Ngành thuế dựa vào đâu để trả hồ sơ mua bán nhà đất? Hàng trăm hàng nghìn hồ sơ mua bán bất động sản đã bị trả lại với lý do kê khai giá bán thấp hơn so với giá thực tế với mục đích đóng mức thuế thấp. Nhưng trong thời gian hiện tại, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn việc định giá nhà, đất để chịu nên người dân không biết dựa vào cơ sở nào để kê khai.
Việc định giá vẫn chưa có cơ sở
Vào 8 giờ ngày 24 tháng 5, khoảng 100 người dân có mặt tại Chi nhánh VĂn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thủ Đức để chờ làm thủ tục. Hầu hết ai cũng lộ rõ vẻ thất vọng trên gương mặt khi cầm trên tay hợp đồng mua bán đất vừa bị trả lại. Ông BVC (thành phố Thủ Đức) chia sẻ nhân viên tại văn phòng nhà đất bắt buộc ông phải kê khai theo đúng giá trên thị trường đã quy định.
Ông C. cho biết thêm, vào thời điểm năm 2020, ông bán một lô đất với giá 3 tỷ đồng trên đường Võ Chí Công (thuộc khu vực quận Thủ Đức). Dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành, giá đất là 17,25 triệu đồng/mét vuông tại khu vực này nên lô đất của ông C. tương đương với mức giá là 1,38 tỷ đồng. Khi làm hồ sơ mua bán, một cán bộ thuế đã tư vấn cho ông C. rằng giá kê khai phải cao hơn so với mức giá của nhà nước quy định. Ông C. đã kê khai giá bán là 1,9 tỷ đồng trong hồ sơ, cao hơn so với bảng định giá đất của Nhà nước là 20%.
Hiện tại, ông C. đang rao bán một lô đất khác có tổng diện tích lên tới 95,8 mét vuông. Theo bảng giá đất do nhà nước quy định áp dụng cho năm 2022, giá nền đất của ông C. là 1,718 tỷ đồng (tương đương với 17,94 triệu đồng/mét vuông). Trong hợp đồng mua bán, giá đất được ông kê khai là 2,1 tỷ đồng, cao hơn so với giá nhà nước quy định khoảng 25% nhưng đã bị trả hồ sơ với lý do chưa đúng giá thị trường.
Ngành thuế dựa vào đâu để trả hồ sơ mua bán nhà đất?
Anh N.T.H. (sống tại thành phố Thủ Đức) cũng vì lý do tương tự mà bị trả lại hồ sơ. Anh cho biết rằng đây là lần đầu tiên anh tự mình làm hồ sơ mua bán nhà. Một số người nói với anh rằng không cần kê khai giá bán thực bởi vì sẽ phải đóng TNCN (thuế thu nhập cá nhân) nên anh chỉ kê khai cao hơn một chút so với mức giá quy định của nhà nước. Hai lần anh đều bị trả hồ sơ và được nhân viên thuế yêu cầu: “Phải kê khai giá bán cao hơn giá do Nhà nước quy định từ 30% đến 40% giá do Nhà nước quy định”.
Ông T.V.S. (Quận Bình Tân) cũng vừa bị trả hồ sơ bởi chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Bình Tân với lý do ông đã kê khai giá bán 1 tỷ đồng trong hợp đồng mua bán, chỉ cao hơn so với bảng giá quy định của Nhà nước 10%. Trong hồ sơ ông S. kê khai lại, ông S. khai đúng giá bán (cụ thể là 1,8 tỷ đồng), nhưng ông thấy trong quá trình làm thủ tục, những người khác chỉ khai giá bán cao hơn so với bảng giá của Nhà nước khoảng 30 – 40%, vẫn được chấp thuận nên không khỏi băn khoăn thắc mắc.
Giám đốc một công ty môi giới bất động sản (BĐS) ở quận Bình Tân cho biết rằng trong vòng vài tháng trở lại đây, đã có không ít số hồ sơ mua bán nhà đất của công ty này bị trả lại. Thời gian trước đây, chỉ cần kê khai giá bán (với mục đích để chịu thuế) cao hơn một chút so với mức giá của Nhà nước quy định là hồ sơ được duyệt nhưng hiện nay, có một số nơi yêu cầu định giá chịu thuế cao hơn 30%, thậm chí cao từ 40% trở lên so với khung giá chung của Nhà nước.
Theo sự điều tra và làm rõ của chúng tôi, việc định giá như hiện nay của cơ quan thuế để thu thuế, gồm thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân không dựa vào một cơ sở nhất định nào nên đã có rất nhiều trường hợp kê khai đúng giá bán, tuy nhiên hồ sơ cũng bị trả do mức giá bán thấp. Bà V.T.L. chia sẻ, miếng đất của bà có giá khoảng 1,8 tỷ đồng nếu chiếu theo bảng giá của Nhà nước, nhưng giá thị trường lên tới khoảng 5,5 tỷ đồng. Vừa rồi, gia đình bà bán miếng đất này với giá chỉ 4 tỷ đồng cho người bà con. Tuy nhiên hồ sơ bị trả khi nộp hợp đồng mua bán đất do “mức giá chưa đúng giá thị trường”.
Bà V.T.L. ấm ức kể rằng: “Tôi được một nhân viên môi giới bất động sản hướng dẫn, có thể kê khai thấp hơn giá thị trường một chút, khoảng 4,7 tỷ đồng là vừa đạt. Số tiền phải đóng là 80 triệu đồng nếu đóng 2% thuế thu nhập cá nhân theo giá 4 tỷ đồng, số tiền thuế phải nộp là 94 triệu đồng nếu khai giá bán 4,7 tỷ đồng. Vì cần tiền gấp nên tôi phải khai giá trong hợp đồng mua bán cao hơn 700 triệu đồng so với giá thực tế”.
Anh Nguyễn Đình Hai – là một nhà môi giới bất động sản ở khu vực thành phố Thủ Đức – cho rằng hầu hết cả người bán và người mua đều giao dịch trên các website mua bán và trên các sàn thương mại điện tử. Cơ quan thuế có thể dựa vào những báo cáo và khảo sát trên đó để có thể nắm được giá rồi lấy đó làm cơ sở để thẩm định giá khai trên hồ sơ. Tuy nhiên, đây vẫn được coi là một hình thức khá cảm tính bởi vì giá trên đó chỉ là giá rao, còn giá giao dịch sẽ khác hoàn toàn. Còn chưa kể đến việc trong cùng 1 khu vực, trên cùng một cung đường nhưng giá nhà đất sẽ có sự khác nhau tùy thuộc các yếu tố hình dạng, vị trí và chất lượng sản phẩm…
Cán bộ thuế cũng rất lúng túng
Ông Thái Minh Giao – Phó Cục trưởng Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Có nhiều người kê khai giá mua, bất động sản thấp hơn giá thực tế với mục đích trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế. Nhưng hiện việc xác định giá giao dịch bất động sản vẫn chưa có những hướng dẫn cụ thể nên trong việc tính thuế, chính cán bộ ngành thuế cũng gặp khó khăn, gây thời gian và chậm trễ hoàn thành hồ sơ cho người dân.
Ông Thái Minh Giao cho hay, việc tính thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ và hoạt động chuyển nhượng là dựa vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định và ban hành. Tuy nhiên trong khi giá thị trường tăng nhanh, mức giá trong bảng giá đất này thấp và chậm điều chỉnh gây ra sự bất nhất. Cách đây vài năm, Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh đã nhận thấy những vấn đề bất cập này và đã báo cáo để Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh điều chỉnh.
Trong thời gian chờ văn bản để làm căn cứ, Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh đã phối hợp với các văn phòng đăng ký đất đai, phòng công chứng ra hướng dẫn, in pa-nô, thư ngỏ để vận động người dân kê khai đúng giá bán. Cán bộ ngành thuế cũng xây dựng cơ sở dữ liệu và tăng cường thu thập về giá để đảm bảo giá kê khai sát với giá thực tế, nhằm tránh tùy tiện khi thực hiện nhiệm vụ và xây dựng sự công bằng.
“Ngành thuế nhằm thực hiện nhanh hồ sơ cho người dân đã đang tập trung mọi nguồn lực. Cơ quan thuế cần tính thuế và ra thông báo về kết quả hồ sơ trong vòng 5 ngày. Chúng tôi sẽ có những biện pháp khác như phối hợp với ngân hàng, cơ quan công an, để kiểm tra, xác định làm rõ đúng giá giao dịch trong trường hợp hồ sơ nộp lại lần thứ hai mà người dân vẫn cố tình kê khai không trung thực. Lúc này, có thể sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, hồ sơ có thể bị kéo dài hơn mười ngày” – ông Thái Minh Giao cho biết.
Theo vị giám đốc một công ty môi giới bất động sản ở quận Bình Tân, bên mua và bán phải lập hợp đồng mua bán mới khi hồ sơ bị trả, công chứng lại từ đầu, kê khai lại giá mới, rất phiền phức và mất nhiều thời gian của cả đôi bên. Khoảng thời gian trước đây, thời gian hoàn tất hồ sơ có thể kéo dài từ 5 đến 10 ngày, nay không rõ bao nhiêu ngày nên nếu vay tiền mua bất động sản thì người mua sẽ chịu thiệt.
Theo Giám đốc điều hành Công ty Luật Solution & Partner – luật sư Trần Minh Cường – hiện nay, chưa có bất kỳ một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định người dân phải rao bán bất động sản theo một con số cụ thể và nhất định. Việc các cơ quan thuế không có cơ sở chính xác mà trả hồ sơ sẽ gây rất nhiều bất lợi cho người dân. Một số hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, hứa bán, hứa mua có các điều khoản bồi thường thiệt hại nếu hồ sơ bị kéo dài; ví dụ như, trong vòng thời hạn là 1 tháng, các thủ tục sang tên phải được bên bán hoàn thiện hết. Thủ tục sẽ bị trễ hạn và bên bán phải bồi thường tiền nếu hồ sơ cứ bị trả để điều chỉnh. Nếu nảy sinh những tố cáo hau khiếu nại, các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan thuế sẽ phải liên đới chịu trách nhiệm bởi vì không có căn cứ pháp lý cho việc trả hồ sơ.
