Thời gian sốt đất vừa qua tại Đồng Nai có rất nhiều dự án bị dính pháp lý và xảy ra không ít tranh chấp. Rất rất nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh nợ khắp nơi hoặc kẹt vốn vào các dự án trời ơi đất hỡi. Các khách hàng nếm phải trái đắng quay sang trách những môi giới đã tư vấn cho mình, thuyết phục mình xuống tiền ở các dự án này. Nhiều khi chính các nhân viên tư vấn, kể cả nhân viên hành chính, văn phòng của chủ đầu tư sai phạm cũng không nắm rõ về pháp lý của dự án cũng như độ an toàn khi mua bán các bất động sản hình thành trong tương lai. Thế nào là dự án bất động sản an toàn?
Việc đi mua một bất động sản chưa hình thành nghĩa là vẫn còn trên giấy không nên được quyết định nhờ vào lời tư vấn từ phía chủ đầu tư và nhân viên tư vấn. Quyết định mua hay không đòi hỏi người mua phải có đủ kiến thức, kinh nghiệm trong việc đánh giá độ an toàn của một sản phẩm bất động sản, của một dự án bất động sản.
Các con đường trong Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc đang dần được hình thành.
Thế nào là dự án bất động sản an toàn?
* Để quyết định xuống tiền cho một dự án Bất Động Sản (BĐS) cần phải nắm rõ quy định của pháp luật, uy tín và năng lực tài chính của Chủ Đầu Tư (CĐT) dự án.
* Hiểu rõ quy định pháp luật:
– Về pháp luật: Tại điểm Đ điều 9 NĐ 71/2010 cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ các tổ chức hay cá nhân khi đủ điều kiện được quy định theo luật Kinh Doanh (KD) BĐS ( nói rõ hơn là đã được cấp giấy phép xây dựng). Đây là luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, không phải đất nền.
– Theo luật KD BĐS năm 2014 một dự án BĐS được coi là an toàn về pháp lý sẽ được đánh giá theo các tiêu chí sau:
*Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
a) Loại bất động sản;
b) Vị trí bất động sản;
c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
d) Quy mô của bất động sản;
Điều 8. Các hành vi bị cấm
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua. Bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.(cái này tối quan trọng luôn)
Như vậy nếu một dự án BĐS được đảm bảo về:
– Nghĩa vụ tài chính
– Chủ trương đầu tư được UNBD cấp huyện trở lên chấp thuận
– Quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt ( luu ý là ĐÃ ĐƯỢC PHÊ DUYỆT CÓ MỘC ĐỎ NHÉ)
– Giấy phép xây dựng.
– Lộ trình thuế.
– Đặc biệt là sơ đồ khớp nối hạ tầng (sơ đồ 1/2000).
Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định như trên và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị. Nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo. Thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo. Hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Sau khi tìm hiểu kĩ về pháp lý. Khách hàng nên xem xét thêm về năng lực của chủ đầu tư dự án. Và nội dung điều khoản trong hợp đồng giao dịch.
Xem xét nội dung hợp đồng giao dịch
Lưu ý nếu dự án thực hiện hình thức “hợp đồng góp vốn”. Thì đây là hợp đồng dân sự thỏa thuận giữa hai bên. Tuy nhiên dựa trên luật kinh doanh BĐS nên vẫn có giá trị pháp lý trước tòa, và người mua có quyền khởi kiện nếu có sai phạm xảy ra.
Theo quy định tại luật kinh doanh BĐS. Thì từ “Phương thức thanh toán” được sử dụng trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do CĐT sử dụng hợp đồng góp vốn nhằm huy động vốn đầu tư vào dự án. Theo đúng quy định của pháp luật nên thường sẽ sử dụng từ “Tiến Độ Góp Vốn”. Nhà Nước quy định CDT không được thu quá 70% – 95% giá trị tài sản hình thành trong tương lai đối với đất nền và căn hộ.
Tìm hiểu năng lực chủ đầu tư triển khai dự án
Để tìm hiểu về năng lực chủ đầu tư. Chúng ta nên xem xét các vấn đề sau:
• Nguồn tài chính (cái này rất quan trọng nhé, k tiền thì k có đất để cạp luôn đừng nói đến chuyện ra sổ)
• Năng lực chính trị
• Năng lực thi công
3 yếu tố trên là những điều mà khách hàng có thể đánh giá tiềm lực củng như đặt lòng tin vào chủ đầu tư triển khai dự án.
Lưu ý: Khi soi hợp đồng thì chủ yếu dựa vào các điểm luật chính là luật BĐS, luật kinh doanh BĐS, luật dân sự 2015, luật doanh nghiệp nhé các bạn.
Đọc thêm về Tâm lý chờ đáy thị trường của giới đầu tư địa ốc
