Những lưu ý về tách thửa đất Phú Quốc thời gian tới: Sau 3 năm chờ đợi, cuối cùng việc tách thửa ở Phú Quốc cũng đã có những tín hiệu tích cực, biết bao nhiêu mảnh đất công đang tạm ngưng để chờ một dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên việc tách thửa đất ở Phú Quốc đến nay đã không còn dễ dàng như thời điểm trước đây mà cần đáp ứng được một số điều kiện cần thiết sau. Trong bài viết này hãy cùng chúng tôi xem qua nội dung văn bản và những hướng đi bên dưới đây nhé.
” Tờ trình về việc xây dựng dự thảo Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quy định diện tích tối thiểu được tách thử với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Kiên Giang và điều kiện tách thửa, hợp thửa” là nội dung nằm trong tờ trình 67/TTr của Ủy ban nhân dân được ký vào ngày 10/6/2021 (thay thế Quyết định số 16/2019/QĐ của Ủy ban nhân dân ngày 16/ 7/ 2019)”
Bình đang nắm giữ giỏ hàng nhiều sản phẩm nhà đất ngoài hoặc dự án bất động sản Phú Quốc chuyển nhượng lại với giá tốt, vị trí đẹp, hướng, view, diện tích khác nhau. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về đất ngoài hoặc dự án, xem thông tin hình ảnh, tham quan thực tế, xem bảng giá, chính sách bán hàng, phương thức thanh toán dự án, có nhu cầu MUA LẠI hoặc KÍ GỬI CHUYỂN NHƯỢNG, chỉ cần liên lạc với Thiện Bình theo khung chat nhanh trên trang web này hoặc điện thoại/Zalo 0909190247 để được tư vấn nhiệt tình 24/7.
I. Ban hành quyết định thay thế quyết định số 16/2014/QĐ – UBND
Đầu tiên, sau khi được sư cho phép của tỉnh được quyền tách thửa theo quyết định số 16/2013/QĐ – Uỷ ban nhân dân thì tình hình vi phạm trong sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Phú Quốc đã được hồi sinh, đặc biệt là tình trạng nhiều tổ chức, cá nhân xây dựng hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp nhằm mục đích tách thửa, phân lô với diện tích nhỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những mục đích khác không phải mục đích sản xuất nông nghiệp; chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật diễn ra một cách phức tạp, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về xây dựng và đất đai, tiêu biểu nhất là những khu vực diện tích tách thửa nhỏ (300 mét vuông, 500 mét vuông), những khu vực không phải là đất ở quy hoạch đất phi nông nghiệp (khu vui chơi giải trí công cộng, công viên cây xanh…).
Điều thứ hai, quy trình tách thửa theo Luật Xây dựng và quy hoạch xây dựng đã được quy định rõ ràng trong Quyết định số 16/2019/QĐ – Uỷ ban nhân dân. Nhưng trên thực tế khi thực hiện triển khai thường gặp phải rất nhiều vướng mắc và khó khăn, cụ thể như:
Quy định thêm một số các thủ tục hành chính phức tạp, ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người dân.
Quy hoạch 1/2.000 mang tính tổng thể, chỉ có ở những khu vực đô thị của Hà Tiên, Rạch Giá, Phú Quốc; chưa bao quát hết được các khu vực ở huyện, thành phố khác.
Đa số các địa phương chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Quy hoạch 1/500 chỉ xuất hiện ở các dự án đầu tư sẽ được chủ đầu tư lập quy hoạch 1/500.
Đến nay vẫn chưa có địa phương nào thực hiện được việc phê duyệt Bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất theo hướng dẫn của Sở Xây dựng.
Phải mất rất nhiều thời gian để xin ý kiến của Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố đối với sự phù hợp với quy hoạch 1/2000, 1/500 với mục đích làm cơ sở tách thửa theo Quyết định số 16/2019/QĐ của Ủy ban nhân dân (hiện nay còn nhiều hồ sơ bị tồn đọng do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nhưng chưa có ý kiến trả lời của cơ quan quản lý về xây dựng của địa phương trong quá trình xin ý kiến về quy hoạch xây dựng, dẫn đến phát sinh nhiều khiếu nại, bởi có hồ sơ tách thửa rơi vào tình trạng trễ hẹn) .
Điều thứ ba, chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: “Ủy ban nhân dân tỉnh căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để quy định cụ thể điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất” dựa trên khoản 23, Điều 1 của Nghị định số 148/2000/NĐ – CP vào ngày 18 tháng 12 năm 2020.
