Hôm nay Thiện Bình sẽ chia sẻ với anh chị về chủ đề có tên gọi là “Dòng tiền lớn nào đang đổ vào thị trường bất động sản?”. Chủ đề này sẽ rộng hơn một chút, tổng quan hơn một chút để anh chị và các bạn có cái nhìn rộng hơn. Trước khi anh chị lựa chọn một kênh đầu tư có thể là chứng khoán hay bất động sản, với quan điểm của tôi khi đầu tư, tôi thường nhìn vào vĩ mô, những cái tổng quan trước, sau đấy mới đi vào chi tiết.
Ví dụ chẳng hạn như trong bất động sản thì chi tiế là gì? Chi tiết của nó là phong thủy, vị trí, rồi đàm phán, định giá, pháp lý… Đó là những thứ khá là chi tiết và tôi nghĩ là ai cũng có thể nhìn ra được. Anh chị xem những chia sẻ của tôi nhiều, anh chị cũng có thể học được khá là nhiều, biết được nhiều về những chi tiết đó. Nhưng về tổng thể thì thực chất là tôi cũng biết có rất nhiều anh chị thường khi đầu tư bị cuốn theo những chi tiết như vậy, mà quên mất bài toán tổng thể. Tổng thể là gì? Tổng thể nó chính là những cái vĩ mô, những cái rộng hơn, nó bao hàm và ảnh hưởng trực tiếp đến cả một cái thị trường.
Chúng ta cùng tìm hiểu những tiêu chí giúp cho thị trường bất động sản phát triển và tăng giá cụ thể là trong năm 2021 này. Khi anh chị phân tích được những yếu tố này rồi thì sau đấy anh chị mới quyết định là đầu tư hay không? Và khi chúng ta quyết định đầu tư thì cần phải điều tra và phân tích như: đầu tư những cái khu vực nào, vị trí như thế nào, pháp lý ra sao, rồi phong thủy như thế nào?
Tiêu chí đầu tư bất động sản thời dịch Covid bùng phát lần 4 năm 2021 như thế nào?
Trường phái mua sửa bán hay thuê và cho thuê là hai phân khúc mà ở thời nào cũng có thể làm được. Bởi vì nhu cầu nhà, nhu cầu dân ở trong đô thị hoặc nhu cầu thuê văn phòng hoặc thuê nhà trọ thì thời nào hay chu kỳ nào cũng rất nhiều. Anh chị đôi khi không cần phải quan tâm đến cái yếu tố nó bao quát. Nhưng mà khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản ven biển, rồi bất động sản khu công nghiệp kể cả bất động sản ven đô thì chúng ta cần quan tâm đến những yếu tố tổng quan trước.
Nội dung
Dòng tiền từ ngân hàng thương mại
Yếu tố tổng quan là những yếu tố liên quan đến vĩ mô, thì sau đó chúng ta mới đi vào những cái chi tiết để đầu tư. Đầu tiên thì chúng ta sẽ nói về dòng tiền đầu tiên, đấy là ngân hàng thương mại. Yếu tố này rất quan trọng, khi ngân hàng hạ lãi suất hay tăng lãi suất đấy là nói rộng, chứ nếu mà chi tiết vào thì hạ lãi suất hay tăng lãi suất dành cho thị trường bất động sản. Ví dụ tôi sẽ nói rộng là thời điểm cần bơm tiền như thời điểm này, thời điểm tiền rẻ như hiện tại bây giờ thì ngân hàng đang hạ lãi suất không riêng gì ngân hàng ở Việt Nam, mà gần như tất cả các ngân hàng trên thế giới đều hạ lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế. Điều này tác động rất mạnh tới thị trường bất động sản nói riêng, vì sao?
Bởi vì thực chất khi mà lãi suất hạ xuống thì người dân sẽ có nhu cầu rút tiền từ tiền tiết kiệm ra để đầu tư vào một tài sản nào đấy. Có thể là chứng khoán, bất động sản, Bitcoin hay vàng, như vậy sẽ có dòng tiền sẽ được đổ vào thị trường bất động sản. Tương tự như vậy thì khi ngân hàng hạ lãi suất, thì cũng hỗ trợ cho những người mua nhà, có thể là vay được những đồng tiền rẻ để mua một cái ngôi nhà để ở. Điều này hỗ trợ rất nhiều cho thị trường vậy nên khi mà anh chị để ý dòng tiền, cứ thời điểm nào ngân hàng hạ lãi suất thì đấy là thời điểm bất động sản tăng giá, thậm chí tăng giá rất mạnh. Bao giờ chứng khoán cũng sẽ tăng trước, chứng khoán sẽ tăng trước bất động sản và trong các chu kỳ này thì chứng khoán đã tăng ở các giai đoạn giữa năm 2020 rồi cho đến bây giờ và như tôi dự báo thì nửa cuối năm 2021 thì thị trường bất động sản nó sẽ tăng, đương nhiên là yếu tố của dịch COVID rất quan trọng. Ở đây thì chúng ta đang nói đến thời điểm mà dịch COVID-19 được kiểm soát thì như dự báo của tôi thì nửa cuối năm 2021 thì thị trường bất động sản sẽ tăng khá mạnh trở lại.
