THỦ THIÊM – KHU ĐÔ THỊ ĐẦY TIỀM NĂNG: Lý do vì sao chọn Thủ Thiêm mà không phải là các dự án khác rải rác các khu vực thì mình có thể tóm gọn một số lý do sau theo cá nhân của mình:
- Thủ Thiêm có vị trí đẹp, là trung tâm của trung tâm đúng nghĩa đen chứ không phải chém gió như các dự án khác đang ra rả thời gian gần đây
- Thủ Thiêm có bề dày lịch sử, sẽ nói rõ hơn các bạn ở phần tiếp theo, các bạn đọc sẽ rất thú vị nhé
- Thủ Thiêm sẽ là bộ mặt, biểu tượng ( landmark ) mới của thành phố trong tương lai gần. Nếu bạn nào chơi game Sim City sẽ hiểu được vai trò của LandMark mà bất kỳ thị trưởng thành phố
- nào cũng muốn hướng đến
- Thủ Thiêm là đại đô thị với kiến trúc Quy Hoạch Đẹp, có thể nói là Quy hoạch tốn công và tốn thời gian nhất từ trước tới nay ( gần 50 năm ).
- Mình đã cảm thấy thích và yêu mến Thủ Thiêm, cả về học thuật lẫn thực tiễn, yêu hạ tầng, yêu con sông Sài Gòn hiền hòa, yêu các quy hoạch tiện ích và giao thông, yêu các dự án, các chủ đầu tư đầy tâm huyết tham gia phát triển đại đô thị này, thậm chí yêu bãi cỏ lau, hàng cây xanh mọc dại mà có thể vác thùng bia ra, gọi vài người bạn, ship một ít mồi và một vài bịch đá là có thể tưng bừng và thả tâm hồn vào thiên nhiên một buổi chiều tà mà mình tin rằng bạn nào đã trải qua cũng sẽ nhớ mãi kỷ niệm này.
Phân tích lý do vì sao chọn Thủ Thiêm
Lý do thì nhiều lắm kể không hết được nên mình sẽ chia sẽ một số cảm nhận cá nhân về Thủ Thiêm, cũng vài ý ngắn gọn nhưng đại loại nội dung sẽ như sau để bạn nào thấy dài quá hay chán quá thì có thể vội vàng lướt qua:
1. Lịch sử và quy hoạch – Mình có thói quen khi phát triển dự án hay đầu tư một sản phẩm nào đó là hay tìm hiểu lịch sử nơi đó, và thực tế điều này đã giúp mình rất nhiều để cảm dự án hay sản phẩm, nhờ mình cảm nhận được văn hóa và con người. Thủ Thiêm lại rất đặc biệt nữa là lịch sử quy hoạch đến tận 50 năm, một con số mà mình tin rằng không có dự án nào đang bán có quy hoạch 1/5000, 1/2000 lâu hơn Thủ Thiêm. Cái tầm của Thủ Thiêm phải đi so với Sài Gòn – Chợ Lớn ngày trước. Chi tiết hơn mình sẽ chia sẽ ở phần dưới. Thủ Thiêm chậm mà chắc, chậm mới có việc cho anh em chúng ta làm thời điểm này.
2. Quy hoạch và các phân khu chức năng hiện nay – Mình xem dự án lại thích tìm hiểu về quy hoạch tại khu vực đó, ngoài 1/500 thì mình cũng hay tìm hiểu thêm 1/2000. Mà Quy hoạch của Khu đô thị Thủ Thiêm thì hay thôi rồi, có thể gọi là lớn nhất hiện nay với đến 8 phân khu chức năng, mình cũng sẽ tổng hợp và tóm lược một vài ý theo nhận định và góc nhìn cá nhân cùng vốn hiểu biết có hạn, các bạn nếu có thông tin hay có thể góp ý thêm.
THỦ THIÊM – KHU ĐÔ THỊ ĐẦY TIỀM NĂNG
3. Các dự án đã triển khai tại Thủ Thiêm,các chủ đầu tư, thời gian triển khai, số lượng căn, giá mở bán trung bình cũng như là khoảng giá hiện tại và tỉ suất sinh lợi đến nay. Đây là một phần mà có thể nói cả ngày không hết, được cái là các chủ đầu tư ở đây đều có số má, họ định vị là doanh nghiệp kết tinh sản phẩm và chỉnh chu từng không gian sống chứ không phải bán hàng ăn theo thị trường nên ở một cái đẳng nó rất khác.
