây nhiều và người bán phải chi ra một số tiền lớn để sửa chữa lại căn nhà theo như yêu cầu người mua sau khi hoàn thành những điều này thì mới được đăng lên bán nhà, điều này rất khác so với trước đây khi mà căn nhà được đăng bán như thế nào cũng có người vào mua. Lý do cũng là vì khả năng vay ngân hàng của họ khó hơn trước rất nhiều, được vay số tiền thấp hơn nên yêu cầu mua nhà của họ cũng sẽ khó tính hơn trước đây. Nếu như căn nhà đó không được định giá đúng và thấp hơn giá trị thị trường thì căn nhà đó sẽ nằm bất động trên thị trường, cũng có những căn vị trí rất xấu nằm ở những khu vực không an ninh thì sẽ không thể nào bán đi được, tiếp theo là khi đăng bán một căn nhà mà không có nhiều người cùng tranh giành một căn thì khi bán đi sẽ rất khó cho việc đẩy giá nhà vào mức giá cuối cùng.
Những người mua nhà để ở thì đây chính là nhóm đông chiếm lĩnh thị trường, sẽ có hai dạng mua nhà để ở đó chính là mua căn nhà đầu tiên và thứ hai đó là sở hữu căn thứ hai, thứ ba trong tài sản của mình. Nhóm những người mua nhà lần đầu tiên để ở là chiếm phần đông tại thị trường ở Mỹ, nếu như chúng ta chờ càng lâu và không biết thị trường tăng giảm ra sao, khi lãi suất lên thì giá nhà giảm và ngược lại. Khi lãi suất lên và giảm trở lại thì chúng ta có thể lấy lãi suất thấp hơn được, nhưng giá nhà thì chúng ta không thể thay đổi được.
Lãi suất phải bắt buộc tăng lên để đẩy lùi lạm phát, một khi lạm phát cứ tăng cao thì lãi suất không thể nào thấp đi được. Nếu như chúng ta đi mua nhà bằng tiền mặt thì đây là một lợi thế cực kỳ lớn để mua nhà được giá tốt, những người mua nhà bằng tiền mặt sẵn có thì có thể trả bằng hoặc thấp hơn số tiền đưa ra thị trường. Nếu bạn tìm được căn nhà hợp lý với bản thân thì cứ mua không có gì phải lo lắng bởi vì mua nhà sẽ là vấn đề lâu dài chứ không phải những suy nghĩ 5 đến 10 năm sẽ bán đi trong trường hợp này bạn chỉ nên thuê nhà chứ không nên mua vì không thể đoán được thị trường bất động sản trong tương lai sẽ như thế nào.
Đối với những người sở hữu ngôi nhà thứ hai thứ ba thì họ luôn luôn không lỗ vốn ể cả khi mua hoặc bán đi vì căn nhà bán và căn nhà mua đều bù trừ cho nhau nên họ rất có lợi, vấn đề vị trí trong những căn nhà cũng rất quan trọng đối với mỗi người chúng ta khi mà nó sẽ làm tăng hoặc giảm giá trị của căn nhà của bạn. Tuy bất động sản tại Mỹ tăng chậm hơn so với những quốc gia khác nhưng mà nó tăng ổn định và an toàn cho những người mua trong thị trường này.
Giá bất động sản đang nóng lên trên toàn cầu
Theo một nghiên cứu mới được công bố bởi Reuters, giá bất động sản có thể tăng trong năm nay khi thị trường bất động sản nóng lên ở một số nền kinh tế lớn trên toàn cầu. Một cuộc khảo sát hồi tháng 5 với hơn 100 chuyên gia bất động sản của Reuters cho thấy dự báo giá cho năm 2021 tại các thị trường như Mỹ, Anh và Dubai đã được điều chỉnh mạnh so với ba tháng trước, thậm chí ở mức hai con số, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP hoặc lạm phát.
“Gần 60% các nhà phân tích kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng trong năm tới. Đồng thời, 37% số người được hỏi dự đoán xu hướng ngược lại”, Reuters đưa tin.
Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản toàn cầu dự kiến sẽ tiếp tục cho đến cuối năm nay và sang năm sau nhờ nới lỏng các biện pháp chính sách tiền tệ và chiến dịch thúc đẩy tiêm chủng, cùng với lãi suất thấp. nền kinh tế đang phục hồi và nhu cầu của người tiêu dùng ngày càng tăng. Sự gia tăng giá bất động sản trên toàn cầu diễn ra đồng thời với đợt phục hồi của thị trường chứng khoán nhờ các biện pháp kích thích chưa từng có và sự phục hồi nhanh chóng sau đại dịch.
Giá nhà dự kiến sẽ tăng hai con số ở Úc và Canada trong năm nay, trong khi Dubai dự kiến sẽ tăng lần đầu tiên sau sáu năm. Giá nhà ở Anh cũng sẽ tăng cao nhờ sự hỗ trợ của chính phủ và nhu cầu về nhà ở tăng lên. Cuộc đua dự kiến sẽ được dẫn đầu bởi giá nhà ở Mỹ, tăng gấp đôi so với dự báo hồi tháng 2 do nguồn cung thấp, các biện pháp kích thích của chính phủ và lãi suất gần ngang giá.
Tương tự, theo CNN, các quốc gia này ghi nhận sự bùng nổ về bất động sản. Tại 37 quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), giá nhà đất đã tăng 7% từ quý cuối cùng của năm 2019 đến quý cuối cùng của năm 2020.
Hiệp hội Môi giới Môi giới Hoa Kỳ cũng báo cáo rằng số lượng nhà được bán tại thị trường này tăng 9% vào năm 2020, mức cao nhất kể từ năm 2006. Công ty bất động sản Bồ Đào Nha Fine and Country Bồ Đào Nha thông báo rằng trong ba tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản Brazil, Anh, Pháp và Bỉ đã lập kỷ lục. Gregory Daco, nhà kinh tế trưởng của Hoa Kỳ tại Oxford Economics, cho biết nhu cầu cao bất ngờ trong thời kỳ đại dịch, kết hợp với hàng tồn kho khan hiếm, đã đẩy giá nhà vượt qua các chỉ số chính như việc làm và thu nhập.
Mặc dù giá nhà đất tăng cao là xu hướng toàn cầu nhưng vẫn có những trường hợp ngoại lệ, chẳng hạn như Ấn Độ. Do tác động mạnh của làn sóng Covid-19 thứ hai, giá nhà đất trong nước được dự báo sẽ chững lại trong năm nay.
Giá nhà giảm suốt 6 năm sau khi lập đỉnh, ngân hàng vỡ nợ, công ty xây dựng phá sản, cả thế giới chật vật suốt 10 năm
Theo New York Times, Sri Lanka từng là lựa chọn ngôi nhà thứ hai lý tưởng cho nhiều người nước ngoài sở hữu bất động sản trị giá hàng triệu USD. Xu hướng đầu cơ mua nhà bùng nổ tại quốc gia này, khi những căn biệt thự nằm gần bãi biển hay khu du lịch có khí hậu ấm áp quanh năm trở thành điểm thu hút giới nhà giàu.
Vì vậy, thay vì đầu tư vào sản xuất, Sri Lanka dồn toàn lực vào du lịch và đầu cơ bất động sản. Hầu hết các sản phẩm ở đây đều được ghi “Made in…” tại một quốc gia cụ thể. Kết quả là, khi hệ thống tài chính sụp đổ, toàn xã hội rơi vào hỗn loạn.
Trên thực tế, việc người dân đổ xô đầu cơ vào bất động sản, tạo ra bong bóng thị trường đe dọa hệ thống tài chính không phải là hiếm. Nếu Sri Lanka là bài học về tình trạng đầu cơ quá mức vào bất động sản du lịch và bỏ mặc các ngành khác thì cuộc khủng hoảng năm 2008 tại Mỹ là một câu chuyện điển hình về bong bóng nhà đất. May mắn thay, số một thế giới đã phục hồi, nhưng ngược lại, cả thế giới đã phải chìm trong cuộc đấu tranh kéo dài 10 năm để phục hồi sau hậu quả của cuộc khủng hoảng năm 2008.
Bây giờ giá nhà đất đang tăng lên, nóng trên mặt đất, lịch sử sẽ lặp lại chính nó, bao gồm cả Hoa Kỳ? Lịch sử có lặp lại không?
Trong thời kỳ hậu đại dịch, sự gián đoạn nguồn cung trên thị trường và việc mở cửa trở lại nền kinh tế đã khiến giá nhà ở Mỹ tăng trở lại. Bloomberg báo cáo rằng giá nhà ở Mỹ đã tăng hơn 18% từ tháng 11 năm 2020 đến tháng 11 năm 2021, cao hơn nhiều so với mức trung bình từ
đến 8% trong hai năm trước. Nó cũng cao hơn nhiều so với mức tăng giá nhà trong những năm 2000 trước cuộc khủng hoảng năm 2008.