Dòng tiền đầu tiên là dòng tiền từ ngân hàng, cụ thể là ngân hàng thương mại. Có một lưu ý là ở cái dòng tiền này, khi mà có dấu hiệu xuất hiện yếu tố tăng lãi suất thì đó là thời điểm mà anh chị lại không đổ tiền vào bất động sản nữa. Cái này phải rất là lưu ý bởi vì khi mà tăng lãi suất có rất nhiều nhà đầu cơ hay có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản vay để đầu tư, khi tăng lãi suất thì dòng tiền sẽ rút rất là mạnh để có thể gửi tiết kiệm trở lại hoặc cũng có thể là mua vàng. Nếu có dấu hiệu về tăng lãi suất thì anh chị nên rút tiền từ bất động sản ra và tìm những kênh trú ẩn khác đấy là đầu tiên.
Dòng tiền lớn nào đang đổ vào thị trường bất động sản?
Dòng tiền từ đầu tư công
Dòng tiền thứ hai là đầu tư công. Đầu tư công là động lực tăng trưởng cho kinh tế Việt Nam năm 2020. Tiêu đề này rất là đúng nếu anh chị tìm hiểu về cách tính GDP, thật ra trong những bài chia sẻ trước tôi đã có đề cập rồi.
Các phương pháp tính GDP theo chi tiêu. Thì khi mà cái thời điểm khủng hoảng như thế này thì đầu tư công đóng một vai trò rất quan trọng.
GDP = Y = C + I + G + NX
Trong đó:
C: là bao gồm chi tiêu các sản phẩm dịch vụ
Y: là chi tiêu đầu tư
- Vốn đầu tư xây dựng cơ bản bao gồm vốn xây lắp, vốn mua sắm thiết bị, vốn xây dựng cơ bản khác, vật nuôi để kéo cày, làm giống…
- Vốn tăng tài sản lưu động trong kỳ như tăng tồn kho giữa cuối kỳ và đầu kỳ về nguyên nhiên vật liệu, thành phẩm, hàng hoá trong lưu thông, sản phẩm sản xuất trong hộ gia đình nông nghiệp, phi nông nghiệp, kho dự trữ nhà nước.
- Chi tiêu của chính phủ về những sản phẩm và dịch vụ (G) bao gồm các chi tiêu của chính quyền trung ương và địa phương. Đây là các chi phí cho giáo dục quốc phòng, hành chánh, y tế, toà án, chi phí để duy trì trật tự công cộng, công trình công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng…
- Xuất khẩu ròng (NX) là chênh lệch giữa xuất khẩu và nhập khẩu của nền kinh tế. Đây là một chi tiêu phản ánh mối quan hệ kinh tế đối với nước ngoài của mốt quốc gia. GDP tính theo phương pháp chi tiêu là GDP tính theo giá thị trường vì chi tiêu được thanh toán theo giá thị trường.
Khi thị trường khủng hoảng thì bao giờ C cũng giảm, XN cũng giảm thường là vậy nhất là dịch covid, giai đoạn đầu năm 2020 thì lúc đấy là xuất khẩu của mình rất thấp, làm sao mà vận chuyển được nên là cái yếu tố xuất khẩu cũng sẽ giảm, nó sẽ kéo GDP xuống nhưng rất là may mắn trong năm nay GDP xuất khẩu của Việt Nam là một điều tích cực.
Chi tiêu về đầu tư chẳng hạn như là khi anh chị làm doanh nghiệp chẳng hạn, là cái I này cần mua máy móc, trang thiết bị để phát triển. Trong năm 2020, trong thời điểm dịch covid thì chắc chắn anh chị cũng sẽ không đầu tư những cái đấy, chính vì như thế nên cái này nó sẽ giảm, I sẽ giảm vậy thì chỉ còn cái G này thôi. Để cứu GDP thì chỉ còn G thôi, vậy nên G rất quan trọng mà trong đầu tư công thì có rất là nhiều cái, nó bao gồm chẳng hạn như là công trình xây dựng, công trình công cộng, đường xá, cầu cống, hạ tầng nên là cái đầu tư công, nó cũng là một cái dòng tiền lớn đổ vào thị trường và nó giúp cho thị trường bất động sản tăng trưởng.
Dòng tiền từ vốn FDI
Tiếp theo nhé, anh chị sẽ đến với một cái nữa đấy chính là vốn FDI. Vốn FDI cũng là một trong những yếu tố giúp cho dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản. Nếu mà cụ thể anh chị sẽ thấy thường thường là anh chị sẽ đầu tư vào cái phân khúc gì. Bất động sản khu công nghiệp thì vốn FDI chiếm gần như là tối quan trọng khi mà anh chị đầu tư phân khúc bất động sản khu công nghiệp này.
