Trong chủ đề lần này tôi cùng anh chị và các bạn sẽ đi phân tích về một bài báo có tựa đề là nhìn lại cơn sốt đất, hiệu ứng đám đông và tư duy được ăn cả ngã bỏ cọc. Đây là bài báo trên CafeF nói về hàng loạt các nhà đầu tư đã bỏ cọc trong thời gian gần đây ở một số các địa phương đặc biệt là ở Bắc Giang. Nguyên nhân do đâu thì tôi cùng anh chị và các bạn sẽ đi tìm hiểu và cùng đi phân tích nó.
Nhìn lại cơn sốt đất, hiệu ứng đám đông và tư duy được ăn cả ngã bỏ cọc hầu hết các nhà đầu tư bị sa lầy trong cơn sốt đất ảo, không quá quan tâm đến việc quy hoạch có thật hay không? Bao lâu nữa mới thành hiện thực mà chỉ quan tâm đến việc lướt sóng theo đám đông. Như Diễn Đàn Doanh nghiệp đã đưa tin trải qua 4 tháng đầu năm 2021 liên tục sốt đất ở nhiều nơi, mới đây thông tin xuất hiện hiện tượng bỏ cọc, đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã đặt ra câu hỏi liệu cơn sốt đất đã hạ nhiệt? Hàng trăm nhà đầu tư, hàng trăm người dân tham gia đấu giá đất tại hội trường đa năng tỉnh Bắc Giang diễn ra mới đây. Tuy nhiên sau phiên đấu giá hàng loạt lô đất đã bị khách hàng bỏ cọc. Trên thực tế chia sẻ với Diễn Đàn Doanh nghiệp đại diện một sàn môi giới nhà đất tại Đông Anh Hà Nội cho biết trong thời gian qua dù giá đất riêng lẻ, đất thổ cư tại Đông Anh được đẩy lên khá cao. Tuy nhiên các giao dịch chủ yếu là hình thức đặt cọc nhà đầu tư chỉ giữ đất và sau đó tìm người để sang tay do đó dù giá cao thế nhưng số tiền đặt cọc lại chưa bằng 1/10 tổng giá trị khu đất. Nguyên nhân chính là do tâm lý hiệu ứng đám đông không cần quá hiểu biết về thị trường, không định giá sản phẩm, đánh giá rủi ro mà chỉ chạy theo thông tin nhất thời.
Theo vị môi giới thời gian qua các giao dịch luôn là đặt cọc sang tay, rất ít nhà đầu tư ôm đất như trước, giá đặt cọc cũng được đàm phán ở mức thấp nhất. Bên cạnh đó việc thông tin quy hoạch vẫn còn xa vời, các đề nghị bổ sung quy hoạch thực tế cũng không được quan tâm. Đầu tư luôn có tâm lý đổ tiền vào đất và sẽ không bao giờ lỗ. Đơn cử như đợt sốt đất ảo gần nhất đại đa số nguyên nhân thổi giá đều dựa vào quy hoạch như quy hoạch đô thị ở đường vành đai lớn để vẽ ra viễn cảnh về một cơ hội thu lãi khủng, thu hút người đến sau. Chia sẻ đến đây thì tôi xin phân tích thế này, anh chị đa phần tâm lý khi mà người dân đi đầu tư đất nhất là ở thời điểm mà sốt nóng như giai đoạn vừa qua và trong những thời điểm mà người dân tranh nhau mua đất như mua rau thì tôi xin khẳng định là phần lớn anh chị em đầu tư rất ít người quan tâm đến kế hoạch hay tiềm năng phát triển với khu vực đó mà thực chất là họ chỉ mua sau đó bán lại thật nhanh để cho người đến sau và ăn chênh lệch một khoản nào đó nghĩa là chẳng có ai quan tâm đến quy hoạch. Chính họ cũng không tính đến việc đầu tư lâu dài mà chỉ quan tâm những việc lướt sóng thôi cho nên đôi khi một dự án hay khu vực nào đó mà có rất nhiều nhà đầu tư từ xa đổ về người ta mua thì anh chị cũng phải đi xem xét.
