Lược sử thị trường và doanh nhân Bất động sản Việt Nam sẽ được Thiện Bình tổng kết, tóm gọn với nhiều thông tin nhất có thể trong 3 phần, hy vọng giúp ích cho độc giả có cái nhìn toàn cảnh nhất về một trong những thị trường mua bán nổi bật nhất, có thể tạo thời thế cho những “anh hùng” mà cũng có thể khiến nhiều người lao đao.
Phần 1: Lược sử thị trường và doanh nhân Bất động sản Việt Nam – Những doanh nhân đầu tiên và cơn sốt đất năm 1996
Lược sử về các doanh nhân trong ngành và thị trường Bất động sản Việt Nam gồm có 3 phần với 3 lần diễn ra sốt đất trong bất động sản (năm 1996, năm 2006 và năm 2016 vừa qua). Bài viết này là theo kiến thức của bản thân và các thông tin được tổng hợp từ những nguồn tin xác thực và kiểm chứng.
Tùy theo cảm nhận của mỗi người về chu kỳ mà chúng ta sẽ thấy được những mẫu số chung: trước khi có làn sóng về bất động sản, đỉnh sóng đóng băng, Mỗi một chu kì đều không tránh khỏi những nhà đầu tư bị mất mát, thậm chí là mất rất nhiều và còn có những trường hợp mới bước chân vào thị trường đúng vào đợt thị trường bất động sản đang bị đóng băng. Lịch sử bất động sản luôn thể hiện một điều: khi đỉnh cao của một người này biến mất sẽ mở ra một tiền đề của một người khác.
- Đầu tiên là cột mốc năm 1996 (thời điểm này vàng có giá 4 triệu/ lượng, USD 11 nghìn đồng/ 1 USD).
- Đợt sốt bất động sản đầu tiên vào năm 1996 – 1998.
Năm 1995, Việt Nam chính thức thực hiện chính sách mở cửa với thế giới, bình thường hóa quan hệ ngoại giao với Mỹ, cùng thời điểm đó Việt Nam gia nhập khối Asian sau nhiều năm chỉ quan hệ với khối Xã hội chủ nghĩa. Bắt đầu từ cột mốc đó, Việt Nam dần mở rộng quan hệ với các nước tư bản và hình thành nên lớp doanh nhân thế hệ đầu. Lần đầu tiên trong lịch sử, nhà đất có giá trị gấp đôi, thậm chí gấp 3 so với gí trị cũ khi bắt đầu mở cửa. Bất động sản chính là thứ tư liệu sản xuất đầu tiên mới được khẳng định giá trị của mình. Các hãng như Nokia, IBM, Motorola v.v, các tập đoàn xây dựng Deawoo, Sumitomo v.v bắt đầu vào Việt Nam.
Nếu nói về tài sản bất động sản, người đầu tiên giàu nhất Việt Nam đã tích lũy được từ năm 1992 đến năm 1996 là doanh nhân người Việt gốc Hoa: Tăng Minh Phụng khởi nghiệp bằng ngành dệt may xuất khẩu, là doanh nghiệp có quy mô lớn nhất lúc bấy giờ. Nhưng với sự xuất hiện của cuộc khủng hoảng tài chính vào năm 1997 thì doanh nghiệp lớn sẽ là đối tượng bị chịu ảnh hưởng đầu tiên và nhiều nhất. Bất động sản chưa bị đóng băng nhưng gặp phải tình trạng nhiều ngân hàng siết nợ cùng một lúc, không được sự hỗ trợ từ CP, Tăng Minh Phụng đã bị bắt và xử tử hình. Tăng Minh Phụng được đánh giá là sinh không đúng thời khi ông có nhiều ý tưởng phát triển bất động sản cực kì thông minh và nhạy bén với hy vọng xây dựng các trung tâm thương mại đầu tiên (lúc này đã sở hữu cả đất trung tâm thương mại Tràng Tiền tại Hà Nội). Tổng giá trị bất động sản lúc bấy giờ của Tăng Minh Phụng lên tới 20 nghìn tỷ đồng. Ở thời điểm đó, đây là con số rất lớn khi mà hầu hết nhân dân cả nước còn nghèo khổ và chỉ có duy nhất 4 ngân hàng nhà nước.
Năm 1996 cũng là năm mà những thương hiệu lớn như Honda, LG, Toyota, Sam Sung bắt đầu đặt nhà máy lắp ráp tại Việt Nam. Vũ Văn Tiền là doanh nhân kín tiếng thứ 2 xuất hiện trong thời điểm này, đồng thời cũng là người góp vốn với Honda Việt Nam mở nhà máy năm 1997 (hiện giờ là chủ ngân hàng An Bình, chủ tịch tập đoàn GLEXIMCO, muốn cùng đối tác xây sân bay Long Thành trong thời gian gần đây).
Sau năm 1997, xuất hiện cuộc khủng hoảng tài chính đã tác động rất lớn đến nền kinh tế của các nước như Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản và các nước trong khu vực Đông Nam Á nói chung, nhưng nền kinh tế vĩ mô lại không ảnh hưởng nhiều (vì Việt Nam lúc đó chưa hội nhập thị trường tài chính thế giới, chưa có sàn chứng khoán). Và nước Việt Nam nổi lên như một ngôi sao tại khu vực châu Á với thị trường lao động rẻ, lần đầu tiên mô hình khu công nghiệp được triển khai bởi tập đoàn 2 chị em ruột: Kinh Bắc – phía Bắc (Đặng Thành Tâm), Tân Tạo – phía Nam (Đặng Hoàng Yến), và các khu công nghiệp khác đã bắt đầu mở ra ở thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh đã hút làn sóng lớn đầu tư đầu tiên, từ đó đã tác động và kích hoạt đợt sốt đất 1996-1997.
Năm 1997 doanh nghiệp Phú Mỹ Hưng (PMH) với 100% nguồn vốn từ nước ngoài đổi hạ tầng lấy đất, xây dựng khu đô thị tư bản tiêu biểu đầu tiên và đại lộ Nguyễn Văn Linh kể từ khi thống nhất đất nước. Phú Mỹ Hưng đã chào bán thành công sản phẩm cho thế hệ doanh nhân đầu tiên tại Hà Nội vào giai đoạn 1999 – 2001.
Một công trình phân khúc cao cấp, chung cư cao nhất tính đến thời điểm bấy giờ chính là Thuận Kiều Plaza Quận 5 được xây dựng vào năm 1994, và chính thức hoàn thiện vào năm 1998 với mục tiêu đón trước làn sóng người Hong Kong sau khi sát nhập vào Trung Quốc đại lục năm 1997 sẽ di cư sang các nước trong khu vực (trong đó có Việt Nam). Và bên cạnh đó cũng nhằm mục đích chào bán cho các ngôi sao nổi tiếng và người giàu có tại đó. Nhưng tòa nhà thiết kế theo diện tích nhỏ và hẹp, trần thấp Hong Kong đã không đáp ứng được với điều kiện sống của người Việt và làn sóng người Hong Kong đã không xảy ra. Những tòa nhà bỏ hoang, xuống cấp, người ở càng ngày càng ít dần đi và bị bỏ không như là một bức tranh thất bại trong việc đầu tư bất động sản tại giai đoạn này (đến năm 2017 thì được Vạn Thịnh Phát mua lại toàn bộ).
Năm 2000, Vũ Quang Hội Bitexco là một doanh nhân làm nước khoáng đã gom mua khu đất 19-25 Nguyễn Huệ, khi sau ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính 1997(chủ đầu tư Singapore từ bỏ), thị trường bất động sản bị đóng băng lần thứ nhất, và sau đó 2002, tòa nhà 20 tầng hiện đại đầu tiên được xây dựng ở mặt đường Nguyễn Huệ.
Lược sử thị trường và doanh nhân Bất động sản Việt Nam – Ông Vũ Quang Hội
Năm 2001, dự án Vinpearl Nha Trang được tập đoàn VinGroup đầu tư và xây dựng, dự án bất động sản đầu tiên của VinGroup về Việt Nam. Năm 2004 khánh thành dự án Vincom tháp đôi Bà Triệu, 1 toàn được bán cho Techcombank lấy tiền mặt, và từ đó mà mối lương duyên Vin-Tech bắt đầu. Masan (chuyên hàng tiêu dùng, nước chấm và khai thác mỏ) của doanh nhân Nguyễn Đăng Quang và Techcombank cũng làm mì gói thành lập từ năm 1997 về từ Ucraina.
Giai đoạn 1996-1998 bất động sản sốt và bị đóng băng từ giai đoạn 1999-2006.
Ở giai đoạn này, đặc điểm của hiện tượng sốt đất chủ yếu tập trung ở Hà Nội và nội đô Sài Gòn, một số tỉnh có triển khai khu công nghiệp, còn các tỉnh khác chỉ xuất hiện hiện tượng tăng nhẹ chứ chưa được coi là sốt.
Ở giai đoạn này có thể rút ra một bài học: người Hoa chăm chỉ sản xuất và buôn bán sau nhiều năm tích góp được một số tiền thì lại đi tìm hiểu mua nhà đất để đó hoặc chi thuê, có nhiều nhà đất từ năm này qua năm khác. Gặp làn sóng sau thành đại tỷ phú. Nếu như chăm chỉ tích lũy bất động sản và lao động trong dài hạn thì giá sẽ luôn tăng. Còn nếu sử dụng hình thức đòn bẩy tài chính (vay vốn ngân hàng) để mua bất động sản nếu bạn gặp đúng những năm nhà đất đóng băng trong khủng hoảng, điều thường xảy ra sau 10 năm nó như 1 định luật kinh tế học vậy, thì sẽ đánh mất tính thanh khoản khi giá đất giảm đột ngột, mất sạch vốn liếng, không bán được (lúc đóng băng thì lại càng nhiều người đồng loạt muốn thoát hàng), nợ không trả được, tù tội.
Phần 2: Lược sử thị trường và doanh nhân lĩnh vực Bất Động Sản Việt Nam Sự xuất hiện của thế hệ đại gia đầu tiên và thị trường chứng khoán
Đa số thế hệ đại gia đầu tiên, cũng là giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công những doanh nghiệp mang quy mô vừa và nhỏ của họ thành tập đoàn có nguồn vốn lớn ở giai đoạn đầu tiên của nền thị trường chứng khoán và thành chủ các tập đoàn và ngân hàng giữ vai trò xương sống trong nền kinh tế nhà nước.
Mốc năm 2006 (Thời điểm này giá vàng 13 triệu/lượng, USD 17.000 đồng 1USD).
Đây là năm mà luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, nước Việt Nam chính thức gia nhập WTO, cũng là năm ban hành luật Chứng khoán (CK). Từ những cột mốc đó đã tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2, tạo ra không khí hồ hởi, một làn sóng đầu tư mạnh mẽ thứ hai từ sau hội nhập. Uỷ ban chứng khoán được thành lập từ 2000 (ở thành phố Hồ Chí Minh), vào năm 2005(tại Hà Nội). Nhưng đến khi có sự xuất hiện của luật doanh nghiệp vào năm 2005, luật chứng khoán vào năm 2006 thì hành lang pháp lý mới chính thức được tạo lập nhằm tác động các doanh nghiệp lên sàn mạnh mẽ, phát hành cổ phiếu, huy động vốn, trái phiếu nội bộ.
Các năm lần lượt có GDP là 66 (năm 2006), 77 (năm 2007), 99 tỷ USD (năm 2008).
VNIndex 300 (năm 2006), bong bóng chứng khoán đạt đỉnh xấp xỉ 1200 (vào tháng 3 năm 2007), và về lại khoảng 300 (vào năm 2008) khiến cho nhiều người nhanh chóng trở thành triệu phú chỉ sau một đêm và cũng có nhiều người trắng tay. Vốn hóa thị trường chứng khoán ước 15 tỷ USD chiếm 23% tổng GDP vào năm 2006.
Dân chúng đầu tư một khoản tiền lớn vào thị trường chứng khoán, một số lớn những người đạt được thành công từ thị trường chứng khoán non trẻ, sơ khai, còn nhiều thiếu sót và lỗ hổng lớn, cơ hội 100 năm có 1 đã tạo dòng tiền thắng lợi từ chứng khoán đầu tư vào bất động sản đã tạo nên cơn sốt vào giai đoạn năm 2007 đến năm 2009 tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chậm hơn chút là ở Đồng Nai, Bình Dương với dự án quy mô lớn là thành phố mới Bình Dương và SB Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.
Doanh nhân Trương Gia Bình FPT là người giàu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên, kế tiếp là doanh nhân Đặng Hoàng Yến và Đặng Thành Tâm, đến năm 2008 Bầu Đức (doanh nghiệp Hoàng Anh Gia Lai cùng với Quốc Cường Gia Lai xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, bất động sản) soái ngôi vị người giàu nhất trên thị trường chứng khoán.
Sau hành trình nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh kéo dài 10 năm. doanh nghiệp Phú Mỹ Hưng đã tạo nên một trung tâm mới, một đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của thành phố Hồ Chí Minh ở phía Nam. Năm 2007, Phú Mĩ Hưng đã ra chính sách trả góp trong thời hạn là 20 đến 30 năm, được sự hỗ trợ từ 9 ngân hàng đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại thành phố Hồ Chí Minh vào giai đoạn năm 2007-2008 và đến giai đoạn năm 2009 -2010 kích cầu ở Hà Nội.
Lược sử thị trường và doanh nhân Bất động sản Việt Nam – Một góc khu đô thị Phú Mỹ Hưng
Tại thời điểm đó, cái tên Him Lam xuất hiện là một công ty xây dựng có trụ sở tại Bắc Ninh chuyên xây dựng và thầu an lấp cho PMH từ năm 1999. Him Lam cũng đã có cho mình những dự án riêng khi trở thành chủ đầu tư của KDC Him Lam Kênh Tẻ, 80 đến 100 triệu / mét vuông ở giai đoạn sốt đỉnh và xuống đáy là 40 đến 50 triệu/ mét vuông chỉ sau 1 năm. Năm 2007 người Hà Nội bắt đầu có xu hướng mua đất ở phía Nam đã góp phần tạo nên cơn sốt đất tại khu vực này. Him Lam-doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch của ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này đổi tên thành ngân hàng Công thương Sacombank.
Năm 2008, Nova Land là cái tên mới xuất hiện (một chi nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức tham gia vào thị trường bất động sản, khởi động với đại dự án Sunrise City Quận 7, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng.
Năm 2007, Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (từ Ucraina) tại miền Trung bắt đầu đầu tư vào dự án Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở khu vực thành phố Đà Nẵng từ đó tạo cơ sở cho sốt đất Đà Nẵng ở chu kì 10 năm tiếp theo.
Vào cùng thời điểm đó, bà Trương Mỹ Lan – Tập đoàn Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại An Đông Plaza, đây là trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa, có vị trí xây dựng trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án bất động sản đình đám nhưng sau này đều bị bỏ ngỏ.
Vào năm 2007 cũng là thời điểm mà doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo từ chủ sở hữu Furama Đà Nẵng là cơ sở để những tập đoàn lớn như Vietjet Air (2011), Sovico, HD Bank và các dự án bất động sản chu kỳ sau ở Phú Quốc trong tương lai. Doanh nhân Nguyễn Thị Nga chủ sở hữu tập đoàn BRG & Seabank và tập đoàn Intimex đã để lại một dấu ấn vô cùng ấn tượng với 3 sân golf, khách sạn Hilton, bất động sản nghỉ dưỡng, đại đô thị thông minh tại thành phố Hà Nội trong tương lai. Doanh nhân Thái Hương, chủ sở hữu tập đoàn TH tham gia bất động sản lĩnh vực giáo dục và nông nghiệp, ngân hàng Bắc Á.
Cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ bắt đầu xuất hiện từ năm 2008 khi ngân hàng Lehman Brothers, ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ chính thức tuyên bố phá sản. Nhưng sau đó, đến đầu năm 2011, cuộc khủng hoảng kinh tế này mới tác động mạnh mẽ đến Việt Nam khiến nền kinh tế nước ta chịu ảnh hưởng nặng nề. Sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính với tổng giá trị lên tới gần 150 nghìn tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là một số tập đoàn tư nhân và các tập đoàn nhà nước sử dụng chưa đúng mục đích.
Đến giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2012, yếu tố khiến cho thị trường bất động sản bị đóng băng chính là do lãi suất cho vay lên tới 17-20%/ năm. Kể từ khi thực hiện chính sách mở cửa, Việt Nam thường xuyên phải nhập siêu máy móc và hàng hóa nên luôn gặp phải tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với các nước khác. Tỷ giá cao đi kèm với lãi suất cao và khó thu xếp USD choc ác donah nghiệp dối tác tại nước ngoài khiến cho bối cảnh nền kinh tế lúc bấy giờ khá ảm đạm.
Tại thời điểm này, cao su và giá dầu đều rất cao, 2 doanh nhân nổi tiếng Như Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt bị mất ngôi vị đứng đầu trên thị trường chứng khoán. Doanh nhân Đặng Thành Tâm tại thời đỉnh cao đã sở hữu 2 ngân hàng là WesternBank và Navibank nhưng trong cuộc khủng hoảng đã phải thoái vốn hết vào năm 2013 do bị mất thanh khoản và đầu tư nước ngoài không hiệu quả. Và ngoài ra là liên tiếp những cái tên trong lĩnh vực bất động sản như HUD, SUDICO, địa ốc dầu khí, SacomReal(TTC) Quốc Cường GL bị tê liệt hoặc rơi vào tình trạng phá sản.
Năm 2010, tập đoàn Vingroup VIN Group khai trương dự án Vinhomes Royal được xây dựng tại thủ đô Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng cở sở thành phố Hồ Chí Minh, cũng trong thời điểm này, ngôi vị người giàu nhất trên thị trường chứng khoán bị soái ngôi bởi doanh nhân Phạm Nhật Vượng.
Và trong năm 2010, tòa tháp bông sen Bitexco khánh thành và trở thành một biểu tượng của Sài Gòn do chủ đầu tư là doanh nhân Vũ Quang Hội đầu tư và xây dựng. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang lĩnh vực thủy điện và bất động sản, cũng là chủ dự án Manor I, II ở Sài Gòn, khách sạn Marriot Hà Nội (là nơi mà các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án có liên quan khác.
Khi bất động sản gặp phải tình trạng đóng băng thì một số đơn vị như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank trước đó làm sản xuất do doanh nhân Trần Thị Lâm làm chủ (năm 1999 buôn xe máy cũ và sản xuất xe Kimco vào giai đoạn năm 2004 đến năm 2009) đã có vốn thu gom bất động sản giai đoạn này lập dự án bất động sản y tế, thương mại với mục đích để ở trong tương lai. Hay điển hình là tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản làm chủ đầu tư xuất phát từ đơn vị xây dựng từ Lai Châu làm đường giáp với biên giới Việt Lào, làm khách sạn vào những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ có được thành công lớn lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội từ năm 2011 rồi bắt đầu tiến hành xây dựng mô hình khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên khắp các tỉnh cả nước. Ở giai đoạn này xuất hiện một số tên tuổi điển hình là sàn phân phối bất động sản như Hưng Thịnh, Khang Điền, Đất Xanh…thì đã tiếp bước trở thành nhà phát triển dự án bất động sản vào giai đoạn sau đó.
Vào thời điểm cuối năm 2014, cái tên FLC của chủ đầu tư, doanh nhân Trịnh Văn Quyết xuất hiện như một làn gió mới. Khởi đầu là dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn Thanh Hóa vào thời điểm thị trường bất động sản sắp tan băng. Và tập đoàn Sun Group đã xây dựng khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương – Hòa Xuân tại Đà Nẵng như một dấu ấn quan trọng. FPT tham gia vào lĩnh vực bất động sản tại FPT city tại thành phố Đà Nẵng và trong tương lai gần sẽ thực hiện tương tự ở Long Thành.
giai đoạn này, các dự án được công bố đều lấy cảm hứng từ thị trường bất động sản đạt đỉnh vào năm 2009: thành phố Nhơn Trạch (năm 2009), sân bay Long Thành, thành phố mới Bình Dương, phác thảo ý tưởng đặc khu Phú Quốc vào năm 2011. Tỉnh Hà Tây được sát nhập vào Hà Nội vào năm 2008, Quy hoạch trung tâm hành chính – tài chính mới thành phố Hồ Chí Minh ở Quận 2, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, và phát triển giai đoạn 2 của Phú Mỹ Hưng.
Giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2009 là giai đoạn sốt bất động sản và từ năm 2010 đến năm 2015, bất động sản bị đóng băng.
Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng giá nhà tại Hà Nội sau sốt rất cao, thậm chí còn cao hơn thành phố Hồ Chí Minh gấp 2 lần ở những vị trí tương đương. Ngoại trừ các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Hải Dương, Hưng Yên, Hải Phòng, còn lại các tỉnh khác cũng gặp phải tình trạng sốt đất nhưng không đáng kể. Chưa có các dự án phân lô hay xây dựng trung tâm hành chính, chưa có phong trào đầu tư đất ở hầu hết các tỉnh, dân cư mới ở các địa phương mà ở chu kỳ sau mới thể hiện. Trong lần này, sốt bắt đầu bộc lộ rõ ràng những dấu ấn cảu các nhà đầu tư mạo hiểm đến từ Hà Nội, nhiều nhà đầu tư thậm chí chỉ cần mua trên sơ đồ dự án và mua theo block.
Tại thành phố Hồ Chí Minh,tình trạng sốt đất diễn ra trên toàn tỉnh thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở khu Nam Quận 7, Quận 2, một phần Bình Chánh Quận 7, biểu tượng mới cho sự phát triển của thành phố.
Giai đoạn này rút ra bài học: IPO, phát hành cổ phiếu huy động vốn từ thị trường chứng khoán.
Kể đến hình thức kiếm tiền từ thị trường chứng khoán, có lẽ từ lâu các bạn chỉ được nghe nói đến cách đầu tư mua bán cổ phiếu sao cho có lời. Nhưng thực ra, bản chất của nó chỉ là một cách kiếm tiền nhỏ, các bạn chỉ thật sự đạt được tinh hoa của nó say khi đã có 1 khoản tích lũy nhất định ở bài học thứ nhất, tiếp theo là xây dựng phát triển một công ty có một ý tưởng tốt để IPO nó, huy động vốn và phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán. Để hiểu sâu hơn, chúng ta có ví dụ sau:
Một công ty bán lẻ thiết bị điện máy đã có mặt trên thị trường 10 năm, sở hữu hệ thống chuỗi cửa hàng ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh kinh doanh đang thời điểm hưng thịnh, lợi suất vô cùng cao. Vốn lưu động là 50 tỷ, còn lại hàng hóa nợ gối đầu nhà cung cấp, mặt bằng thuê. Nếu họ định bán cả công ty bao gồm cửa hàng, hệ thống thương hiệu cho nước ngoài thì công ty kiểm toán độc lập định giá 200 tỷ.
Nhưng chủ sở hữu công ty không chọn cách bán công ty mà họ IPO phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, giá trị vốn hóa là 1000 tỷ tiền vốn, chủ sở hữu lúc này là GĐ cũ giữ lượng cổ phiếu chịu trách nhiệm điều hành công ty. Họ có vốn lớn và liên tiếp mở rộng thị phần, gia tăng lợi nhuận, chiếm lĩnh thị phần từ đối thủ và ấn định luật chơi của người dẫn đầu.
Lý do vì sao có thể tăng lên 1000 tỷ từ 200 tỷ? Điều này xuất phát từ hành động thổi giá cổ phiếu rất dễ thực hiện khi thị trường chứng khoán ở kỳ sơ khai như cơ hội nghìn năm có một. Còn đối với thị trường chứng khoán như ở thời điểm hiện tại thì không hẳn là không tồn tại mà nó diễn ra trong điều kiện khắt khe và tinh vi hơn trước rất nhiều. Và quan trọng nhất hiện nay, điều kiện cần và đủ để IPO thành công là công ty IPO vào đúng thời điểm khi thị trường chứng khoán đang hưng phấn, công ty quản trị tốt, có ý tưởng kinh doanh hoàn hảo (xu hướng người Việt chúng ta thường sao chép lại của nhau, thiếu đi sự sáng tạo cần có, đây là một điểm yếu cần khắc phục). Còn các phần còn lại sẽ có các đơn vị tư cấn dịch vụ IPO hỗ trợ cho bạn.
Tới đây bạn đã tiếp cận bài học từ công ty nhỏ thành công, kinh doanh tiểu thương, thông qua thị trường chứng khoán và có cơ hội may mắn để trở thành ông lớn rồi đấy. Hầu hết giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x hay còn được biết đến là thế hệ đại gia đầu tiên đều thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước từ việc IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai thị trường chứng khoán của giai đoạn này. Và để tiếp tục duy trì và phát triển, khi điều hành nguồn lực khổng lồ đó của mình, họ phải có trách nhiệm với tổ quốc.
Phần 3 Lược sử thị trường và doanh nhân Bất Động Sản Việt Nam: Thị trường thăng hoa xuất tướng những ‘anh hùng’
Giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2019 bất động sản sốt
Có thể tóm tắt đặc điểm sốt đất giai đoạn này là: sốt toàn quốc. Từ đó tạo nên một thế hệ doanh nhân bất động sản mới ở giai đoạn này với xuất phát điểm từ những lĩnh vực khác. Đó là những cái tên tiêu biểu như Trần Thị Lâm, Trịnh Văn Quyết, Trần Bá Dương, Shunshine,…
Lược sử thị trường và doanh nhân Bất động sản Việt Nam – Trịnh Văn Quyết (Hình ảnh lấy nguồn từ nanomachine)
Chúng ta thường tìm mọi cách để thần thánh hóa các ông chủ tập đoàn lớn. Nhưng bản chất họ cũng là con người, đều phải trải qua một quá trình củng cố, tích lũy tài sản cá nhân giai đoạn đầu như bài học số 1 từ những tiểu thương chăm chỉ người Hoa và kèm theo 1 bậc cao tri thức quản trị dẫn đầu hơn số đông còn lại đó là về mặt nhân hòa.
Đa số các doanh nghiệp đều đi lên từ quy mô vừa và nhỏ: sản xuất mì gói, nước khoáng, lắp ráp xe máy…nhưng sao đó họ phát triển vượt bậc trở thành ông lớn thông quan việc huy động vốn đại chúng từ thị trường chứng khoán. Đó là yếu tố về địa lợi.
Và họ nắm bắt được những cơ hội lớn trong lúc chuyển giao của mỗi chu kỳ suy thoái rồi phục hồi trở lại (sự nén và sức bật của lò xo kinh tế), đó là thiên thời người không lồ, những tập đoàn kinh tế hàng đầu. Và như mọi người đã thấy tên gắn liền với mỗi doanh nhân bất động sản lớn đa số đều có kèm một ngân hàng đi theo hậu thuẫn làm cơ sở.
Tuy mỗi kỳ đều có sự khác nhau nhất định, càng các chu kỳ sau kinh tế vĩ mô của Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản, chứng khoán nói riêng sẽ ngày càng nhạy cảm hơn trước tình hình kinh tế thế giới khi kinh tế Việt Nam đang từng bước mở rộng và hội nhập vào nền kinh tế thế giới, sự gia tăng quỹ ngoại, doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. CP cần quan tâm phát triển hơn nữa doanh nghiệp siêu nhỏ, vừa và nhỏ trong nước để gia tăng thực lực kinh tế quốc gia chứ không chỉ dựa vào doanh nghiệp FDI và các tập đoàn nếu muốn nền kinh tế phát triển vững vàng qua mỗi kỳ khủng hoảng kinh tế.
Giai đoạn năm 2016 (lúc này giá Vàng 36 triệu/lượng, USD 22.000 đồng /USD)
Ở thời điểm này, thế giới bắt đầu bước vào một cuộc khủng hoảng tài chính vào năm 2008 (hiện tượng này được giới tài chính gọi là thiên nga đen) đã tạo ra những ảnh hưởng vô cùng to lớn đến các quốc gia trên thế giới. Nhưng lại diễn ra chậm hơn ở Việt Nam (năm 2010 đến năm 2012). Sau khi được hỗ trợ tiền thông qua các gói kích thích kinh tế trong giai đoạn 2009 đến 2010 lên tới 150 nghìn tỷ (tương đương với 6 tỷ USD từ dự trữ ngoại hối và ngân sách nhà nước) vào nền kinh tế trong giai đoạn 2009 đến năm 2010 khoảng 150 nghìn tỷ vào nền kinh tế là các tập đoàn bất động sản tư nhân và nhà nước mà nhiều doanh nghiệp sử dụng một cách bừa bãi và lãng phí. Thậm chí có những khoản vay được ưu đãi nhưng sau đó chuyển thành tiền gửi rồi cho vay với mức lãi suất cao hơn…Từ đó tạo ra một hậu quả to lớn khi nền kinh tế chịu tcas dụng lhuj, gây ra hiện tượng lạm pháp, tăng nợ xấu và đẩy laaxi suất cao đỉnh điểm lên tới 20% vào năm 2012. Thị trường tài chính bị tê liệt và làm đóng băng thị trường bất động sản trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến năm 2015. Sau khi trải qua cuộc khủng hoảng kinh tế, nhà nước đã phải giải quyết nhiều khoản nợ xấu thông qua VAMC và sát nhập một số ngân hàng với giá trị là 0 đồng.
Cùng thời điểm đó, trên thị trường đã nổi lên nhiều cái tên lớn như Vin, Sun, Nova, Bitexco, FLC…vẫn tăng đà triển khai dự án vì vẫn có nguồn tiếp cận vốn. Hầu hết các tên tuổi lớn trước đó như Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Kinh Bắc – Tân Tạo, Sacomreal (TTC)…đều gặp phải những khó khăn, đầu tư bất động sản dàn trải, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, ngoài ngành kém hiệu quả dẫn đến việc đánh mất tính thanh khoản khi thị trường gặp khó khăn.
Đường chân trời thành phố Hồ Chí Minh xuất hiện hình ảnh tòa tháp Saigon One Tower dang dở bên bờ sông Sài Gòn như một hiện thân của những tổn thương trong một chu kì cũ, hậu quả của việc nền bất động sản bị đóng băng nghiêm trọng. Và ngoài ra là toàn nhà Bitexco được xây dựng và khánh thành vào năm 2010 như một bông sen mới vươn lên từ những ngày tháng đen tối của khủng hoản kinh tế thế giới. Hai biểu tượng thể hiện cho tính hai mặt của mỗi thời kỳ, giữa những sự khủng hoảng luôn lóe lên tia sáng của hy vọng và cơ hội, và đó chính là giai đoạn những anh hùng sinh ra để vươn lên khỏi nghịch cảnh.
Trong nền kinh tế Việt Nam, điểm nhấn trên hành trình phát triển tại giai đoạn này là tập đoàn Samsung đã tiến hành xây dựng nhà máy sản xuất điện thoại thông minh trị giá 2 tỷ đô (hứa hẹn trong tương lai, quy mô nhà máy sẽ tăng lên gấp 2 và 3 lần so với thời điểm ban đầu) tại thành phố Thái Nguyên vào năm 2014. Năm 2015, hiệp định thương mại tự do giữa 2 quốc gia Việt Nam và Hàn Quốc đã tạo ra những điều kiện tiên quyết cho Samsung Thái Nguyên sản xuất điện thoại thông minh ra toàn thế giới. Đây giống như một cú nhảy vọt lớn, chuyển động tích cực cho các chỉ số kinh tế vĩ mô của Việt Nam ngày càng vững mạnh trong tương lai. Kể từ khi Samsung Thái Nguyên xuất khẩu, chúng ta không còn gặp phải tình trạng thiếu ngoại hối dự trữ là USD nữa (Giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012 các doanh nghiệp trong nước thường xuyên thiếu tiền ngoại tệ để thực hiện các khoản thanh toán cho nước ngoài, những hành vi mua bán đô ngoài ngân hàng chắc chắn cũng sẽ bị bắt). và cũng kể từ đó mà nền kinh tế của chúng ta thường xuyên nhập siêu đã chuyển sang xuất siêu nhờ vào đòn bẩy Samsung kích hoạt một loạt các nhà đầu tư FDI mở rộng về sau.
Sau một khoảng thời gian dài bị đóng băng, công ty xử lý mua lại nợ xấu VAMC đã làm dịu đi những tổn thất xuất hiện trong chu kỳ trước. Vào năm 2015 cũng chính là lúc mà GDP phục hồi cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, số doanh nghiệp đăng ký mới đạt mức cao nhất từ trước cho đến năm 2015.
Trên thị trường chứng khoán, chỉ số VnIndex ở mốc xấp xỉ 500 đến 600 (năm 2015) đang trên đà hồi phục, xấp xỉ từ 600 đến 700 (năm 2016), và nhảy vọt đáng kể từ khoảng 700 đến xấp xỉ 1000 (năm 2017). Đem theo sự hưng phấn cao độ của năm 2017, VnIndex sớm đạt đỉnh khoản 1200(vào tháng 4 năm 2018). Nhưng sau đó lại lầm lũi đi xuống (cùng với thời điểm với thời gian công bố thông tin ngưng thông qua 3 đặc khu cũng đồng nghĩa với việc báo hiệu kết thúc đỉnh của thị trường đi ngang trong năm 2019 và thị trường bất động sản).
Một số những nét đặc trưng của thị trường tài chính chứng khoán trong vòng 3 năm này là: giữa Việt Nam và Liên minh kinh tế Á Âu đã ký kết FTA vào năm 2015, cùng với kỳ vọng TTP có thể được thông qua tạo sự hưng phấn trong thị trường chứng khoán giai đoạn 2016 -2017 thêm khởi sắc. Nhóm cổ phiếu họ nhà Vin luôn giữ ngôi vị quán quân cho riêng mình. Có đôi lúc bị ROS và FLC nhấn chìm (tuy nhiên chỉ trong một thời gian ngắn hạn vàn năm 2016). Tổng giá trị vốn hóa đạt 70 tỷ USD năm 2016 và đến năm 2017 đã tăng 73%, vượt xa so với kỳ vọng, tương đương với 120 tỷ USD (chiếm hơn 70% GDP) so với năm 2016. Năm 2017 là thời điểm mà thị trường chứng khoán bắt đầu phái sinh, thị trường trái phiếu tăng trưởng cao, và đặc biệt là dòng vốn ngoại đã lên tới 31 tỷ đô đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Các tuyến đường cao tốc được mở rộng và xây mới liên tục ở phía bắc như Hà Nội-Lào Cai, Hà Nội- Hải Phòng, Hà Nội – Thái Nguyên, Hà Nội-Lạng Sơn, Hà Nội-Quảng Ninh, Vân Đồn…
Các tuyến đường cao tốc ở phía Nam cũng được hoàn thành như Long Thành – Dầu Giây, khởi công Metro Bến Thành – Suối Tiên năm 2016, nối liền trục Mai Chí Thọ đặt tiền đề cho cơn sốt đỉnh ở Quận 2 và Quận 9. Ngoài ra đó là kế hoạch mở rộng quốc lộ 22, kế hoạch làm vành đai và hàng loạt những tin đồn khác nhau.
Cuối năm 2015 doanh nhân Trần Bá Dương, người đứng đầu tập đoàn sản xuất ô tô THACO chính thức gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam bằng việc tiếp nhận lại và phát triển dự án Đại Quang Minh – SALA tại Quận 2 nơi đồng không mông quạnh nhiều năm trước đó (của doanh nhân Trần Đăng Khoa, một doanh nhân kín tiếng với nhiều quỹ đất đẹp về từ Cộng Hòa Séc) là mồi lửa nhen nhóm cháy lên đợt sốt đất lần này. Trong khoảng thời gian bất động sản gặp phải tình trạng khủng hoảng thì sản lượng sản xuất ô tô của THACO vẫn không ngừng tăng cao do nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế lúc bấy giờ đối với phương tiện ô tô các loại ở giai đoạn đó. Và đặc biệt hơn nữa, THACO đạt được thành công vang dội ở khu kinh tế mở Chu Lai và sự phục hồi toàn cầu của thương hiệu MAZDA, KIA một cách thần kỳ cùng nhiều loại xe khác do THACO lắp ráp. Đại Quang Minh SALA bổ sung thêm 4 tuyến đường chính trong khu đô thị Thủ Thiêm quận 2 là hạ tầng kết nối chính cho các chủ đầu tư khác tham gia phát triển dự án tại Quận 2.
Đến đầu năm 2016, tập đoàn Vin bắt đầu chào bán và tiến hành xây dựng khu đô thị tập trung lớn ở phía Nam là Vinhomes Central Park, nối tiếp đó là tiến hành xây dựng thánh gióng thần tốc Vin Bason. Kèm theo đó là các chiến dịch chào hàng vô cùng hoành tráng với hơn 50 nghìn căn hộ từ 2 dự án này từ một số các sàn đại lý của tập đoàn Vin từ phía Bắc và. Song song với đó là sự xuất hiện của các sàn mới lập tại thành phố Hồ Chí Minh đã tạo nên một bước đệm lớn cho các chủ đầu tư khác bám theo trục hạ tầng Mai Chí Thọ hay Metro chính thức tạo cơn sốt từ Quận 2 ra đến Quận 9trong giai đoạn từ cuối năm 2016 đến năm 2018. Hai khu đô thị tiêu biểu ở phía Bắc cũng được Vingroup đầu tư xây dựng với tốc độ thần tốc từ năm 2011. Và đến năm 2013 chính thức giao nhà là Vinhomes Long Biên Hà Nội và Time City.
Nguyên nhân lớn nhất gây ra đợt sốt đất lần này không thể không kể đến những kế hoạch và những tin đồn như kế hoạch xây cầu Cát Lái nối liền với tuyến đường Nhơn Trạch – Đồng Nai được hồi sinh trở lại, đường vành đai 3 và khép kín vành đai 2…Tin tức Tập đoàn Tuần Châu mới chỉ đề xuất ý tưởng và làm việc với thành phố các dự án tại Củ Chi (với vị trí xây dựng ở đại lộ ven sông) thì ngay tuần sau đó đã khiến đất ở khu vực này sốt từng ngày.
Những tin đồn Bình Chánh, Hóc Môn lên quận, tin đồ Bình Chánh và việc sắp có cầu Cần Giờ (kế hoạch sơ bộ của tập đoàn Trung Nam) đã đẩy giá nhà đất tăng lên gấp đôi, thâm chí là gấp 5-6 lần chỉ sau một vài tháng. Và ngoài ra còn rất nhiều những tin đồn khác nhau mà chủ đầu tư thông qua báo chí đưa ra (trên thực tế, bản chất của những tin đồn này là các đề xuất làm việc như sự kiện Bình Ba mới diễn ra gần đây) đã khiến cho thị trường bất động sản trên tất cả các quận huyện thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giá dậy sóng sốt cao, tập trung chỉ ở khu nam (Quận 7, Bình Chánh) và Quận 2 là chủ yếu khác xa so với chu kỳ 2006.
Tại sao trong thời buổi như ngày nay tin đồn lại có những tác động mạnh mẽ đến làn sóng bất động sản như vậy? Vì trong thời đại 4.0 như ngày nay, mạng xã hội và điện thoại thông minh phát triển, việc cung cấp thông tin đã không còn là độc quyền của các cơ quan báo chí như năm 2006 nữa. Mọi người có thể dễ dàng cập nhật thông tin trên chính chiếc điện thoại thông minh của mình (khác với 10 năm trước khi mọi người chỉ có điện thoại “cục gạch”). Và lợi dụng thời cơ đó, một số chủ đầu tư, giới đầu cơ đất đã tổ chức các nhóm sang tay, sang cọc nâng giá ảo cùng với hàng nghìn người bán, người mua thực địa, xờ chim nai, thậm chí cả “phóng viên amator” là môi giới loan tin giả khiến cho nhiều người ngây thơ về bất động sản mắc cạn, đầu tư đi theo đám đông.
Tại chu kỳ năn 2007, là tiền thắng từ chứng khoán chuyển sang bất động sản và bắt đầu xuất hiện những làn sóng Nam tiến mạnh mẽ và rõ nét của các nhà đầu tư bất động sản phía bắc. Còn trong lần này, năm 2016, hơn thế là tiền tích lũy trong đại chúng nhân dân sau 10 năm thu hút đầu tư nước ngoài phát triển kinh tế dư dả, và kèm theo đó là dòng tiền thực tế cực lớn lên đến hàng chục tỷ USD đổ vào hạ tầng (một trong những điều kiện cơ bản kích giá đất đi lên), cộng thêm sự phục hồi tâm lý vào thị trường chứng khoán sau đó lan rộng đến bất động sản đã hội đủ nguồn lực để có cơn sóng bất động sản thứ 3, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
Ngoài ra, sự góp mặt của dòng vốn ngoại FDI cũng có dấu hiệu tăng mạnh theo như phân tích ở trên, kèm theo dòng vốn là dân từ nước ngoài đổ về Việt Nam để định cư và làm việc ngày càng nhiều. Việc này đã khiến cho giá đất trên nhiều khu vực thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh liên tục hình thành mặt bằng giá đi trước từ 10 đến 15 năm về phát triển hạ tầng tiện ích tương xứng (hay còn được gọi là giá ảo). Các chủ đầu tư liên tục truyền thông rầm rộ, chào bán sản phẩm, càng làm đại chúng hưng phấn mất lý trí các con số lãi khủng sang tay, sang cọc sau 1 vài tháng của người khác, khi lao vào cơn sốt đất và đẩy giá tiếp tục tăng cao.
Không chỉ có vậy, ở kỳ sốt đất của thành phố Hồ Chí Minh lần này còn có thêm sự cộng hưởng sốt đất toàn quốc, nhất là tại các thành phố duyên hải ven biển như Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Minh, Khánh Hòa, Quy Nhơn, Phan Thiết, Vũng Tàu…Đó là sự xuất hiện của đứa con lai ngoài giá thú Condotel, chưa được thừa nhận khai sinh và trải dài khắp các tỉnh, thành phố duyên hải ven biển cũng chính là kết quả của mối tình vội vã, vụng trộm giữa doanh nghiệp à vnhà làm chính sách và nhằm hiện thực khát vọng biến Việt Nam thành một nước phát triển mạnh mẽ về ngành du lịch biển. Từ giai đoạn năm 2016 đến năm 2017 du khách về Việt Nam lần lượt tăng 26-29%/ năm, cao gấp 5 đến 6 lần trung bình khu vực Đông Nam Á. Tới năm 2018 lượng khách du lịch đạt 1,5 triệu/ tháng khiến thị trường bất động sản du lịch đu đưa như những bản Tăng gô đầy cảm xúc, lợi nhuận cam kết thót tim từ chủ đầu tư trong những dạ hội bán hàng huyền ảo và lung linh.
Kèm theo đó là các dự án phân lô bán nền và các kế hoạch đề xuất xây dựng khu kinh tế biển, sân bay. Và tiêu biểu là kế hoạch bản thảo xây dựng 3 đặc khu kinh tế trong năm 2016 như Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong lên đỉnh đến hết năm 2017. Nha Trang và Đà Nẵng lên đỉnh vào giữa năm 2018 và xẹp vào cuối năm 2018.
Kể từ tháng 4 năm 2018, thông tin dừng thực hiện đặc khu như một gáo nước lạnh đầu tiên vào sự phấn khích mất lý trí của người buôn đất đang trong cơn sốt, song song với đó là sự thất vọng kéo dài: cuối năm 2018 xuất hiện niềm tin cứ mua bất động sản là có lời bắt đầu suy giảm. Tiếp đó là sự xuất hiện của 3 sân bay Long Thành, Hồ Tràm, Phan Thiết và nhiều những công trình khác trên giấy khác không thấy triển khai đã khiến giá đất tăng lên đáng kể, đặc biệt là quận 9 và xẹp đi vào năm 2019, khiến toàn thể người dân vô cùng thất vọng. Trên thực tế khi cơn sốt đất đi qua sẽ giảm từ ngoại tỉnh vào đến Sài Gòn, bắt đầu từ vòng ngoài và kết thúc ở vòng trong, từ đất nền sẽ lan ra nhà phố, rồi từ đó mới đến các căn hộ, từ trong hẻm sẽ kéo theo các mặt tiền…thời điểm biến động ở các tỉnh đều có sự khác biệt nhất định ở mỗi địa phương và từng phân khúc. Duy chỉ có một vài sản phẩm là vẫn tăng giá sang tay trong năm 2019.
Nên có thế nói rằng ở thời điểm trong năm 2019 mặc dù đỉnh giá vẫn tiếp tục thiết lập ở mức cao ở đại đa số các dự án căn hộ (có định danh là “hiện tượng ngáo giá”) là giá đi ngang ở khắp nơi đơn cử nổi tiếng nhất là dự án Vinhomes Grand Park giao dịch thẩm thấu trong dân, giá cao, khách cuối còn ít (là căn cứ để các chủ đầu tư khác tiếp tục thiết lập mặt bằng đẩy giá cao lên).