Trong tổng kết của năm 2020 thì Singapore là nước mà đầu tư vào nước mình nhiều nhất, sau đó đến Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản. Những địa phương thu hút vốn FDI nhiều nhất trong năm 2020 chính là Hồ Chí Minh, Bạc Liêu, Hà Nội, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương lần lượt là như vậy. Khi đầu tư phân khúc bất động sản khu công nghiệp, anh chị phải cực kỳ quan tâm đến cái vốn này.
Dòng tiền từ kiều hối
Yếu tố tiếp theo đấy là kiều hối. Nó là một yếu tố cực kỳ quan trọng cho bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Ước tính năm 2020 là có 15,7 tỷ kiều hối đã chuyển về Việt Nam. Bên cạnh kiều hối Việt kiều, còn có người lao động ở nước ngoài gửi về bổ sung nguồn vốn sản xuất kinh doanh tăng tiêu dùng và thúc đẩy đầu tư, là nội dung bài báo nói về kiều hối trong năm 2020. Trong một bài báo có nói kiều hối chuyển về Việt Nam những năm gần đây. Năm 2018 là 16 tỷ đô, 2019 là 16,7 tỷ đô và 2020 là 15,7 tỷ đô. Tăng trưởng trung bình mỗi năm là 6% một con số rất là lớn. Và chính cái kiều hối này nó giúp cho thúc đẩy thị trường bất động sản. Một gia đình ở quê chẳng hạn, khi mà có tiền gửi về thì người ta sẽ làm gì? Người ta sẽ đi mua nhà rồi xây nhà, mua đất thường thường là như vậy. Kiều hối nó chiếm một cái vai trò cực kỳ quan trọng cho chính cái cái dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản.
Đô thị hóa
Yếu tố tiếp theo đấy là đô thị hóa. Quốc gia nào cũng thế và Việt Nam cũng vậy thôi. Đô thị hóa là một cái yếu tố cốt lõi tác động đến thị trường bất động sản, anh chị mà nhìn cái đô thị hóa của Việt Nam nó lớn đấy, thì thị trường bất động sản nó cũng tăng rất là mạnh. Ở những khu vực mà có độ thị hóa lớn, ở bên Trung Quốc cũng vậy, từ Hà Nội – TP.Hồ Chí Minh rồi những thành phố lớn thì khi mấy anh chị đầu tư bất động sản thì anh chị cũng nên nhìn cái yếu tố này để quyết định xem là chúng ta có nên đầu tư hay không?
Dòng tiền từ chứng khoán và vốn FII
Ngoài ra cũng còn một số những yếu tố khác chẳng hạn như là dòng tiền từ chứng khoán, vốn FII. Vốn FII nó ngược lại so với vốn FDI. Khái niệm của nó là gì? Vốn FDI chính vốn đầu tư gián tiếp, được định nghĩa là các khoản vốn từ đầu tư nước ngoài thực hiện qua một định chế tài chính trung gian như là các quỹ đầu tư hoặc là đầu tư trực tiếp và các cổ phần của các công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán. Nó ngược lại một chút so với vốn FDI. Thì cái vốn FII từ thị trường chứng khoán về cơ bản nếu mà nó liên quan đến bất động sản thì là nó tương đương nhau. Bởi vì thực chất là thị trường bất động sản cũng sử dụng kênh chứng khoán để làm một kênh để huy động vốn. Đầu tiên là ngân hàng thương mại, thứ hai là đầu tư công, thứ ba là vốn FDI, thứ tư là kiều hối, thứ 5 là đô thị hóa, thứ 6 là dòng vốn từ huy động từ chứng khoán rồi vốn FII. Đấy là những yếu tố mà tôi có tổng hợp lại để làm chủ đề này, hướng dẫn anh chị có cái nhìn tổng quan khi mà đầu tư vào các thị trường bất động sản. Chẳng hạn như yếu tố đầu tư công là con đường ven biển. Nếu anh chị để ý thì hiện tại nó đang triển khai rất mạnh, nếu trường hợp những năm khác nó sẽ triển khai rất là chậm. Nhưng mà trong năm vừa rồi, cụ thể là năm nay nó sẽ triển khai rất là mạnh và đấy là những yếu tố giúp cho thị trường bất động sản ở những khu vực đấy tăng trưởng, tương tự như vậy cũng có sân bay Long Thành, rồi đường cao tốc rất là nhiều. Trong chủ đề này thì tôi có nói khá tổng quan, mà tôi nghĩ là bài toán tổng quan nó cực kỳ quan trọng để anh chị quyết định đầu tư một cái vị trí nào đấy.
Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “Dòng tiền lớn nào đang đổ vào thị trường bất động sản?”, nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.
Xem thêm:
