Tâm lý bầy đàn trong đầu tư bất động sản

Việc giới đầu tư đón đầu thông tin quy hoạch, thông tin nâng cấp đô thị khiến giá đất tăng lên cũng là chuyện dễ hiểu. Song đầu tư thông minh thì cần hiểu rõ nhu cầu đầu tư, tránh tâm lý “bầy đàn”.

Giới chuyên gia thời gian qua liên tục cảnh báo việc các công ty môi giới, “cò” đất đẩy giá cao có thể khiến người mua sau cùng, chủ yếu là người dân, nhà đầu tư nhỏ lẻ khó tránh khỏi thiệt hại. Chính vì vậy, cần hết sức tỉnh táo trước các cơn sốt đất, bởi kể cả khi giá đất được cò giao dịch ảo để tạo mặt bằng mới, thì nhà đầu tư cũng rất khó giao dịch với mức giá đó, chưa nói cơn sốt này có thể xẹp bất cứ lúc nào khi có sự can thiệp của chính quyền.

Tâm lý bầy đàn trong đầu tư bất động sản không giúp thị trường phát triển bền vững mà có thể gây nên bong bóng giá.

Để có thị trường phát triển lành mạnh và các vụ đầu tư thành công, các nhà đầu tư tham gia thị trường ngoài sự nhạy bén trong việc dự đoán xu thế thì các yếu tố về kỹ thuật phân tích kinh tế liên quan đến lợi nhuận của khoản đầu tư Bất Động Sản là vô cùng quan trọng. Bất kể là mua để ở hay mua đầu tư thì các yếu tố phân tích sau đều đáng để xem xét.

Lãi vốn và dòng tiền

Đối với bất động sản, cho dù mua với lý do gì, xu hướng gì thì cũng không thể tách rời hai yếu tố: Lãi vốn và dòng tiền.

• Lãi vốn là tiền lời thu được tại thời điểm bán bất động sản sau khi lấy giá bán trừ giá mua, trừ chi phí lãi vay (nếu có) và trừ chi phí cơ hội. Chi phí cơ hội chính là khoản bạn thu được nếu không dùng tiền đầu tư BĐS. Ví dụ lãi tiền gởi ngân hàng khoản tiền đầu tư đó là 1 loại chi phí cơ hội.
• Dòng tiền dương (+) là tiền do bất động sản đó tiếp tục tạo ra cho chủ nhân từ cho thuê, khai thác sản xuất kinh doanh, khai thác nông sản sau khi trừ chi phí lãi đi vay mua BĐS hằng tháng (nếu có). Nếu một Bất Động Sản đầu tư mang lại cho nhà đầu tư dòng tiền dương hàng tháng và lãi vốn tăng giá hàng năm thì nhà đầu tư được xem là có vụ đầu tư thành công.

Lợi nhuận và rủi ro

Đối với bất kỳ vụ đầu tư nào, hai yếu tố lợi nhuận và rủi ro phải luôn được tính toán kỹ. Nguyên tắc đánh đổi rủi ro và lợi nhuận (risk return trade off) cho rằng rủi ro của một khoản đầu tư càng cao thì lợi nhuận mà nhà đầu tư kì vọng thu được cũng càng lớn và ngược lại. Nhà đầu tư một khi am hiểu rủi ro thì vẫn có thể chấp nhận đặt mục tiêu lợi nhuận kỳ vọng cao từ vụ đầu tư của mình. Việc am hiểu rủi ro có thể được phân tích từ rủi ro hệ thống và rủi ro cá biệt.

• Rủi ro hệ thống: Là rủi ro liên quan đến các yếu tố vĩ mô không kiểm soát được như sự thay đổi chính sách tài khoá, chính sách tiền tệ như lãi suất, tỷ giá, tăng giảm lượng cung tiền ra thị trường. Các yếu tố khác như lạm phát, thay đổi quy hoạch, biến động thị trường, dịch bệnh, thiên tai, ô nhiễm…cũng nên xem xét.
• Rủi ro cá biệt: Là rủi ro nội tại do chính bản thân nhà đầu tư gặp phải liên quan đến các rủi ro từ công việc kinh doanh, rủi ro về tài chính dẩn đến mất khả năng thanh toán. Trường hợp này lưu ý khi vay tiền ngân hàng để mua Bất Động Sản. Nếu rủi ro được lường trước và kiểm soát thì lợi nhuận kỳ vọng có thể đạt tối đa.

Thị trường BĐS là thị trường có nhiều ngừoi tham gia trong đó có cả những chuyên gia BĐS, có những người đầu tư tay ngang và có cả những người mua BĐS để an cư. Nhưng cho dù là ở vị trí nào thì những kiến thức liên quan đế việc mua bán, đầu tư đều có giá trị.

theo FB Đoàn Uyên