4. Tiềm năng đầu tư và sinh sống tại Thủ Thiêm, phần này mình sẽ nói về các sản phẩm và phân khúc sẽ được phát triển dài hạn từ nay đến 2025 từ các công ty nghiên cứu thị trường uy tín, qua đó bạn sẽ nắm được các năm sau nguồn hàng sẽ phân bổ như thế nào mà chuẩn bị tiền đầu tư hoặc là chuẩn bị tiền marketing hoặc tuyển quân, liên kết sale mà bán dần.
5. Tham gia bán hàng và đầu tư bất động sản tại Thủ Thiêm như thế nào ? Theo dõi thông tin từ các chủ đầu tư, các sàn phân phối chuyên bán thị trường thủ thiêm để tham gia đội ngũ bán hàng, liên kết hoặc tìm kiếm sản phẩm đầu tư. Còn để tiết kiệm thời gian thì các bạn có thể inbox mình sẽ cung cấp thông tin và giới thiệu cho các bạn, mình sẽ rất vui nếu có bạn nào rủ mình ra Thủ Thiêm làm cốc bia hóng mát, ngắm hoàng hôn, hoặc ngắm gái cũng được. Thêm bạn là thêm 1 niềm vui.
1. Lịch sử và quy hoạch vùng đất Thủ Thiêm
Các bạn không tin có thể google chứ Thủ Thiêm đã được tính quy hoạch từ thời hai thủ phủ của miền Nam là Sài Gòn và Chợ Lớn. Tên gọi Thủ Thiêm đã xuất hiện từ cuối thế kỷ XVIII. Dù chỉ cách Quận 1 con sông Sài Gòn nhưng nếu Quận 1 nổi tiếng là nơi xa hoa, lộng lẫy ánh đèn thì có đến hàng chục năm Thủ Thiêm chìm trong lau sậy, cỏ lác, dù những quy hoạch đầu tiên đã có từ những năm 60 của thế kỷ trước và đến này Thủ Thiêm vẫn là vùng đất đang chờ cơ hội bức tốc.
Để tóm lại Quy hoạch 1/2000 Thủ Thiêm bạn có thể nhớ là có 3 version theo các năm 1965, 1972 và gần nhất là 2012 như sau:
Năm 1965 do 1 công ty của Hy Lạp lập quy hoạch, kiểu như để tái định cư như hiện nay cho khu vực Sài Gòn Chợ Lớn. Với mục đích triển khai một dự án thí điểm xây dựng 1.000 căn nhà. Sau khi xem xét một số khu đất, nhóm tư vấn đã chọn bán đảo Thủ Thiêm là nơi lập quy hoạch. Ý tưởng chính của phương án này là kéo dài đại lộ Hàm Nghi qua sông Sài Gòn để hướng về phía Biên Hòa, hình thành trục phát triển chính của thành phố Chợ Lớn – Sài Gòn – Biên Hòa. Dọc theo trục đường này sẽ là các khu hành chính, thương mại. Nhóm tư vấn ứng dụng mô hình “ô phố cực lớn” (mega block) để tách rời giao thông cơ giới và đường đi bộ. Các bạn có thể xem hình ảnh trong bài viết. Trong bối cảnh mặt nước sông Sài Gòn đã nhộn nhịp thuyền buôn và tàu chiến qua lại, đồ án lại để ngỏ một trong những câu hỏi khó nhất của việc phát triển Thủ Thiêm: vượt sông Sài Gòn như thế nào: bằng cầu hay hầm? Do chiến tranh đồ án này không trở thành hiện thực
Năm 1972 do một công ty từ Hoa Kỳ, Đồ án này vẽ lên một Thủ Thiêm phát triển xung quanh một hệ thống đường huyết mạch hình vòng cung uốn theo hình bán đảo. Tất cả các con rạch tự nhiên được giữ nguyên và kết nối để tăng thoát nước, giao thông thủy. Trong đề án này đã đề xuất một quảng trường dài đối diện công trường Mê Linh. Ngoài ra còn có khu công nghiệp ở bờ Tây bán đảo. Thủ Thiêm tiếp tục được nối với Quận 1 qua đại lộ Hàm Nghi và đường Nguyễn Bỉnh Khiêm.