Tuy nhiên, theo Moody’s, tình hình nhà đất hiện nay không còn nguy hiểm như trước khi chính phủ Mỹ có các tiêu chuẩn và quy tắc tín dụng chặt chẽ hơn 15 năm trước. Điều này có nghĩa là số cá nhân hoặc tổ chức có nguy cơ phá sản sẽ giảm nếu giá nhà đất giảm.
Đồng quan điểm, CNN lưu ý rằng tiêu chuẩn tín dụng ngày nay ở Mỹ đã khác nên thị trường bất động sản cũng an toàn hơn, nhưng mặt trái là ít người còn nhớ đến bài học bong bóng năm 2008 nữa. Fortune đưa tin nhà ở Mỹ giá đã tăng 19,2% vào tháng 1 năm 2022, so với mức 11,3% được báo cáo vào tháng 1 năm 2021. Con số đó đã vượt quá mức cao nhất trung bình là 14,5% vào năm 2008 và khiến một số chuyên gia cảnh báo.
Theo Fortune, hầu hết các nhà đầu cơ mua nhà đều mắc phải “FOMO sợ bỏ lỡ” khi thị trường đánh giá tình hình hậu đại dịch, đổ thêm tiền vào bất động sản và khiến mọi thứ trở nên tồi tệ hơn. Thị trường nóng hơn. May mắn thay, báo cáo của Dallas Fed cho thấy thị trường vẫn an toàn hơn so với năm 2008. Dữ liệu cho thấy tổng số tiền thu nhập hộ gia đình chi cho các khoản thế chấp hiện chỉ còn khoảng 3,8%, giảm từ 7% trong năm 2008.
John Burns Real Estate Consulting, phó chủ tịch công ty nghiên cứu Devyn Bachman, nói rằng lãi suất thế chấp tăng, về lý thuyết, sẽ đẩy nhiều người mua ra khỏi thị trường vì họ không đủ khả năng chi trả. Tuy nhiên, vào năm 2008, sức nóng của thị trường bất động sản đã khiến nhiều người Mỹ tiếp tục vay thế chấp bất chấp lãi suất ngày càng tăng. Ngân hàng cũng cho vay bất chấp tỷ lệ rủi ro gia tăng, do đó lan truyền hậu quả của khủng hoảng ra toàn bộ nền kinh tế.
Nhưng Fortune nói rằng khoảng 99% các khoản thế chấp hiện nay là lãi suất cố định, và chắc chắn cả Fed và chính phủ Mỹ sẽ vào cuộc nếu lịch sử có dấu hiệu lặp lại.
Bài học từ khủng hoảng nhà ở năm 2008
Giới truyền thông Mỹ không lạ gì câu chuyện sụp đổ của thị trường nhà ở Mỹ năm 2008, khi hơn một nửa số bang của nước này rơi vào khu vực bong bóng bất động sản xì hơi. Giá nhà ở Mỹ đạt đỉnh vào đầu năm 2006 và sau đó bắt đầu giảm dần cho đến năm 2012.
Mọi chuyện bắt đầu sau khi bong bóng dotcom vỡ vào năm 2001 và cuộc suy thoái kinh tế hiện nay. Rõ ràng là sau ngày 11/9, Fed đã thực hiện các biện pháp tiền tệ để cứu đất nước khỏi suy thoái. hạ lãi suất cho vay qua đêm giữa các ngân hàng. Chỉ trong một thời gian ngắn từ tháng 5/2001 đến tháng 12/2002, lãi suất liên ngân hàng đã giảm 11 lần từ 6,5% xuống 1,75%. Tín dụng thứ cấp cũng làm giảm lãi suất. Điều này sẽ kích thích sự phát triển của lĩnh vực bất động sản và xây dựng với vai trò là động lực tăng trưởng kinh tế.
Trong một môi trường cho vay thân thiện, các tổ chức tài chính thường cung cấp các khoản vay có rủi ro, ngay cả đối với những người nhập cư bất hợp pháp. Điều này dẫn đến việc vay và cho vay ồ ạt với mục đích đầu cơ dẫn đến bong bóng nhà đất. Năm 2005, 28% số nhà được mua với mục đích đầu cơ và 12% không được mua. Vào thời điểm đó, giá trị tích lũy của các khoản thế chấp dưới chuẩn là 600 tỷ USD.