Những lưu ý về tách thửa đất Phú Quốc thời gian tới
II . Quá trình xây dựng và hoàn thiện dự thảo quyết định
Tuân thủ theo ý kiến chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh tại Công văn số 837 / UBND – KT ngày 26 tháng 6 năm 2020, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức lấy ý kiến các sở, ngành và địa phương rất nhiều lần (khoảng 10 lần) và nghiên cứu, tiếp thu và tiến hành xây dựng dự thảo Quyết định. Đến ngày 30 tháng 11 năm 2020, để tổng hợp trình Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường đã xin ý kiến góp ý của các sở, ngành và địa phương lần cuối. Tuy nhiên, đến ngày 18 tháng 12 năm 2020, Nghị định số 148/2020/NĐ – CP được chính phủ ban hành, có hiệu lực kể từ ngày 08 tháng 02 năm 2021. Theo đó, yêu cầu quy định bổ sung và xem xét quy hoạch về điều kiện hợp thửa đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức cuộc họp lấy ý kiến góp ý của các huyện, thành phố và sở, ngành liên quan vào ngày 26 tháng 02 năm 2021, được Sở Tư pháp thẩm định tại Báo cáo số 715 / BC – STP ngày 15 tháng 4 năm 2021, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện thông qua thành viên Ủy ban nhân dân tỉnh trình Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét vào ngày 26 tháng 5 năm 2021.
III . Một số nội dung chính có trong quyết định
1. Nguyên tắc trong quá trình tách thửa:
Loại đất khi tiến hành hợp thửa hoặc tách thửa cần xác định dựa trên mục đích sử dụng đất được ghi trên giáy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phải tách thửa theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt trong trường hợp có quy hoạch chi tiết.
Trong trường hợp không có quy hoạch chi tiết thì tách thửa theo quy trình sau đây:
– Dạng phân lô, bán nền không được phép tách. Những dấu hiệu nhằm nhận biết tách thửa theo dạng bán nền, phân lô như sau:
+ Hình thành nhiều lô, nền khi tách thửa.
+ Hình thành thửa đất dạng đường giao thông tự phát đấu nối vào đường giao thông công cộng hiện hữu khi tách thửa, trừ trường hợp thửa đất ở tiếp giáp với đường thủy, đường giao thông, đê điều công cộng hiện hữu thì được phép tách bình thường (không được coi là dạng phân lô, bán nền).
Bắt buộc phải thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật trong trường hợp tách thửa theo dạng phân lô, bán nền (bắt buộc phải nằm trong khu vực được phân lô, bán nền được công bố bởi Ủy ban nhân dân tỉnh).
Quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa:
Đối với đất ở: (mục đích sử dụng đất ghi trong sổ là OĐT hay ONT)
Diện tích: đất ở tại nông thôn là 45 mét vuông, đất ở tại đô thị là 36 mét vuông. Diện tích này không bao gồm diện tích đường thủy, hành lang an toàn giao thông, để điều (nếu có).
Điều kiện tách thửa: chiều dài các cạnh tiếp giáp cạnh mặt tiền và chiều rộng mặt tiền của thửa đất phải rộng hơn 4 mét.
Đối với đất phi nông nghiệp (không kể đất ở):
– Phải theo quy hoạch chi tiết trong trường hợp có quy hoạch chi được duyệt và phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng so với diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
– Đối với khu vực chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thì diện tích tối thiểu như sau:
+ Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản: 500 mét.
+ Các loại đất phi nông nghiệp còn lại (trừ đất ở), bao gồm cả đất dịch vụ, thương mại: 300 mét.
Đối với đất nông nghiệp:
– Đất dùng để trồng cây hàng năm (đất trồng cây hàng năm khácvà đất trồng lúa):
Khu vực đô thị của thành phố: Hà Tiên, Rạch Giá, Phú Quốc là 600 mét vuông, các huyện còn lại là 1.000 mét vuông;
Khu vực nông thôn của thành phố Phú Quốc, Rạch Giá, Hà Tiên là 1.000 mét vuông, các huyện còn lại là 2.000 mét vuông.
– Đất nông nghiệp khác, đất trồng cây lâu năm:
Khu vực đô thị của thành phố: Phú Quốc, Rạch Giá, Hà Tiên là 300 mét vuông, các huyện còn lại là 500 mét vuông;
Lấy ví dụ mảnh 1302,1 mét vuông thuộc khu phố 8 Phương Dương Đông bên trên làm ví dụ
- Loại đất:Trồng cây lâu năm (được ghi trong mục đích sử dụng đất là CLN)
- Khu vực tách thửa:Đô thị (thuộc khu vực phường Dương Đông)
- Bám đường hiện hữu
- Theo điều kiện mảnh này tách được 4 thửa chiều ngang hơn 6,5 mét và diện tích hơn 300 mét vuông.
- Giá bán tổng sẽ cao hơn và việc tách thửa mảnh đất sẽ dễ dàng bán. Ví dụ 10 triệu/mét vuông là rẻ nhưng 1000 mét vuông thì cũng là 10 tỉ. Do đó sẽ là lợi thế khi tách ra được thửa nhỏ bán giá cao hơn
Khu vực nông thôn của thành phố: Phú Quốc, Rạch Giá, Hà Tiên là 500 mét vuông, các huyện còn lại là 1.000 mét vuông.
Lấy thí dụ mảnh 2751,6 mét vuông ở Bến Tràm là một ví dụ điển hình
- Theo điều kiện với diện tích từ 556 mét vuông – 849 mét vuông, mảnh đất này tách ra được 4 lô
- Mảnh đất đang chào khoảng 6 tỉ/cả mảnh, tương đương với khoảng 2,3triệu/ mét vuông. Giá từng lô nếu chia nhỏ sẽ là: 556,2 mét vuông x 2,3 triệu = 1,28 tỉ. Rất nhiều người sẽ công chứng ngay ở giá này. Nhưng dựa trên thực tế, sẽ không ai bán giá đó mà sẽ bán giá từ 3 triệu/ mét vuông trở lên. Chính vì vậy, mảnh đất đó sẽ tăng giá lên tới gần 8 tỉ. Tách thửa đã giúp chủ đất đút túi thêm khoảng 2 tỉ lợi nhuận.
– Đất dành cho mục đích nuôi trồng thủy sản: khu vực đô thị có diện tích là 1.000 mét vuông, khu vực nông thôn diện tích 2.000 mét vuông (áp dụng chung cho tất cả các khu vực huyện, thành phố).
– Diện tích đất rừng sản xuất là 3.000 mét vuông, không phân biệt giữa nông thôn và đô thị (áp dụng chung cho tất cả các khu vực huyện, thành phố).
*Đối với Phú Quốc:
Đất trồng cây lâu năm (CLN) theo nội dung trình của Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ được quy định tách thửa như sau: khu vực đô thị diện tích là 1.000 mét vuông, khu vực nông thôn diện tích là 2.000 mét vuông. Tuy nhiên, theo ý kiến của thành phố Phú Quốc đề nghị giảm xuống bằng với diện tích tách thửa của thành phố Hà Tiên và thành phố Rạch Giá với diện tích này sẽ nhỏ hơn diện tích theo Quyết định số 16 / 2012 / QĐ – UBND), cụ thể diện tích khu vực đô thị là 300 mét vuông, diện tích ở khu vực nông thôn là 500 mét vuông, với lý do như sau:
Trước khi được ấp lên thành phố, Phú Quốc là huyện, về tất cả các điều kiện đảm bảo tương đồng với thành phố Hà Tiên và thành phố Rạch Giá.
Dựa trên định hướng của dự thảo, không cho phép bán nền, phân lô. Song song với đó, Ủy ban nhân dân thành phố Phú Quốc cam kết sẽ xử lý những trường hợp vi phạm như xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, sử dụng đất sai mục đích… để v làm cơ sở triển khai thực hiện Ủy ban nhân dân tỉnh kính trình Ban Thường vụ Tỉnh ủy xem xét, chấp thuận.
Tổng kết lại như sau:
Việc đầu tiên cần làm khi muốn tách thửa chính là xác định mục đích tách thửa hay là phân lô. Nếu tách thửa thì thửa đất đó cần thoả mãn điều kiện như bên trên và phải bám đường. Còn nếu phân lô như rất nhiều dự án dân cư khác phải triển khai dự án 1:500.
Một số mẹo thường được áp dụng khi tách thửa:
- Muốn tách nhỏ hơn thì chuyển mục đích xong rồi tách (thoả mãn 35 mét vuông nếu ODT và 45 mét vuông nếu ONT (để biết mảnh đất chuyển mục đích như thế nào cần kiểm tra Kế hoạch sử dụng đất).
Lưu ý cách này cần tính toán giá chuyển mục đích lên OĐT hay ONT trước. - Phải hiến đường rồi mới triển khai tách thửa, thủ tục hiến đường cứ qua 1 cửa làm là được nếu như muốn có đường phân lô chuẩn pháp lý.
