Quy Trình Mua Nhà Tại Mỹ: Chỉ có một số hạn chế nhỏ đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Hoa Kỳ, nhưng những hạn chế này không liên quan đến hoạt động đầu tư mua để cho thuê. Ở cấp độ liên bang, chỉ có một số hạn chế áp dụng đối với người nước ngoài (NRA) sở hữu hoặc đầu tư vào bất động sản (Đạo luật Tiết lộ Đầu tư Nông nghiệp Nước ngoài (FIDA) năm 1978), Đạo luật Điều tra Đầu tư Quốc tế (IISA) năm 1976; Đầu tư nước ngoài vào Đạo luật thuế bất động sản năm 1980 (FIRPTA) Như đã nêu ở trên, những hạn chế này không nghiêm ngặt Người nước ngoài không thể mua đất, nhưng họ có thể mua nhà.
Thủ tục mua nhà tại Mỹ
Các thủ tục cụ thể có thể khác nhau tùy theo từng tiểu bang và từng quận. Thủ tục dưới đây áp dụng ở New York.
1. Gửi đề nghị mua hàng trực tiếp thông qua đại diện của bạn, người này sẽ chuyển tiếp đề nghị đó cho đại diện của người bán hoặc trực tiếp cho người bán. Người bán có thể phản đối đề nghị của bạn và bắt đầu quá trình đàm phán, nhưng hy vọng sẽ đạt được thỏa thuận về giá cả, các điều khoản và ngày kết thúc.
2. Luật sư của người bán bắt đầu chuẩn bị hợp đồng mua bán. Luật sư thu thập và xem xét các tài liệu sau: chứng thư, thanh tra, bảo hiểm quyền sở hữu, trái phiếu hoặc thế chấp, bằng chứng về việc cư trú, hóa đơn thuế, hóa đơn tiện ích, hóa đơn nước, hóa đơn ga, hợp đồng thuê nhà, giấy phép thang máy, hồ bơi, v.v.
3. Trong khi đó, luật sư của bạn (luật sư bất động sản phải đi khắp New York để tìm bất động sản) kiểm tra tình trạng tài chính của căn hộ bạn muốn mua.
4. Luật sư của người mua xem xét và thương lượng hợp đồng, quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu, và các tài liệu được bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm như kiểm tra, bằng chứng cư trú, hóa đơn thuế tài sản, hóa đơn sưởi ấm, điều hòa không khí và điện.
5. Nếu luật sư của bạn xác nhận rằng tình hình kinh tế của căn hộ là thỏa đáng, bạn đã đồng ý với các quy định của Luật Xây dựng và bạn cũng đồng ý với hợp đồng mua bán, luật sư của bạn đồng ý ký hợp đồng. Sau đó, thường phải đặt cọc 10% giá mua. Hợp đồng và tiền đặt cọc sau đó được chuyển cho người bán để ký. Số tiền này được luật sư của người bán giữ trong tài khoản ký quỹ cho đến khi việc mua bán hoàn tất. Điều quan trọng cần lưu ý là cho đến khi tất cả các bên đã ký hợp đồng và hợp đồng chưa được chuyển nhượng, người bán vẫn có thể xem xét và chấp nhận các đề nghị mua hàng khác.
6. Sau đó, bạn sẽ nhận được các yêu cầu và tài liệu đăng ký về Nơi cư trú của bất động sản của bạn. Trong trường hợp căn hộ, việc bán được quy định bởi hội đồng quản trị chấp nhận “quyền từ chối đầu tiên” cho người mua, trừ khi mua trực tiếp từ nhà phát triển. Thỏa thuận mua hàng của bạn quy định rằng bạn phải ngay lập tức xin phép hội đồng quản trị sau khi đưa ra cam kết tài chính. Bạn phải hợp tác theo nguyện vọng của ban quản lý căn hộ và nộp các tài liệu cần thiết để ban quản lý phê duyệt. Các tài liệu cần thiết thường là: mẫu đăng ký, báo cáo tài chính có chữ ký của kiểm toán viên, tất cả các tài liệu cần thiết để lập báo cáo tài chính hàng năm, tờ khai thuế ba năm, bản sao báo cáo tài khoản ngân hàng, tài liệu tham khảo cá nhân và tài chính, tài liệu tham khảo chuyên nghiệp, hợp đồng mua bán . , tài khoản ngân hàng (nếu cần) cho thấy khoản vay của bạn đã được cấp, v.v.
7. Đơn đăng ký của bạn sẽ được xem xét và nếu tất cả các tài liệu cần thiết được hoàn thành và thực hiện theo đúng thứ tự, thông thường đơn đăng ký của bạn sẽ được chấp thuận. Sau đó, bạn có thể chuyển sang bước tiếp theo để hoàn tất giao dịch.