Trong khi thị trường đang có những tín hiệu giảm nhiệt, do đã mua và đầu tư liên tục trong thời gian trước đó dẫn đến sức hấp thụ kém, chính quyền siết phân lô tách thửa, nhà đầu tư thứ cấp bị áp lực tài chính đã bắt đầu giảm giá bung hàng, các dự án trên giấy, mức khả thi hiện thực của các kế hoạch hạ tầng tham vọng không thể đúng hạn, lượng tồn kho của các công ty bất động sản gia tăng nhanh, các tin đồn đã bị bác bỏ, áp lực huy động vốn lớn thông qua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nhiều lên, và các chủ đầu tư bị phát hiện các hành vi lừa đảo…thì cũng là thời điểm mà toàn bộ thị trường đã vượt qua đỉnh và giảm nhiệt.
Tới đầu năm 2020, không hẹn mà gặp, sự xuất hiện của dịch bệnh Covid 19 từ thành phố Vũ Hán – Trung Quốc diễn biến phức tạp trên toàn thế giới đã khiến cho cả thế giới bước sang một thời kỳ suy thoái kinh tế toàn cầu, đẩy nền kinh tế Việt Nam vốn đã tích tụ sẵn bệnh tài chính – Bất động sản (đây là điều hiển nhiên sau một thời gian tăng trưởng nóng trong 3 năm liên tiếp; năm 2016, năm 2017, năm 2018) đối mặt với kỳ thiên nga đen của Việt Nam. Phân tích cụ thể và chi tiết sẽ có ở bài số 4: Diễn biến kỳ thiên nga đen và dự đoán viễn cảnh hậu Covid 19.
Làn sóng bất động sản trong năm 2016 này đã tạo nên rất nhiều tên tuổi các chủ đầu tư lớn mà bị lãng quên hoặc không thể kể hết tên như ở chu kỳ 2016. Nổi bật là sự tham gia của các nhà đầu tư từ nước ngoài CapitalLand, Keppel Land, Lotte, Kusto Home, Mapletree…số lượng nhiều hơn so với các chu kỳ trước trong cac dự án căn hộ. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản giai đoạn này đã màu mỡ hơn, lượng người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam và ở lại định cư tăng một cách đáng kể.
Điểm chính nằm trong đuôi chu kỳ này chính là một số các chủ đầu tư xuất hiện tự phong trên giấy như Alibaba, đã khiến cho cả thị trường bất động sản thời kỳ này mang một gam màu xám xịt, việc đội lốt kinh doanh bất động sản để lừa đã diễn ra liên tục, song song với đó là nhiều chủ đầu tư bất động sản giữa đường ngã ngựa, đánh mất tính khoản, bị đình chỉ dự án, lật kèo, hủy cam kết, vi phạm phát luật về đấu giá sử dụng đất… dẫn tới sự mất niềm tin ở cuối chu kỳ của thị trường bất động sản.
Và ở cuối của chu kỳ, vấn đề được đặt lên hàng dầu chính là vấn đề về đạo đức kinh doanh và cũng là vấn đề nóng bỏng và nhức nhối nhất đang cần lời giải đáp.
Các chủ đầu tư sẽ phải tìm giải đáp vấn đề trên bằng cách nào, cần phải phát triển nhóm sản phẩm bất động sản vị nhân sinh hơn nữa thì mới có thể phát triển ở giai đoạn về sau này. Vì ở giai đoạn này sự thất vọng đã bị tích tụ quá nhiều gây nên sự mất niềm tin.
Có thể nói rằng đợt sốt đất lần này tại thành phố Hồ Chí Minh đã khiến cho giá đất tăng cao, các căn hộ thuộc khu vực thành phố Hồ Chí Minh tăng lên gấp rưỡi so với các căn có vị trí tại Thủ đô Hà Nội, thậm chí có giá gấp 3 đến 4 lầ. Tại sao lại xảy ra hiện tượng như vậy? Xuất phát từ 4 nguyên nhân chính như sau:
Thứ nhất: Thành phố Hồ Chí Minh từ lâu vẫn được coi là điểm đến lớn quốc tế và của các nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng Nam tiến (hiếm khi có trường hợp ngược lại).
Thứ hai: Thị trường cho thuê lại bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh phát triển hơn tại thành phố Hà Nội. Lượng kiều hối lớn, văn hóa tiêu dùng đại chúng người dân ở khu vực phia Nam có phần phóng khoáng hơn nên đã khiến cho nền kinh tế tiêu dùng trong nam phái triển mạnh mẽ và sôi nổi khiến cho hoạt động cho thuê bất động sản có hiệu suất sinh lời cao hơn so với Hà Nội.
Thứ ba: Việc sáp nhập 1 phần Tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc và tỉnh Hà Tây vào Hà Nội đã tạo dư địa phát triển bất động sản cho thủ đô Hà Nội (đặc biệt là hai khu vực Tây, Tây Bắc Hà Nội) khoảng từ 20 đến 30 năm mới lấp hết. Vì vậy thành phố Hà Nội được xem là dư giả về nguồn cung, Thành phố Hồ Chí Minh lại ngược lại, nguồn cung rất khan hiếm vì bị hạn chế về mặt pháp lý trong công cuộc phát triển dự án mới.
Thứ tư: Ở chu kỳ này, cá nhà đầu tư bất động sản Hà Nội không chỉ quan tâm nhiều đến đầu tư bất động sản Hà Nội mà còn hướng sự chú ý đến 3 đặc khu kinh tế khác, thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh trên toàn quốc thì một phần lớn đã quan tâm tới đầu tư bất động sản nước ngoài như Úc, Mỹ, Canada…
Chính vì những lý do kể trên mà ở kỳ sốt đất này, thành phố Hà Nội là cái tên không được nhắc đến nhiều bởi nguồn cung lớn, thậm chí phân khúc nhà phố trong hẻm còn đứng yên một chỗ (gần như không có sự thay đổi) từ chu kỳ trước. Vì xu hướng các gia đình trẻ hiện nay ưa chuộng các căn hộ thay vì sinh hoạt ở nhà trong hẻm sâu, gây ra nhiều vấn đề bất tiện như việc di chuyển bằng ô tô –loại phương tiện thong dụng nhất trong thời buổi hiện nay. Tại thành phố Hà Nội hiện nay chỉ sốt giá nhà mặt phố dùng để kinh doanh, đặc biệt ở các quận phát triển như Cầu Giấy, Nam Bắc Từ Liên, Tây Hồ nơi tập trung nhiều người nước ngoài tới sinh sống và làm việc và sốt đất cục bộ. Ở Hà Nội chỉ sốt tăng giá nhà mặt phố kinh doanh được, đặc biệt ở các quận phát triển nhanh, quy hoạch mới như Bắc, Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Cầu Giấy nơi tập trung nhiều người nước ngoài và sốt đất cục bộ khi có nhiều tin đồn, thông tin liên quận 5 huyện của Hà Nội: Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm. Đặc biệt là tại Gia Lâm nơi tập đoàn Vingroup xây dựng Vinhomes Ocean Park mô hình giống như Vinhomes Grand Park ở Quận 9 thành phố Hồ Chí Minh khiến bất động sản xung quanh dự án tăng giá gấp từ 3 đến 5 lần.
Dấu ấn khép lại từ chu kỳ trước (dấu mốc năm 2006) là một sự kiện đi xuống từ đỉnh cao số 1, rồi hạ cánh của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) ở chu kỳ này. Ở thời kỳ đỉnh cao bầu Đức đã từng sở hữu chuyên cơ riêng lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam, cùng hình ảnh thân thiện, tử tế trong bóng đá. Nhưng rồi Hoàng Anh Gia Lai khi áp dụng đòn bẩy tài chính (đi vay) và đầu tư quá mức vào lĩnh vực bất động sản nông nghiệp, diện tích nuôi trồng lâm sản và trồng cây cao su của Hoàng Anh Gia Lai lên tới vài chục nghìn hecta ở khu vực 3 nước Việt Nam, Lào, Campuchia có tầm ảnh hưởng an ninh quốc gia.
Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2013, giá cao su bị suy giảm nghiêm trọng, do giá dầu thế giới giảm và diện tích trồng cây cao su ở Việt Nam tăng nhanh một cách đột ngột của những năm trước đó. Việc chuyển đổi trồng chuối, cọ, chăn nuôi bò…đều không gặp được những thuận lợi giá thành sản phẩm thấp, việc quản lý doanh nghiệp nông nghiệp địa lý trải rộng, bộ máy cồng kềnh nhiều thất thoát, bên cạnh đó việc đầu tư nuôi trồng hay gặp phải nạn “thu hoạch hộ” của những đối tượng làm công bản địa khiến cho Hoàng Anh Gia Lai khó khăn càng thêm khó khăn nên đã nhượng lại những dự án bất động sản cuối cùng tại Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh cho Quốc Cường Gia Lai vào năm 2016. Khu phức hợp tại Myamar được sát nhập vào Đại Quang Minh –Thaco vào năm 2018, và hợp nhất mảng nông nghiệp còn lại vào Thadi (vào năm 2019 cũng có Thaco). Đây có thể được coi là một cái kết có hậu, là cơ sở để tiếp tục khát vọng nâng cao giá trị nông nghiệp Việt Nam nói chung cũng như bất động sản nông nghiệp nói rineeg của doanh nhân Đoàn Nguyễn Đức.
Bên cạnh đó, một cái tên khác ít khoa trương ở chu kỳ này nhưng đã có những dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng quý tộc đẳng cấp 6 sao do tập đoàn Bim Group làm chủ đầu tư của doanh nhân Hoàng Quốc Việt. Người kinh doanh khách sạn tại Hạ Long, mở hãng bay AIR Mekong và nvề từ Ba Lan của tập đoàn BIM GROUP của doanh nhân Hoàng Quốc Việt. Người về từ Ba Lan, kinh doanh khách sạn tại Hạ Long, nuôi trồuôi trồng thủy sản ở Kiên Giang có lẽ còn ít người nhớ. Một số dự án nghủ dưỡng hạng sang của tập đoàn Bim Group tiêu biểu như InterContinental Hạ Long và Phú Quốc (năm 2016).
Cuối chu kỳ này, vào năm 2019 xuất hiện một dấu ấn: Tập đoàn thánh gióng Sunshine Group và doanh nhân Đỗ Quang Hiển, một cái tên truyền thông nhắc đến rất nhiều đi lên từ sản xuất xa máy Trung Quốc tại tỉnh Hưng Yên, ngân hàng SHB, tập đoàn T&T – đơn vị độc quyền dự án Codotel Cocobay Đà Nẵng. Và SHB cũng là những đơn vị đồng hành cùng Bitexco – một thương hiệu bất động sảo với chiến dịch truyền thông không ồn ào, không phô trương đang tiến hành xây dựng một biểu tượng mới ở tứ giác kim cương Bến Thành, là vị trí trung tâm cũ cua Sài Gòn- Tòa nhà Spirit of Saigon (Saigon Glory). Giới hạn công trình gồm có 2 tòa tháp 55 tầng, trở thành biểu tượng Financial Force (FF), nằm tại Quận 1 trước khi Thủ Thiêm sẽ thay thế là trung tâm tài chính thành phố Hồ Chí Minh sau khoảng 20 năm nữa, lưỡng long ngậm châu hay 2 mảnh ghép của 1 trái tim Sài Gòn tùy theo trí tưởng tượng của người ngắm.
Một mình lặng lẽ trải qua những khó khăn sắp tới, Có lẽ Bitexco lại một lần nữa giống như cánh én bay xuyên qua mùa đông, kỳ băng giá bất động sản để báo hiệu một mùa xuân tươi đẹp hơn sắp tới tại thời điểm công trình hoàn thành giống như 2 kỳ sóng bất động sản đã qua?
Qua 3 thời kỳ sóng bất động sản, chắc hẳn các bạn đã nắm rõ hơn về tên tuổi của các doanh nhân bất động sản, rất khó có thể phân định được ai là nhất và ai là nhì. Tất cả những người đó đều xứng đáng trở thành anh hùng vì họ đã dám đối đầu với nguy hiểm và thách thúc trên cuộc hành trình phát triển đất nước 30 năm qua, chạy đua với sự hoàn thiện của pháp luật, thể chế và đạt được những thành tựu mà không ai có thể đạt được. Khi đất nước đang phát triển và dần hoàn thiện các bộ luật, mà khi đó người thông minh là người đi trước, còn ai chậm thích ứng thì sẽ ở lại phía sau, nhưng tất cả những con người đó đã góp phần tô vẽ, làm mới diện mạo, hình ảnh cho đất nước.
Bất động sản tạo ra dòng lợi nhuận cho phần lớn các tập đoàn kinh tế hàng đầu của đất nước nếu dòng tiền của dân chúng từ thị trường chứng khoán tạo ra nguồn lực khổng lồ cho các tập đoàn. Và nếu nền kinh tế trong nước tiếp tục được đầu tư bởi dòng tiền đó thì đất nước chúng ta còn phát triển lớn mạnh hơn nữa, còn nếu dòng tiền đó bị chảy máu ra nước ngoài thì chúng ta sẽ gặp phải những tổn thất nặng nề. Và nếu chủ các ngân hàng, tập đoàn có tinh thần dân tộc sử dụng trách nhiệm nguồn lực, tương trợ đất nước ở mỗi kỳ khủng hoảng, không bị chảy máu thì nhân dân sẽ tiếp tục ghi nhớ và ủng hộ họ để trường tồn mãi mãi.
Tới đây có lẽ các bạn đã phần nào hiểu tại sao tập đoàn Vingroup đã vươn lên một cách mạnh mẽ từ chu kỳ trước qua đến chu kỳ này. Trong năm 2018, VinGroup khánh thành dự án Land Mark 81 và cho ra thị trường nhóm cổ phiếu VIN IPO thêm lớn chưa từng thấy đã đánh dấu một mốc son đỉnh cao trong sự nghiệp phát triển. Chính vì vậy, VinGroup luôn triển khai xây dựng một cách thần tốc, tăng tính thanh khoản tối đa, vượt rào cản pháp lý, nhắm đến đối tượng trung lưu và thượng lưuvới tiềm lực tài chính mạnh mẽ nhất, người cầm trịch chính dẫn dắt thị trường bất động sản, củng cố tiềm lực người dẫn đầu để ấn định lối chơi. Và để tiếp tục trở thành người dẫn đầu thì tập đoàn Vingroup phải vượt qua thử thách lớn nhất từ trước nay ở kỳ Thiên nga đen này sau khi cũng đầu tư ra ngoài ngành với những khoản đầu tư lớn (vượt qua sở trường cốt lõi của mình là Bất động sản) mà tính hiệu quả của nó sẽ được chứng minh bằng vấn đề thời gian.
Tòa nhà Landmark 81 cao nhất Việt Nam
Cuồn cuộn sóng vỗ xuôi biển Đông
Bao lớp sóng xô, bấy lớp anh hùng
Ngoảnh mặt nhìn nhân tình thế thái
Được – mất – bại – thành bỗng hóa hư không.
Giai đoạn này bất động sản sốt giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2019, đóng băng bắt đầu từ năm 2020. Đặc điểm sốt đất giai đoạn này có thể tóm tắt một cách ngắn gọn như sau: sốt toàn quốc, trải dài gần như toàn bộ các tỉnh thành (trừ vùng sâu vùng xa gặp khó khăn trong vấn đề giao thông), nổi bật nhất là khu vực thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh cao nguyên và các tỉnh duyên hải ven biển gắn liền với tiềm năng du lịch. Các huyện, tỉnh lớn đều được quy hoạch khu nhà giàu tại địa phương, shophouse, trung tâm thương mại, phân lô bán nền.