Ba phần thú vị nhất của đồ án là những thảo luận về việc kết nối hai bờ sông Sài Gòn, phần về tài chính và phần đề xuất chính sách. Dựa trên những nghiên cứu về giao thông và giá trị đất đai, đồ án yêu cầu thành phố sớm hoàn thành tuyến đường vành đai về phía Nam (đường Nguyễn Văn Linh hiện nay) để giảm lưu lượng giao thông xuyên qua trung tâm thành phố và kết nối với sân bay tương lai (sân bay Long Thành), di dời Tân Cảng và xưởng đóng tàu Hải quân (Ba Son) để xây cầu thấp kết nối quận Nhất với Thủ Thiêm. Tất cả những đề xuất này đều phải chờ tới 30 năm sau mới được xem xét thực hiện bởi chính quyền mới. Dù quy hoạch này không được thực hiện nhưng nhiều ý tưởng của nó đã được đưa vào bản quy hoạch hiện nay. Các bạn xem hình ảnh đính kèm.
Năm 2012 điều chỉnh đến nay:
- Từ năm 1994, chuyện vượt sông Sài Gòn bắt đầu được hâm nóng lại với ý tưởng về một cây cầu. Thế nhưng Tân cảng và xưởng Ba Son, dưới sự quản lý của quân đội, đã không đồng ý di dời dù nằm ở những vị trí sâu trong nội địa, không thuận lợi để phát triển lâu dài.
- Tới ngày 4/6/1996, Thủ tướng Võ Văn Kiệt tiếp tục ký quyết định số 367/TTg về phê duyệt xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm. Trong quyết định này, khu đô thị có diện tích 930 ha, gồm 770 ha đô thị mới, 160 ha tái định cư với số dân khoảng 250.000 người. Quyết định này không nhắc đến bản đồ 1/5.000.
- Ðến năm 1999, sau nhiều tranh luận, chính quyền thành phố quyết định xây hầm để nối Sài Gòn với Thủ Thiêm. Trớ trêu thay, không lâu sau ngày khởi công hầm Thủ Thiêm, cả Tân cảng và nhà máy Ba Son được quyết định di dời ra ngoài thành phố. Giải pháp hầm không chỉ tốn kém hơn xây cầu gấp bốn đến tám lần mà nghiêm trọng hơn, còn khiến cho bán đảo Thủ Thiêm rơi vào cảnh “gần nhà, xa ngõ” so với ba trục đường trung tâm thành phố: Ðồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ.
- Năm 2003, Sasaki Associates (Hoa Kỳ) thắng giải thưởng cuộc thi thiết kế Trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm và sau đó tiếp tục điều chỉnh đồ án quy hoạch cho tới năm 2012. Tầm nhìn cho bán đảo Thủ Thiêm khi này là một “trái tim mới” trong thế kỷ 21 cho TP.HCM với sự kết hợp hài hòa giữa hệ thống kênh rạch, công viên thiên nhiên, không gian công cộng, những thiết kế kiến trúc đương đại nhưng vẫn bảo tồn tỷ lệ đô thị thân thiện với con người vốn là đặc trưng của Sài Gòn.
- Đến ngày 27/12/2005, UBND TP.HCM có Quyết định số 6565/QĐ-UBND điều chỉnh quy hoạch chung Thủ Thiêm với tổng số dân 130.000 người, trong đó xác định quy mô khu trung tâm là 737 ha với 5 khu vực chính, gồm:
- Khu lõi Trung tâm chính,
- Khu Đa chức năng Đại lộ Đông Tây,
- Khu dân cư phía Bắc,
- Khu dân cư phía Đông,
- Khu Lâm viên sinh thái phía Nam,
- Khu đô thị mới sẽ được kết nối với các quận trung tâm (quận Bình Thạnh, 1, 4, 7) qua 1 đường hầm và 5 cây cầu. Ngoài ra còn có 1 tuyến metro ngầm nối với quận 1 cùng hệ thống xe buýt, xe điện.
2. Quy hoạch của Thủ Thiêm
Về chi tiết các chỉ tiêu quy hoạch thì các bạn xem link dưới comment mình có nói cụ thể nhưng cũng không muốn bài viết này quá dài nên mình tóm gọn lại một số điểm nhấn như thế này:
33% là tỉ lệ diện tích xây dựng và 67% là diện tích cây xanh mặt nước và hạ tầng giao thông thì có thể nói đây là một Khu đô thị sinh thái – du lịch – nghỉ dưỡng đúng hơn là một trung tâm Kinh tế – Tài Chính – Thương mại – Dịch vụ.
Tuy nhiên ở đây lại có đến 8 phân khu chức năng mà trong từng phân khu chức năng có rất nhiều công trình kiến trúc, điểm nhấn sinh hoạt văn hóa trọng điểm cùng vị trí đắc địa và hạ tầng xây dựng bài bản thì không thành khu trung tâm kinh tế cả nước cũng uổng.
Về giao thông Thủ thiêm sử dụng Mạng lưới đường hỗn hợp. Đây là mạng lưới được sử dụng nhiều nhất khi kết hợp những mạng lưới đường khác nhau, trong đó những địa hình đơn giản bằng phẳng sử dụng bàn cờ, xuyên tâm và địa hình phức tạp sử dụng tự do. Loại mạng lưới này dùng cho các khu đô thị lớn, đô thị cải tạo mở rộng tạo điều kiện cho đô thị gắn hài hòa với tự nhiên.
Nói thêm chút xíu về Đại lộ vòng cung hay tâm điểm là Mạng lưới đường xuyên tâm, là cốt lõi của giao thông tại đây, mục đích mạng lướng đường xuyên tâm là để khả năng liên hệ nhanh giữa trung tâm đô thị và vùng ngoài, tuy nhiên việc liên hệ giữa các vùng ngoài khó khăn trong khi lưu lượng lớn giao thông tập trung tại trung tâm đô thị do đó bố trí thêm các tuyến đường vòng ( đường vành đai ) để khắc phục . Qua đó có thể thấy vai trò quan trọng của hồ điều hòa và công viên trung tâm. Chi tiết cơ bản về quy hoạch các bạn có thể tìm đọc các bài viết của mình. Nói chung giao thông ở đây được cái sướng là để ô tô rất thoải mái không sợ tốn nhiều phí và công an phạt trong khi đó chỉ cần di chuyển 5 ph qua bên kia song là quận 1 thì chắc các bạn cũng hiểu cái sự khó chịu cũng như phát ngán khi tìm chỗ đậu xe.
Về chiều cao các dự án thì các tòa tháp cao tầng nhất được bố trí dọc theo tuyến đại lộ Vòng cung và Quảng trường Trung tâm, giảm dần chiều cao về phía sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm.
Về quy hoạch có đến 8 phân khu chức năng nhưng các bạn có thể nhớ một số ý chính như sau:
Khu chức năng số 1 mình thấy vị trí đẹp nhất, kết nối trực tiếp quận 1 qua cầu Thủ Thiêm 2 cũng như có sự xuất hiện của nhà hát giao hưởng thành ra đây có thể xem là “Quận 1 plus” , các dự án văn phòng và căn hộ nghỉ dưỡng tại đây sẽ rất thu hút. Hệ số sử dụng đất trung bình toàn khu : 6,94. Ở đây có dự án The Metropole Thủ Thiêm của Sơn Kim Land, bao gồm các dự án thành phần
- The Galleria Residence ( 2018 ), 456 căn
- The Crest Residence ( 2019 ), 240 căn
- The Opera Residence (2020), 646 căn
- The Amaris Residence ( 2022 ), đang cập nhật.
- Dự án văn phòng thương mại dịch vụ The Hallmark
- Dự án văn phòng thương mại dịch vụ The Crest ( đang cập nhật ).
Khu chức năng số 2 Thủ Thiêm: Các bạn nhớ một số điểm nhấn ở đây là dự án Empire City của Keppel Land , Tiến Phước và một số bên nữa , nổi bật là tòa nhà cao 88 tầng. Hơn nữa có sự án Eco Smart City của Lotte và một Khu Phức hợp Thể thao giải trí, thấy có cái sân vận động bự chà bá. Hệ số sử dụng đất trung bình toàn khu: 4,89. Dự án Empire City đang triển khai, gồm các dự án thành phần:
- Linden Residences (Tháng 12, 2016), 510 căn – thiết kế điển hình
- Tilia Residences (Tháng 7, 2017), 472 căn – thiết kế điển hình
- Cove Residences (2018), 136 căn – thiết kế căn hộ lớn
- Narra Residences (2019), 278 căn – thiết kế điển hình
Khu chức năng số 3 Thủ Thiêm Quá quen thuộc với mọi người khi kết nối với Bình Thạnh qua cầu Thủ Thiêm 1 mà không biết bao nhiêu cặp trai tài gái sắt tối nào cũng ra đây ngồi tâm sự view nhìn Vinhomes, Sunwah, Sài Gòn Pearl. Nói chung các dự án bên này cũng sẽ không thua thì các dự án bên kia sông thậm chí hơn với các chủ đầu tư Refico, đặc biệt là GS E&C. Hệ số sử dụng đất trung bình toàn khu: 4,06; Các dự án căn hộ đang triển khai tại phân khu chức năng 3:
- Dự án The River Thủ Thiêm (2020), 525 căn, thiết kế điển hình
- Dự án The Luxe Thủ Thiêm, sắp triển khai, đang cập nhật
- Dự án Zeit River của GS E&C, sắp triển khai, đang cập nhật
- Khu chức năng số 4 Kết nối gần khu vực đường Trần Não theo hướng đi quận 2, Hệ số trung bình sử dụng đất: 3,23. Tiêu điểm là dự án Thủ Thiêm Lake View.