8. Việc tiến hành sự kiện được quy định và thay đổi theo từng khu vực. Nói chung, tất cả các bên liên quan phải có mặt, danh tính của họ được xác minh, tài liệu đã hoàn thành, tài khoản tài chính và các điều chỉnh cũng như tài khoản được xác minh và tài liệu trao đổi giữa các bên. , tiền và thông tin. Việc kết thúc giao dịch thường diễn ra tại văn phòng luật của người bán, nhưng đôi khi cũng tại văn phòng luật của người cho vay. Có các khoản thanh toán khác nhau sau sự kiện và chúng khác nhau giữa các cơ quan có thẩm quyền. Người mua thường trả phí cho chứng thư và kế toán thế chấp, tiện ích, bảo hành, phí luật sư ngân hàng, thuế, phí thẩm định đặc biệt, phí tài chính, phí thẩm định và phí khởi tạo. Chính quyền tiểu bang và thành phố có thể xác định các khoản thanh toán ban đầu, điều chỉnh và các khoản thanh toán khác.
9. Để bảo vệ người mua hoặc người cho vay trước các quyền của bên thứ ba liên quan đến tài sản, bạn nên yêu cầu luật sư của mình ghi lại các tài liệu liên quan bằng cách gửi chúng đến văn phòng đăng ký. Tài liệu công cộng, thường là một cơ quan chính phủ.
Phụ lục của bảng chi phí giao dịch
Tổng chi phí giao dịch song phương bao gồm tất cả các chi phí mua và bán lại tài sản sau đó – phí luật sư, phí công chứng, phí đăng ký, thuế, phí môi giới, v.v. giải thưởng
Phí bảo hiểm tài sản khác nhau tùy thuộc vào vị trí của tài sản. Việc mua bảo hiểm quyền sở hữu từ một công ty bảo hiểm quyền sở hữu cạnh tranh là điều bình thường. Bảo hiểm quyền sở hữu chỉ có thể được mua khi giao dịch giữa người mua và người bán đã hoàn tất và giá đã được thanh toán.
Bằng chứng về quyền sở hữu, mặc dù không bắt buộc, là điều kiện cần thiết để được bảo hiểm quyền sở hữu. Các công ty quyền sở hữu sẽ không cung cấp bảo hiểm quyền sở hữu nếu không có báo cáo quyền sở hữu xác minh lịch sử của chứng thư và nêu rõ các điều kiện, giao ước và các hạn chế về quyền sở hữu khác.
Tổng chi phí bảo hiểm tài sản rất khác nhau tùy thuộc vào quy mô và giá trị của tài sản, vị trí, phạm vi bảo hiểm và mức độ phức tạp của việc theo dõi và bảo hiểm. Bạn nên hỏi giá vài nơi để có mức phí tốt nhất, thông thường mức phí này vào khoảng 0,5% giá trị tài sản.
Phí kế toán
Nhà nước trả phí kế toán khi có hành động thay đổi quyền sở hữu chính thức. Khoản phí này có thể được trả bởi một trong hai bên, nhưng thường được trả bởi người mua. Phí kế toán thường cố định và tối thiểu.
Phí pháp lý
Phí pháp lý có thể khác nhau tùy thuộc vào địa điểm và mức độ phức tạp của giao dịch. Hầu hết các luật sư tính phí theo tỷ lệ phần trăm của giá bán tài sản, khoảng 0,5-1%, trong khi một số luật sư tính phí cố định hoặc theo giờ. Cả hai bên (người mua và người bán) trả tiền cho luật sư riêng của họ.
Thuế chuyển nhượng bất động sản (RPTT)
Thuế chuyển nhượng bất động sản phụ thuộc vào vị trí của bất động sản. Năm bang không đánh thuế chuyển nhượng là Mississippi, Missouri, New Mexico, North Dakota và Wyoming. Hiệp hội các nhà môi giới quốc gia có một danh sách các loại thuế bất động sản khác nhau tùy theo tiểu bang.
Ở New York, chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế chuyển nhượng bất động sản, và các mức thuế khác nhau tùy thuộc vào giá trị và phân loại của bất động sản.
Phí môi giới
Môi giới/phí thường có thể thương lượng. Trong khi tỷ lệ tiêu chuẩn là 6%, một số đại lý sẵn sàng hạ tỷ lệ của họ chỉ để chốt giao dịch. Một số đại lý tính phí cao hơn nhưng bao gồm các tính năng bổ sung như theo dõi tiêu đề. Phí này thường được trả bởi người bán.