Sau khi bong bóng nhà đất vỡ, các cá nhân chật vật trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua căn hộ gặp khó vì không thu hồi được nợ. Giá nhà đất sụt giảm nhanh chóng đã kéo theo sự sụt giảm của các loại CDO và chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) do các tổ chức tài chính phát hành. Kết quả là bảng cân đối kế toán của các tổ chức này suy yếu và các cơ quan xếp hạng đã hạ xếp hạng tín dụng của họ. Cuộc khủng hoảng chất lượng kém bùng nổ.
Cựu Chủ tịch Fed, ông Alan Greenspan sau đó thừa nhận rằng ông không nhận thức đầy đủ về quy mô của thị trường cho vay dưới chuẩn. Hầu hết các nhà đầu cơ khi đó đều mua nhà bằng thế chấp, và khi cung vượt cầu, giá nhà đất giảm khiến nhiều người không có khả năng chi trả, buộc các ngân hàng phải tịch thu và bán nhà. Nhà giá rẻ để thu hồi vốn của bạn. Động thái này sẽ khiến thị trường thậm chí còn giảm phát hơn vì có rất nhiều nhà ở giá rẻ nhưng nhu cầu hạn chế.
Vào ngày 30 tháng 12 năm 2008, giá nhà ở Case Shiller chỉ ở mức thấp kỷ lục tại Hoa Kỳ, và câu chuyện giảm phát bong bóng nhà đất đã ảnh hưởng đến hệ thống tài chính, tín dụng và ngành ngân hàng Hoa Kỳ.
Bất động sản mất giá không chỉ khiến các công ty môi giới điêu đứng mà còn khiến ngành ngân hàng phá sản, các công ty xây dựng mất việc làm, nhiều nhà cung cấp thiết bị ngừng hoạt động, vô số hộ gia đình sụp đổ, các khoản thế chấp bị phá. Lĩnh vực tiêu dùng và nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế cũng đang gặp khó khăn vì mọi người ngại chi tiêu.
Tình hình nghiêm trọng đến mức Tổng thống George W Busk và sau đó là Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Ben Bernake phải tung ra một gói hỗ trợ những người không thể trả các khoản thế chấp của họ. Chỉ trong năm 2008, đã phải chi tới 900 tỷ USD để cứu thị trường bất động sản Mỹ, vậy mà vẫn có vô số tổ chức tài chính tuyên bố phá sản. Vào tháng 3 năm 2008, Bear Sterns đã phải bán lại cho JP Morgan Chase với giá 2 USD/cổ phiếu, rẻ hơn nhiều so với mức giá trước khủng hoảng là 130,2 USD/cổ phiếu.
Tháng 8 năm 2008, Lehman Brothers, tổ chức tài chính lâu đời nhất của Mỹ tuyên bố phá sản, kéo theo đó là một số ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác. Vào tháng 9 năm 2008, Thượng viện Hoa Kỳ đã thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp năm 2008, cho phép Bộ trưởng Tài chính chi tới 700 tỷ đô la để cứu nền kinh tế quốc gia bằng cách mua các khoản nợ xấu từ các ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán được thế chấp.
Nhiều tổ chức tài chính, bao gồm cả những tổ chức tài chính khổng lồ và lâu đời, đã phá sản, khiến nền kinh tế Mỹ thiếu tín dụng. Sau đó, cuộc khủng hoảng tín dụng đã ảnh hưởng đến ngành, với việc các công ty giảm sản xuất, sa thải công nhân và cắt hợp đồng đầu vào. Tỷ lệ thất nghiệp gia tăng có tác động tiêu cực đến thu nhập và do đó ảnh hưởng đến tiêu dùng của các hộ gia đình, khiến các công ty gặp khó khăn trong việc bán hàng.
Cuộc khủng hoảng này không chỉ gây suy thoái ở Mỹ mà còn lan rộng ra toàn thế giới, làm nhiều ngân hàng và tổ chức tài chính trên thế giới điêu đứng. Bong bóng bất động sản giảm phát khiến chính phủ Mỹ phải xem xét lại các tiêu chuẩn tín dụng và ngân hàng, và nền kinh tế đầu tiên trên thế giới phải mất gần 10 năm mới thoát ra khỏi bong bóng. Ngay cả dưới thời cựu Tổng thống Mỹ Barack Obama, Nhà Trắng vẫn phải thực hiện một số biện pháp kích thích kinh tế để thoát khỏi bóng đen của cuộc suy thoái Mỹ năm 2008.