- Khu chức năng số 5 và số 6. Tiêu biểu Khu đô thị Sala của chủ đầu tư Đại Quang Minh. Hệ số sử dụng đất trung bình toàn khu chỉ 1,47 và 3,34; thấp nhất khu vực. Các dự án tiêu biểu
- Sarimi (2015), 414 căn
- Sarica (2015), 175 căn,
- Sadora (2015), 605 căn
- Sarina (2015), 233 căn
- Và một khu đô thị Sala thật đẹp, ngoài ra tại đây có Công viên Phần mềm và Bệnh viện quốc tế
- Khu chức năng số 7. Hệ số sử dụng đất trung bình toàn khu: 2,75; hiểu đơn giản là khu “tái định cư”. Một số dự án tiêu biểu để nhận dạng
- New City Thủ Thiêm
- Khu tái định cư Bình Khánh
- Khu chung cư Đức Khải
- Khu chức năng số 8 hiểu đơn giản là khu sinh thái, bảo tồn thiên nhiên, cây cỏ um tùm, các dự án tiêu biêu là:
- Khách sạn Nghỉ dưỡng Vùng Châu thổ phía Nam nổi (dựng trên hệ cọc) được bố trí tại phía Tây;
- Công viên nước;
- Khu nghiên cứu thực vật.
Hiện nay Khu đô thị Thủ Thiêm giành rất nhiều sự quan tâm của khách nước ngoài, những nhà đầu tư quốc tế bởi họ đã nhìn vào thực tế về tiềm năng sinh lời cũng như hưởng thụ cuộc sống tại các quốc gia khác trong khu vực và trên thế giới. Với vị trí không thể thay thế, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng ngày càng phát triển, thiết kế đẹp và chỉnh chu từ các chủ đầu tư uy tín trong và ngoài nước sẽ giúp các sản phẩm tại Thủ Thiêm trường tồn và tăng giá trị theo thời gian.
Tất nhiên sản phẩm và cuộc chơi này không dành cho số đông, để tiếp cận thông tin các dự án tại Thủ Thiêm cũng như cập nhật các chính sách mới nhất từ chủ đầu tư, bạn phải luôn theo dõi thông tin từ các chủ đầu tư, các sàn phân phối hoặc các bạn môi giới chuyên bán thị trường Thủ Thiêm.
Tuy nhiên, môi giới thì ít, thông tin thì hiếm mà chất lượng thì càng khó tìm nên để tiết kiệm thời gian công sức thì các bạn có thể inbox, mình sẽ cung cấp thông tin trong khả năng hiểu biết và sẵn sàng giới thiệu các chuyên gia tư vấn giỏi, tất nhiên đã qua bước sàn lọc về chất lượng cũng như thái độ phục vụ của mình. Mình sẽ rất vui nếu có dịp được đồng hành cùng các bạn môi giới, nhà đầu tư hoặc là các cư dân tại Khu đô thị bán đảo Thủ Thiêm để cùng nhau trải nghiệm cuộc sống tuyệt vời và nhiều động lực để phát triển này.
Bài viết cũng tương đối dài, mình biết các bạn đã rất cố gắng để đọc đến đây nhưng phần sau chắc các bạn cũng sẽ tìm được một điều gì đó thú vị. Trong tập 2 chúng ta sẽ tiếp tục tìm hiểu thêm về một số thông tin Các dự án đang triển khai tại Thủ Thiêm ? Tiềm năng đầu tư và sinh sống ? cũng như việc Tham gia bán hàng và đầu tư. Nếu các bạn cảm thấy thích, click vào link tập 2 trong phần bình luận nhé.
Tác giả: Trịnh Nam James