Với kinh nghiệm của tôi thế này nếu anh chị mua một dự án đất nền nào đó hay anh chị mua một khu vực nào nó mà có trên 80% đều là nhà đầu tư ở xa về thì tốt nhất là anh chị không đi đầu. Chỉ khi chúng ta quá thừa tiền, tại vì sao tôi sẽ giải thích cho anh chị hiểu thế này? Tôi lấy ví dụ có một khu vực mà có một dự án nào đó nó có 1.000 lô đất có đến trên 800 nhà đầu tư ở xa về đó mua những cái lô đất như vậy mà tâm lý nhà đầu tư anh chị biết rồi họ mua là họ không có xây và họ mua là họ cũng không có xác định về đó ở vậy thì theo anh chị là cái dự án này nó có sống được hay không? Hay là chỉ trong một thời gian sau đó các nhà đầu tư người ta cần tiền và người ta bán ra, lúc này thì rất nhiều nhà đầu tư bán ra vậy thì bất động sản đó nó tăng làm sao được đúng không? Chứ không phải là anh chị thấy dự án mà bán rất là nhanh, bán rất chạy hay có rất nhiều nhà đầu tư đầu tư vào đó thì nó sẽ tăng bền vững. Vậy nên trong đầu tư anh chị cũng phải để ý rất kỹ, khi điều này nếu trong một khu vực hay cụ thể trong một dự án nào đó mà có quá nhiều đầu tư ở xa đầu tư vào thì anh chị cũng nên cân nhắc bài toán chôn vốn khá là lâu.
Thời điểm năm 2011 đến năm 2012 nhà đầu tư đổ tiền vào cả những sản phẩm không có thật, còn hiện tại đất nền vẫn là một kênh sản phẩm hiện hữu, có pháp lý rõ ràng. Mặt khác thời điểm đó nhà đầu tư lao vào những cơn sốt đất, ôm quá sâu, số tiền bỏ ra quá lớn do đó mới xuất hiện tình trạng nhà đầu tư cuối cùng ôm đất cả 10 năm trời không thể thoát hàng còn hiện tại mỗi lô đất chỉ cần cọc 100-200 triệu đồng sau đó sang tay cho người khác, nhà đầu tư luôn tìm cách để giảm thiểu rủi ro hiện tượng bỏ cọc đây cũng là minh chứng cho tâm lý bỏ cọc còn hơn là lún sâu của nhà đầu tư.
Tuy nhiên giá đất leo thang do đầu tư lướt sóng cứ thế nhảy lên về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm cò mồi còn người mua càng về sau có khi phải chịu giá quá cao dù chịu bỏ cọc cũng gây thiệt hại lớn cho kinh tế. Mặt khác ngoài ảnh hưởng đến thị trường thì kinh tế thực Việt Nam có thể không đạt được tốc độ phát triển nhanh như mong muốn của nhà nước cùng với đó tăng nguy cơ về bùng nổ tài chính có thể xảy ra do vậy không nên đua theo dòng tiền của đất nền sốt ảo bởi rất dễ dẫn đến đổ vỡ bất động sản.
Đây là những nội dung chính của các bài báo có tựa đề là nhìn lại cơn sốt đất, hiệu ứng đám đông và tư duy được ăn cả ngã bò cọc trên CafeF. Tôi xin phép được phân tích thêm như thế này về nguyên tắc, để đầu tư bất động sản một cách bền vững và an toàn nghĩa là chúng ta đầu tư ở đâu thì chắc ở đó nó tăng trưởng bền vững. Nguyên tắc của thị trường bất động sản phải có yếu tố giá trị ở trong đó, giá trị nó nằm ở trên mảnh đất đó khi được khai thác chứ không phải là chúng ta sẽ mua một mảnh đất sau đó chờ giá đất tăng lên để thu lợi nhuận đương nhiên là cũng sẽ có những anh chị thoát ra nhanh và có cái lợi nhuận ngay lập tức nhưng sẽ không ở bền vững cho anh chị. Mình đầu tư thắng được hai ba lần đến lần thứ tư mà thua thì cũng mất hết tiền, mất hết vốn thôi.
Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “Nhà đầu tư bất động sản Nhà đầu tư bất động sản ” bỏ cọc tháo chạy ” hàng loạt, điều gì đang xảy ra?, nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.
Xem thêm:
