Một trong những tiêu chí ưu tiên hàng đầu trong việc lựa chọn bất động sản đó chính là vấn đề pháp lý. Thông qua chủ đề này, Bình sẽ giúp các bạn tìm hiểu vấn đề pháp lý, cách kiểm tra giấy tờ pháp lí bất động sản năm 2021 và tập trung vào 2 phân khúc là bất động sản thổ cư và bất động sản đất nền dự án. Bây giờ chúng sẽ bắt đầu tìm hiểu cách kiểm tra giấy tờ pháp lí bất động sản năm 2021.
PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THỔ CƯ LÀ GÌ?
Đối với đất thổ cư thì đương nhiên phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng và đất ở đây là đất ở lâu dài. Tiếp theo sẽ kiểm tra thông tin chủ sở hữu (nếu được thì nên kiểm tra giấy tờ là bản gốc). Khi trao đổi và thương lượng thì nên trao đổi trực tiếp với chính chủ. Tiếp theo, bạn cần kiểm tra bất động sản đó có bị chặn giao dịch chuyển nhượng hay không?
Có rất nhiều trường hợp bất động sản bị chặn giao dịch chuyển nhượng như là vi phạm về xây dựng số tầng cao hay quy cách xây dựng chẳng hạn, do lấn chiếm, chiếm dụng, tranh chấp hoặc là vướng vào kiện tụng.
Cách kiểm tra bất động sản có bị chặn giao dịch chuyển nhượng hay không? Thật ra cũng không khó, các bạn chỉ cần cầm thông tin sổ lên UBND cấp quận, huyện để kiểm tra.
Trường hợp tiếp theo, nếu BĐS là nhà thì cần phải kiểm tra giấy phép xây dựng và cả biên bản hoàn công, xem là có khớp với thực tế của ngôi nhà hay không? Có rất nhiều trường hợp có giấy phép xây dựng nhưng không có biên bản hoàn công.
VD1: Giấy phép xây dựng được cấp để xây một ngôi nhà 3 tầng, nhưng chủ nhà lại xây tận 5 tầng như vậy là không được và chắc chắn sẽ không có biên bản hoàn công.
VD2: Trường hợp khác, giấy phép cho xây 3 tầng, đã có cả biên bản hoàn công, nhưng thực tế nhà lại xây 5 tầng.
Khi kiểm tra hết những thông tin cơ bản như trên, trước khi quyết định đặt cọc thì các bạn cần phải kiểm tra thông tin giấy chủ quyền sử dụng đất (tốt nhất là nên sử dụng bản gốc), so sánh CMND của người đặt cọc và người đứng tên trên giấy tờ, phải trùng nhau thì mới đặt cọc. Trường hợp người ký tên vào giấy tờ đặt cọc, người ta không phải là chủ sở hữu của miếng đất đó thì tốt nhất các bạn không nên đặt cọc, các bạn tuyệt đối lưu ý vấn đề này.
Trường hợp sổ riêng: Yêu cầu giấy tờ và có chữ ký của người đứng tên trên sổ. Trường hợp nếu người này đã kết hôn thì cần có cả giấy tờ và chữ ký của chồng và vợ. Trường hợp nếu còn độc thân, thì phải có giấy chứng nhận độc thân.
Trường hợp sổ chung: Khi đó trong giấy đặt cọc phải có chữ ký của tất cả những người đứng tên trên sổ (yêu cầu các người liên quan không được vắng một ai).
Những trường hợp người liên quan được vắng trong lúc ký tên đặt cọc:
- Đã ly hôn: phải có biên bản phân chia tài sản của tòa án,…
- Đã chết: phải có giấy chứng tử
Khi mua đất, trong lúc trao đổi và thương thảo, ký giấy tờ chẳng hạn, nên mời người có uy tín làm chứng, người này phải có tiếng nói trong khu vực đó (VD: tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn,…). Ngoài ra, các bạn cũng nên mời hàng xóm xung quanh mảnh đất đó để làm chứng và trong quá trình này các bạn nên quay video lại.
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC BẤT ĐỘNG SẢN
Trong hợp đồng đặt cọc, thứ nhất sẽ có số tiền đặt cọc và thứ hai là thời hạn đặt cọc (nếu thương lượng được thì nên thương lượng càng lâu càng tốt).
Trong hợp đồng phải ghi rõ “Sau khi đặt cọc xong bên mua có quyền bán cho bên thứ ba”
Tiếp theo nữa, trong hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ số tiền thanh toán khi ra công chứng. Tiếp theo là các thỏa thuận, các khoản về thuế và phí. Nếu được các bạn cần nên thương lượng các điều có lợi cho mình, cụ thể là đối phương sẽ thanh toán các khoản phí cho mình.
Các thỏa thuận về đền cọc, mất cọc: Nếu được thì nên thỏa thuận đền cọc của người bán gấp nhiều lần tiền cọc để tránh bị mất BĐS. Trường hợp người ta có “bùng cọc” thì mình cũng sẽ nhận được một khoản đền bù nhất định.
PHÁP LÝ ĐẤT NỀN DỰ ÁN
Phần lớn đất nền dự án là khi các bạn đặt cọc hay đi đến hợp đồng mua bán thì đều là chưa có sổ, vậy nên các bạn cần đặc biệt phải lưu ý lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu và họ đã từng triển khai những dự án tương tự.
Chọn chủ đầu tư như chọn mặt gửi vàng vậy! Bước này rất quan trọng, khi mà các bạn chọn được chủ đầu tư uy tín thì bước an toàn tiếp theo là các bạn cần kiểm tra những giấy tờ pháp lý. Đầu tiên, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều này đồng nghĩa với việc dự án đó đã được nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Khi một dự án bất động sản đã được cấp phép có nghĩa là khi đó phải có giấy chứng nhận đầu tư. Tiếp theo là đến bước tiến hành xây dựng, chủ đầu tư bắt buộc phải có giấy phép xây dựng và phê duyệt quy hoạch 1/500.
Tiếp theo, các bạn nên kiểm tra xem dự án BĐS này có được bảo lãnh bởi ngân hàng hay không? Ở những giai đoạn đầu của dự án, khi mà bắt đầu huy động vốn thông qua bán đất nền thì chủ đầu tư cần có văn bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “Cách kiểm tra giấy tờ pháp lí bất động sản năm 2021”, nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.
Xem thêm:
