Kinh nghiệm đầu tư đất giãn dân sao cho an toàn và tối ưu? Những bài học kinh nghiệm đầu tư vào đất nền thổ cư là mẹo giúp bạn – những nhà đầu tư mới biết được con đường ngắn nhất, cụ thể nhất và kiếm được lớn từ khi cơ hội còn đang nhen nhóm.
Đất thổ cư là đất hời, nhưng là một khoản đầu tư “béo bở” khi rủi ro vẫn còn đó và luôn hiện hữu và thường trực. Đặc biệt là đối với newbie về đầu tư – chưa có nhiều kinh nghiệm, không có chuyên sâu, đầu tư vào đất thổ cư có được coi là rủi ro không?
Đầu tư từ hôm qua đến hôm nay chưa bao giờ là dễ dàng, dù là đầu tư vào nhà hàng, đầu tư vào quán cà phê, đầu tư vào bể bơi, đầu tư vào hội trường thể thao, v.v. đầu tư vào vườn, đầu tư vào căn hộ , đầu tư vào nhà cho thuê, v.v, do đó đang đầu tư loại đất này cũng vẫn là một sự mạo hiểm và đòi hỏi rất nhiều kinh nghiệm cũng như sự tỉnh táo cần thiết của nhà đầu tư.
Nội dung
Đất giãn dân là loại đất gì và những điều cần biết về đất giãn dân
Đất giãn dân là loại đất như thế nào?
Đất giãn dân là loại đất kiểu tái định cư, sử dụng với mục đích chính là xây dựng nhà ở, do Nhà nước cấp cho những người có hoàn cảnh khó khăn hoặc có đất thuộc khu vực quy hoạch và giải tỏa.
Theo nghĩa đơn giản nhất thì đất giãn dân là đất tái định cư với mục đích là dùng để ở là chính.
Tại các thành phố lớn của Việt Nam như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng,… là những nơi xuất hiện nhiều đất giãn dân nhất. Đất thường nằm ở vùng ngoại ô của các thành phố.
Tại vì sao đất giãn dân giá lại rẻ?
Nhà nước cấp đất giãn dân cho các đối tượng thuộc những trường hợp sau:
- Người có đất thuộc khu vực quy hoạch hoặc đất bị giải tỏa;
- Hộ gia đình có tình cảnh nghèo khổ;
- Hộ gia đình có đông người, có thêm cặp vợ chồng tách riêng hộ khẩu nhưng không có đất với mong muốn xây dựng nhà riêng;
- Những người không có chỗ để ở, không có đủ khả năng chi trả để mua đất;
- Những khó khăn mà Phụ nữ gặp phải khi xây dựng gia đình, vẫn đang sống cùng với các thành viên trong gia đình đang có nhu cầu về đất ở;
…
Do đó, nhà nước cung cấp đất cho người dân để giãn dân với mức giá thấp hơn thị trường.
Tuy nhiên, đó là không phải là đất miễn phí, nhưng vẫn phải trả tiền bản quyền cho đất nhưng sẽ được trả ở mức thấp hơn , phụ thuộc vào số tiền kiếm được của chính bản thân và gia đình.
Đất giãn dân có nên đầu tư không?
Đầu tư bất động sản nói chung là một lĩnh vực khó, có nên đầu tư hay không là một câu hỏi khó, không thể nào có một câu trả lời chung cho tất cả nhà đầu tư.
Nếu như bạn mua sinh sống thì chỉ cần một vài điều kiện như: pháp lý rõ ràng đầy đủ, vị trí thuận tiện, môi trường sống đảm bảo,… Nhưng nếu bạn mua với mục đích đầu tư thì cần phải xem xét các yếu tố khác, đặc biệt là khả năng kiếm lời và xoay vòng vốn có nhanh không.
Giả sự như bạn tìm được một mảnh đất có đầy đủ các yếu tố nói trên thì bạn nên quyết định đầu tư vào.
Còn nếu không, bạn hãy cân nhắc thật cẩn thận vì những lý do rủi ro khác khiến bạn khó có thể xoay vòng vốn hoặc mất trắng – đây chính là thứ không một ai muốn xảy ra khi đi đầu tư.
Giá thấp chính là yếu tố nổi bật của đất giãn dân so với các loại nhà đất khác.Ngoài điểm mạnh này thì đất giãn dân cũng sẽ giống như các loại đất khác.Khi bạn Đầu tư vào đây Nếu thành công thì sẽ mang đến nguồn lợi nhuận lớn còn nếu thất bại thì bạn – có thể sẽ đọng vốn hoặc lỗ.Vì vậy, những câu hỏi như có nên đầu tư hay không, như thế nào không có một câu trả lời chung cho tất cả mọi người.Hãy cân nhắc, hãy phân tích và suy nghĩ thật kỹ trước khi đưa ra quyết định.
Kinh nghiệm đầu tư đất giãn dân
Những điều cần biết về những quy định của đất giãn dân theo quy định của pháp luật hiện hành
Thời hạn sử dụng có những quy định gì?
Luật đất đai 2013 đã quy định rõ về đất giãn dân có thời hạn sử dụng như sau:
Những loại đất có thời hạn sử dụng lâu dài, bao gồm các loại đất sau:
- Thứ nhất là đất ở; đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ; đất nông nghiệp.
- Đất làm Mặt Bằng xây dựng hạ tầng để sản xuất kinh doanh, xây dựng Trụ Sở; Công Trình dùng cho lợi ích Công Cộng; Công Trình kinh Tế, Công teifnh tôn giáo và phục vụ lợi ích cộng đồng
- Đất sử dụng vào mục đích quân sự, QPAN cho quân đội, và các lực lượng trực thuộc;
- Đất cơ sở tôn giáo;
- Đất với những công trình lịch sử, văn hóa và du lịch phục vụ cộng đồng;
- Đất dùng cho nghĩa trang, nghĩa địa.
Các loại đất sử dụng có thời hạn, bao gồm các loại đất sau:
- Loại đất được giao để trồng cây hằng năm; nuôi trồng thuỷ sản; làm muối, đối với loại có hạn mức không quá 03 héc ta, thì thời hạn chính là 20 năm.
- Loại đất được để giao trồng cây lâu năm, trồng rừng, đối với loại sở hữu hạn mức không quá 10 héc ta ở đồng bằng và không quá 30 héc ta ở trung du và miền núi, thì thời hạn là 50 Năm.
Sổ đỏ muốn được cấp thì có những quy định gì?
Theo điều 100 của Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp được cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà ở, sở hữu tài sản gắn liền với đất khi và chỉ khi có đủ một trong các giấy tờ hợp pháp sau:
- Giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của việc sở hữu đất đai trước ngày 15-10-1993
- GCN quyền sử dụng đất Tạm thời Do cơ quan có thẩm quyền Cấp, hoặc có tên trong Sổ đăng ký Ruộng đất, sổ địa chính Trước ngày 15-10-1993
- Giấy tờ đúng pháp luật về các quyền của chủ sở hữu đất đai được quy định tại Luật Đất đai năm 2013
- Giấy tờ hợp pháp liên quan đến việc sang nhượng hoặc thương mại hóa đất đai trước ngày 15-10-1993 do UBND cấp xã cấp
- Giấy tờ về các hoạt động thương mại, mua bán, trao đổi đất đai hợp pháp;
- Sổ đỏ (GCN quyền SDĐ) mà chủ sở hữu được Cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ trước đây cấp;
- Một vài giấy tờ Khác được lập trước ngày 15-10-1993 theo đúng quy định của Pháp luật.
Đất giãn dân có được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng không?
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện tiên quyết là có 1 trong những giấy tờ hợp pháp đã nêu trên.
Quy định về chuyển nhượng đất
Câu hỏi: Đất giãn dân có được phép chuyển nhượng cho người khác không?
Trả lời: Căn cứ điều 188 Luật đất đai 2013 đã đưa ra quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Đầu tiên, đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( tức sổ đỏ );
Thứ hai, đất hiện không có tranh chấp;
Thứ ba, quyền sử dụng đất phải không bị kê biên nhằm mục đích bảo đảm thi hành án;
Thứ tư, chủ sở hữu còn trong thời gian sử dụng đất.
Tóm lại, nếu đất giãn dân thỏa mãn bốn điều kiện nói trên thì có thể chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Quy định về tách thửa đất
Câu hỏi: Đất giãn dân có được phép tách thửa ra không?
Trả lời: Cũng giống như đất thổ cư, đất giãn dân được tách thửa nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu sau đây:
Thứ nhất: Sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( tức sổ đỏ );
Thứ hai: Đất không thuộc trường hợp đang xảy ra tranh chấp;
Thứ ba: Đất không bị kê biên để thi hành án;
Thứ tư: Chủ sở hữu còn thời hạn sử dụng đất;
Thứ năm: Đất không thuộc khu vực bảo tồn, danh lam thắng cảnh, khu di tích lịch sử – văn hóa đã được xác định;
Thứ sáu: Phần tách thửa đất không thu hồi theo kế hoạch sử dụng đất mỗi năm của huyện;
Thứ bảy: Các thửa đất liền kề tạo thành thửa đất mới thì thửa đất mới đó phải cùng mục đích sử dụng theo pháp luật quy định;
Thứ tám: Các thửa đất không có cùng một mục đích sử dụng
Về diện tích tối thiểu được tách thửa thì khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định rằng: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất sao cho phù hợp với điều kiện cụ thể, rõ ràng của từng địa phương”.
Lưu ý: Khi tách thửa cần sự giám sát từ cơ quan có thẩm quyền, hộ gia đình hoặc các cá nhân liên quan đến thửa đất, cần có biên bản đầy đủ về việc tách đất cụ thể nhằm đảm bảo sự hợp lý, tính pháp lý theo pháp luật quy định.
Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư đất giãn dân một cách hiệu quả và an toàn
Lựa chọn vị trí và khu vực phù hợp
Vị trí của đất giãn dân thông thường nằm vùng ven các thành phố, tuy nhiên không phải khu vực nào cũng được đánh giá là đáng để đầu tư. Nếu chỉ mua để ở thì các yếu tố liên quan đến vị trí khu đất sẽ đơn giản hơn nhiều, nhưng mua để đầu tư thì cần xem xét kỹ lưỡng xem vị trí của đất có khả năng phát triển và tạo ra lợi nhuận hay không?
Cụ thể:
- Đất có có thuận lợi về giao thông, gần đường hay không?
- Cơ sở hạ tầng tại nơi đó được đánh giá thế nào? Có tốt hay không?
- Chiều rộng, chiều dài mảnh đất có hòa hợp về tỷ lệ không?
- Vị thế của đất có bằng phẳng không? Có đẹp không?
- Đất nằm trên hệ thống xả thải hay cống thoát nước của cơ sở sản xuất nào hay không?
- Địa chất mảnh đất yếu mạnh ra sao? Nếu yếu thì nên cân nhắc vì bạn sẽ phải thêm một khoảng phí gia cố nền đất sau này.
- Tiến hành khảo sát môi trường sống xung quanh đất
Cho là không phải mua để ở nhưng bạn cũng cần quan tâm đến môi trường sống xung quanh đó. Lúc này bạn mới có thể hi vọng dễ bán, dễ dàng kiếm lời, bán được giá cao. Tiếp theo, những vấn đề bạn cần quan tâm là:
- Đất có thời tiết thuận lợi, dễ chịu, khí hậu mát mẻ;
- Nên né những mảnh đất xung quanh nhà tù, nghĩa trang hoặc bãi rác;
- Ưu tiên những mảnh đất thuộc khu vực có dân trí cao, giao thông thuận lợi, điện nước đầy đủ,…;
- Gần chợ, gần trường học, bệnh viện và các tiện ích đầy đủ là một điểm cộng.
Chọn mảnh đất mà hiện tại có thể chưa phát triển, nhưng có các yếu tố sẽ “bứt phá” trong tương lai. Tiến hành mua đất ở những khu vực đó sẽ giúp bạn mua được giá rẻ, trong tương lai khi khu vực phát triển thì giá đất của bạn cũng sẽ tăng vọt.
“Check” thật kỹ tính pháp lý của đất đang muốn mua
Dù là đất giãn dân, đất nền hoặc đất thổ cư thì bạn chỉ nên tiến hành mua, bán khi mảnh đất đó có sổ đỏ chính chủ. Còn đối với đất chưa có sổ thì chắc chắn là không mua. Bỏ qua những lời người bán hứa hẹn về thời gian, rằng sẽ có sổ “sớm thôi”. Sổ đỏ, là giấy tờ duy nhất để chứng minh quyền sử dụng và sở hữu theo quy định của pháp luật. Nếu như không có sổ đỏ thì bạn sẽ không có quyền chuyển nhượng hay tách thửa đất.
Pháp lý của mảnh đất, ngoài sổ đỏ thì còn phải quan tâm đến các vấn đề khác như:
- Đất có nằm trong diện giải tỏa hoặc sắp quy hoạch không?
- Đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng nào không?
- Đất có đang bị kê biên để thi hành án hay không?
- Đất có đang bị tranh chấp giữa các bên nào không?
- Đất có lối đi không? Lối đi đó hiện có bị tranh chấp không?
…
Những mục cần chú ý về hợp đồng thực hiện mua bán đất
Để tránh tranh chấp về sau thì hợp đồng mua bán đất cần có chữ ký của tất cả các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu;
Nếu đất đó là tài sản được kế thừa thì trước khi làm hợp đồng cọc tiền bắt buộc làm biên bản đồng ý bán đất có chữ ký của tất cả các thành viên;
Cần đọc kỹ các điều khoản được ghi trong hợp đồng mua bán rồi mới ký tên;
Hợp đồng bắt buộc được công chứng và chứng thực bởi cơ quan NN có thẩm quyền để bảo đảm tính hợp pháp.
Ngoài ra, bạn cần xem thêm kinh nghiệm đầu tư về đất nền để biết thêm những lưu ý quan trọng khác. So với đất nền thì đất giãn dân có có lợi thế hơn về giá, nhưng rủi ro giữa hai loại đất là ngang nhau.
Tổng kết lại Kinh nghiệm đầu tư đất giãn dân
Những kinh nghiệm đầu tư đất giãn dân trên chỉ là những yếu tố khách quan mà nhà đầu tư cần phải nắm. Nó không phải là “ khuôn mẫu “ đảm bảo thành công 100% cho tất cả mọi người và trong mọi trường hợp có thể xảy ra. Thành công hay không còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố ảnh hưởng như thời điểm mua vào bán ra, khả năng đàm phán, vốn đầu tư ,… và may mắn. Quan trọng nhất là khả năng nhìn xa, nắm được thời điểm và lối tư duy của người đầu tư để có thể đưa ra những quyết định chính xác và phù hợp.
