Hiện nay giới bất động sản có quan điểm rất khác nhau về việc nên mua đất bên trong dự án phát triển bởi một chủ đầu tư nào đó hoặc đất lẻ từ dân. Vậy nên mua loại đất nào để sinh lợi cao, an toàn, phù hợp với số vốn có sẵn? Thông thường giá của đất dân ở ngay bên cạnh dự án luôn thấp hơn thấy rõ. Tuy nhiên, đất dân có vướng quy hoạch hay không là điều các nhà đầu tư lão luyện cũng chưa dám khẳng định 100%. Khi mua dự án có nhiều hỗ trợ từ chủ đầu tư như chậm lãi suất, đóng vài chục phần trăm cho đến khi bàn giao. Trong khi đó người mua phải trả toàn bộ số tiền khi mua đất dân (mặc dù có thể vay ngân hàng). Bài viết dưới đây phân tích kỹ hơn để nhà đầu tư có thể quyết định Nên mua đất dự án hay đất dân.

Đất dự án

Điểm mạnh của đất dự án

Đa số không dính quy hoạch.
Cơ sở hạ tầng đồng bộ (đường nhựa, rộng theo quy chuẩn, vỉa hè rộng, có cây xanh, điện âm, nước máy, đèn chiếu sáng). Do có hệ thống thoát nước được thiết kế từ đầu sau khi khảo sát và thỏa mãn quy định nhà nước cũng như yêu cầu khắt khe từ chủ đầu tư, các khu dự án thường không ngập.

- Cốt đất cao hơn đất dân, hệ thống thoát nước tốt là điểm mạnh của khu dự án so với khu đất dân.
- Khi xảy ra hỏa hoạn, xe cứu hỏa có thể dễ dàng tiếp cận nhà bị cháy.
- Hệ thống điện được làm mỹ quan và an toàn hơn so với khu đất dân. Dự án trong thời nay thường có điện âm.

Có tiện ích cơ bản theo quy định của nhà nước hoặc tiện ích đẳng cấp. Hiện nay, các dự án quy mô lớn có quy hoạch gồm tiện ích về giáo dục, y tế, công viên, khu thể dục thể thao đầy đủ thì mới được các cơ quan có thẩm quyền duyệt qua. Hơn thế nữa, các tập đoàn bất động sản lớn, công ty bất động sản nước ngoài thường triển khai các tiện ích chuẩn quốc tế, có nơi có hàng chục tiện ích, hệ thống tiện ích tỉ đô,… Nhà phố thương mại, trung tâm thương mại, nhà trẻ, hệ thống trường liên cấp, bệnh viện, khu tập gym & spa, hồ bơi, khu thể thao ngoài trời,… là tiện ích phổ biến ngày nay mà khách hàng thường thấy ở các dự án quy mô từ 5ha.
Được hưởng chính sách khuyến mãi, chiết khấu, tri ân. Các chương trình khuyến mãi theo đợt để kích cầu rất phổ biến hiện nay như: tặng chỉ vàng, xe máy, xe hơi, voucher xe hơi, kim cương, tiền mặt. Chương trình bốc thăm trúng thưởng với nhiều giải có giá trị hấp dẫn. Chủ đầu tư có thể chiết khấu vài phần trăm trên tổng số tiền sản phẩm. Khách mua sỉ thường được chiết khấu lên đến 5%. Thông thường, khuyến mãi và chiết khấu có hạn đến ngày nào đó, hoặc đến 10, 20,…, 100 căn đầu tiên được bán ra. Chương trình tri ân cho khách hàng cũ đã mua dự án trước hoặc giai đoạn trước của cùng dự án cũng được đưa ra.
Phương thức thanh toán không quá nặng nề đối với phần lớn các sản phẩm trong dự án. Khách hàng không cần bỏ một số tiền quá lớn để sở hữu nhà đất.
Các dự án được chủ đầu tư quảng bá rộng rãi, thậm chí phủ rộng nhiều kênh truyền thông nên được nhiều người biết đến. Các nhà đầu tư lướt sóng có thể kiếm được lợi nhuận nếu đi đúng nhịp (hay còn có thể nói là theo sóng tốt). Người mua có thể bán lại dễ dàng và có lợi nhuận nếu dự án tiến triển tốt.
Một lực lượng sale hùng mạnh và chuyên nghiệp giúp người bán ra hàng nhanh với giá tốt, nhất là đối với dự án quy mô vừa và lớn, được marketing tốt.
Hàng xóm thân thiện và văn minh hơn, có thể nói dễ hiểu hơn là “cùng đẳng cấp” với bạn. Cơ hội làm ăn hợp tác đến dễ dàng hơn. Ngoài ra, điều này cũng dẫn đến an ninh cao hơn bởi không có sự phức tạp trong thành phần dân cư. Tất nhiên, ở một số khu đất dân lâu đời thì thành phần dân cư cũng tốt không kém.
Dễ dàng tiếp cận thông tin của dự án, thiết kế, chủ đầu tư, tiện ích, mặt bằng giá. Chỉ cần một cú click trên Google, đến văn phòng chủ đầu tư, sàn môi giới hoặc hẹn gặp sale là có thể nắm rõ dự án.
Người mua hoàn toàn yên tâm về pháp lý nếu chủ đầu tư uy tín.
Dễ dàng mua sỉ nhiều lô hoặc nhiều sản phẩm một lúc. Ví dụ, nhà đầu tư mua 2 mảnh đất liền kề để tiện xây dựng ngôi nhà to hơn. Đối với dự án minihotel, có nhà đầu tư mua hẳn 4 căn sát nhau và cho đập vách tường.

Nhà mẫu Meyhomes Capital Phú Quốc tháng 1 năm 2021

Hình ảnh dự án Meyhomes Capital Phú Quốc tháng 1 năm 2021: đường xá rộng rãi, hệ thống đèn chiếu sáng sang trọng, điện âm, cây xanh và hoa được trồng ngay hàng thẳng lối, nhà xây dựng đồng bộ.

Hệ thống tiện ích khủng của Meyhomes Capital Phú Quốc.

Phương thức thanh toán nhanh Selavia Bay Phú Quốc: chiết khấu đến 5% nếu thanh toán nhanh.

Tư vấn khách hàng tại Sự kiện ra mắt đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc.

Sale sơ cấp tư vấn khách hàng về dự án từ A đến Z.

Điểm yếu của đất dự án

Pháp lý phần lớn dự án ổn nhưng không thể không nhắc đến một số con sâu làm rầu nồi canh thì có nhiều chủ đầu tư không có đủ các điều kiện pháp lý nhưng đã mở bán, thu tiền của khách hàng, hoặc không bàn giao sổ đỏ/hồng như cam kết. Có nhiều trường hợp đó là dự án ma, hoặc là chủ đầu tư cầm cố khu dự án trong ngân hàng.
Giá luôn luôn cao so với đất dân cùng diện tích. Điều này có thể giải thích được bởi hàng loạt điểm cộng của đất dự án như nêu ở trên. Tiền nào của đó, vì bỏ tiền ra mua hạ tầng tốt, tiện ích nhiều,… thì phải mua với giá cao hơn. Xin giải thích một phần lý do vì sao lại có sự chênh lệch giá. Ví dụ chủ đầu tư bỏ ra 1000 tỷ để mua 50 hecta đất, trong đó dành mấy chục phần trăm (40%) để xây đường, vỉa hè, làm tiện ích như công viên, trường học,… thì chỉ còn 60% đất phân lô bán.
Bắt buộc xây theo mẫu, có số tầng cao theo quy định, có khi có hầm,… là yêu cầu khá phổ biến ở các khu dân cư mới để đảm bảo mỹ quan và sự đồng bộ.
Thời gian lấp đầy lâu hơn khu đất dân có thể giải thích vì giá cao, bắt buộc xây nhiều tầng.
Không có sổ đỏ ngay mà phải chờ thời gian hoàn thành nghiệm thu cơ sở hạ tầng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính,… Có rủi ro là không nhận được sổ vì nhiều lý do về phía chủ đầu tư hoặc nhà nước.
Ở các dự án compound (khép kín) phải đóng phí quản lý.

Dự án trống không vì lâu lấp dân.

Hãy tránh xa dự án ma.

Đất dân

Điểm mạnh của đất dân

Giá mềm hơn đất dự án là điều dễ dàng thấy rõ ràng nhất.
Giá đất tăng cao nếu có dự án triển khai gần đó, giá tăng theo tiến độ dự án. Trong khi đó, giá của đất dự án mặc định cao từ đầu.
Sử dụng tiện ích trong khu dự án (nếu đó không phải là khu khép kín).
Được xây dựng tự do.
Lấp đầy nhanh hơn khu dự án. Thực trạng này khá phổ biến khi ở các khu dự án đẹp đẽ và sạch sẽ không người ở thì lại có nhiều nhà dân xây lên xung quanh dự án, tạo thành khu dân cư đông đúc.
Giá có cơ hội tăng cao nhiều lần nếu có quy hoạch có lợi cho mảnh đất. Ví dụ con đường được xây dựng biến mảnh đất đó thành mặt tiền. Trong khi đó, đất dự án đã có đường quy hoạch và xây xong rồi, không thể có sự đột biến về giá. Nếu giá có tăng thì tăng theo mặt bằng chung của khu vực, hay lên xuống theo thị trường bất động sản.
Lại nói về giá, cùng một số tiền, bạn có thể mua một lô đất dân ở gần trung tâm hơn là mua đất ở dự án ở xa hơn.

Điểm yếu của đất dân

Cơ sở hạ tầng không đồng bộ, đã hoặc dễ dàng xuống cấp trong tương lai. Tình trạng ngập dễ xảy ra, hệ thống điện rối mắt dễ hư hỏng và nguy hiểm.
Ít khu đất dân có tiện ích nội khu rõ nét. Nhiều lắm sẽ có chợ, bệnh viện/trạm y tế, UBND, công viên công cộng. Nhưng một điều rõ ràng là với sự phát triển của bất động sản trong thời hiện đại thì các chủ đầu tư luôn biết cách thu hút khách hàng bằng các tiện ích “khủng”, mới lạ, chuẩn quốc tế…
Hoàn toàn không có chiết khấu, khuyến mãi, ưu đãi. Cùng lắm thì chủ đất bớt vào giá bán tùy vào kĩ năng trả giá của người mua.
Phải thanh toán toàn bộ số tiền mà người ta hay nói là “chồng tiền một cục”.
Không có sale chuyên nghiệp chăm sóc, hạn chế thông tin cũng như nhận định đánh giá về khu đất. Tất nhiên, số lượng sale đất dân vẫn tồn tại và số lượng chuyên nghiệp cũng nhiều. Nhưng so mặt bằng chung, sale dự án vẫn trông “chuyên nghiệp” hơn nhiều với kĩ năng giao tiếp tốt, quần áo đồng phục, lịch sự,… bởi qua nhiều khóa huấn luyện từ sàn và chủ đầu tư.
Giá sẽ tăng ít nếu nhìn dài hạn vì yêu cầu về chất lượng sống của con người Việt Nam ta ngày càng tăng cao. Đến một ngày nào đó họ sẽ muốn có hồ bơi, có khu trò chơi trẻ em, khu clubhouse có phòng gym, spa, yoga,…
Dễ bị lùa gà nếu các nhà đầu tư không rõ thị trường. Mới nghe thì thấy đất dân rẻ hơn, nhưng mà bị lừa thì nhiều khi mua với giá còn cao hơn ở trong dự án.
Giá đất biến động mạnh, có lúc tăng mạnh, có lúc xuống mạnh, khi bị đóng băng thì mất thanh khoản.
Hàng xóm thì đủ loại người, an ninh kém hơn. Có thể thấy tình trạng hát karaoke, đá gà, đánh bài thường hay diễn ra ở trong các khu dân cư lộn xộn. Các dự án mới thường ít nghe tình trạng này xảy ra. Nếu có thì cũng giải quyết nhẹ nhàng hoặc có sự trợ giúp của ban quản lý.
Muốn hiểu sâu, kĩ thì phải bỏ nhiều thời gian nghiên cứu, trao đổi, khảo sát thực tế. Trong khi đó người mua dự án ngồi nhà cũng biết được phần nhiều thông tin.
Rủi ro khi đặt cọc và thanh toán công chứng. Nhiều khi cọc rồi mà người bán trả cọc không muốn bán nữa. Rủi ro lớn hơn là người bán sử dụng sổ giả, hoặc đất đang bị tranh chấp,…

Bán-lô-đất-2-mặt-tiền-cạnh-trường-tiểu-học-Nguyễn-Viết-Xuân-1

Khu đất dân nằm gần trường tiểu học.