Tong chủ đề này chúng ta sẽ phân tích một chút về vấn đề “sốt đất” khắp nơi và “sốt đất” trên diện rộng trong thời gian vừa qua và liệu là có bong bóng bất động sản hay không? Đây là câu hỏi mà rất nhiều người đã đưa ra và comment ở phần bình luận bên dưới. Chủ đề hôm nay Thiện Bình muốn chia sẻ là “Bất động sản rất sốt nóng – Dự báo thời điểm bong bóng và sụp đổ”. Trước tiên chúng ta sẽ đi phân tích một chút về những khác nhau của việc “sốt đất” trong chu kỳ trước so với việc “sốt đất” hiện tại.
Về cơ bản thì trong các giai đoạn hơn 10 năm trước, khi mà xảy ra “sốt đất” thì đa phần nó “sốt đất” trên diện rộng ở hai thành phố lớn đó là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Hệ lụy của nó đó là xảy ra bong bóng bất động sản và phải mất gần 10 năm nó mới có thể khôi phục lại tình trạng bình thường. Thực chất là có rất nhiều bất động sản tính đến thời điểm hiện tại giá bằng so với 10 năm trước, thời điểm hơn 10 năm trước thì các thứ dự án bất động sản mọc ra như nấm. Thời điểm đó thì cũng rất nhiều anh chị, người dân cũng bỏ hết công ăn việc làm để đi đầu cơ đất bởi vì thực chất là thời điểm không có nghề nào mà kiếm tiền nhanh như bất động sản. Nhưng mà rất là tiếc, sau khi “sốt đất” một thời gian đấy thì nền kinh tế bắt đầu ngấm đòn và nó chịu ảnh hưởng rất lớn bởi vấn đề khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Nợ công lúc này tăng rất là cao, ngân hàng nhà nước lúc này họ xiết nợ tín dụng, lãi suất tăng lên rất cao thậm chí có những thời điểm lãi suất tăng lên đến 18-20% một con số rất là khủng khiếp. Điều này dẫn tới hệ lụy đó là nợ xấu ngân hàng tăng rất là mạnh.
Bất động sản rất sốt nóng – Dự báo thời điểm bong bóng và sụp đổ
Lúc này thì những nhà đầu cơ người ta tháo chạy và khiến cho thị trường bất động sản đóng băng thật sự là ở thời điểm đó có rất nhiều gia đình tán gia bại sản, có nhiều anh chị mà chỉ cần nghe đến từ đất cát hay là bất động sản mà họ sợ đến nổi gai ốc. Đó là tình hình của giai đoạn “sốt đất” 10 năm trước. Vậy thì sốt đất trong năm 2021 này thì sao? Sốt đất lần này có tính vĩ mô hơn bởi vì lần này “sốt đất” trên toàn quốc, số đất khắp ba miền với gần như tất cả các tỉnh thành có những địa phương mà giá đất tăng lên từ 50-100% chỉ trong vài tuần thậm chí là nó tăng chục lần. Tuy nhiên anh chị phải hiểu những vị trí sốt đất như vậy, thường diễn ra rất là nhanh. Khi mà những khu vực như vậy nó qua cơn sốt thì giá bất động sản nó sẽ có xu hướng quay đầu giảm, một số nơi thì nó vẫn giữ nguyên giá nhưng mà thoát hàng thì thanh khoản của nó lúc đấy bán ra rất là khó. Nó phải mất một thời gian rất là dài, để giá trị của bất động sản đó nó làm quen với giá cả của nó đồng nghĩa với việc anh chị sẽ bị chôn vốn rất là lâu. Nhất là với những khu vực mà sốt đất ảo, những vị trí mà giá đất tăng vượt quá so với giá trị thực. Bởi vì sao, anh chị phải hiểu thế này một khu vực mà sốt đất mạnh đó là có rất nhiều nhà đầu cơ cộng với anh chị em môi giới, người ta mua đi bán lại sang tay, nó đẩy giá lên rất là cao. Khi anh chị mua vào với thời điểm như vậy thì anh chị mua vào với giá mà gần như là đỉnh của một chu kỳ tăng giá, vậy nên lúc anh chị bán ra rất là khó.
Ở những khu vực mà nó có biên độ tăng hơn 100% trong một thời gian rất là ngắn thì những khu vực này rất dễ có bong bóng xảy ra. Nhiều người có hỏi tôi ở phần bình luận đó là liệu đã xảy ra bong bóng hay chưa? Thực chất hiện tại bây giờ thì chưa nhưng nếu diễn biến này mà không có sự can thiệp kịp thời của chính quyền địa phương, việc sốt đất như vậy sẽ để lại một hậu quả rất là lớn trong thời gian tới.
Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang rất thấp cộng với dịch cũng đã và đang được kiểm soát khá là tốt thì việc người dân rút tiền từ gửi ngân hàng sang kênh bất động sản là điều khó tránh khỏi. Ngoài ra, chúng ta cũng phải kể đến nguồn vốn từ nước ngoài cụ thể là vốn FDI, chính vốn FDI này nó làm cho thị trường bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng rất là mạnh và nó cũng kéo theo nhiều địa phương được hưởng lợi từ các nguồn vốn này bất động sản cũng tăng rất là mạnh ví dụ như là Bắc Giang, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Thanh Hóa.
Bất động sản rất sốt nóng – Khắp 3 miền Bắc Trung Nam
Ngoài ra, vẫn còn một lý do nữa đó là đầu tư công, chính sách tài khóa để kích cầu đầu tư công để khôi phục nền kinh tế mà đầu tư công thì đa phần là rót vào hạ tầng, cầu cống, đường sá… đó là lý do vì sao mà anh chị để ý những sân bay rồi rất là nhiều những dự án về đường khác đang được triển khai rất là mạnh và nhanh chóng chính điều này nó cũng giúp cho những địa phương được hưởng lợi bởi đầu tư công thì ra bất động sản cũng tăng rất là mạnh đương nhiên là khi mà có những yếu tố như trên thì giá bất động sản tăng đó là điều hiển nhiên nhưng nếu chỉ dựa vào những yếu tố như vậy mà một số nơi giá bất động sản tăng rất là nóng thậm chí là giá cao lên chót vót rất là ảo thì anh chị cũng phải đề phòng và cẩn trọng.
Có một điều mà tôi cảm thấy yên tâm hơn đó là thời điểm này các ngân hàng người ta cho vay rất là chặt chẽ. Họ ít cho vay thiếu cơ sở và cho vay hàng loạt như giai đoạn 10 năm trước chính bởi vì thế việc xảy ra nợ xấu nó cũng không đến mức khủng khiếp như chu kỳ trước với kinh nghiệm đầu tư của tôi thì anh chị phải lý những khu vực kiểu như thế này đó khu vực mà nó tăng rất là nóng trong một thời gian ngắn ví dụ nó có thể tăng từ 50% lên 100% trong một thời gian rất là ngắn có thể là một tháng, hai tháng. Ngoài ra khi mà việc mua đi bán lại xảy ra ở một mức nhanh của một bất động sản nào đó ví dụ như là mua của người A rồi lại bán cho người B, rồi lại bán cho người C, rồi là một người D tiếp tục nào đó, thì thế này anh chị phải để ý bởi vì rất nhiều nhà đầu cơ đã nhảy vào đây rồi.
Ngoài ra còn có trường hợp đó là anh em môi giới đang cố tình tạo ra một lượng cầu mua ảo nào đó để đẩy giá thị trường và tạo hiệu ứng tâm lý đám đông. Thứ hai, điều này rất quan trọng đó là về hạ tầng và về tính giá trị của bất động sản đó. Đa phần thì những khu vực mà diễn ra sốt đất ảo và diễn ra tăng nóng thì nó đều nằm ở những vùng ven, khi mà nó có một tin đồn về chủ trương xây dựng hạ tầng hay là đầu tư công hay là một dự án hay là quy hoạch nào đó được phê duyệt chẳng hạn. Đa phần thì những khu vực này những tiện ích như là trường học, bệnh viện hay là những tiện ích khác nó gần như chưa có hoặc chưa hình thành. Đa phần là người đầu tư chủ yếu là theo kỳ vọng thì giá đất sẽ tăng trong tương lai chứ không phải là mua để ở hoặc là kinh doanh khi anh chị đầu tư những khu vực như vậy, anh chị phải tự trả lời cho mình câu hỏi liệu chúng ta có về đây ở được hay không, với giá đầu tư hiện tại thì khu vực người dân bản địa ở đó người ta có chấp nhận hay không, hay chính người dân ở khu vực đó người ta cũng không hiểu tại sao bất động sản khu vực đó lại tăng giá.
Với cá nhân của tôi đánh giá thì thị trường bất động sản Việt Nam còn rất tiềm năng trong tương lai. Nhưng vấn đề ở đây, chúng ta phải tỉnh táo và đánh giá được những cơ hội đầu tư những bất động sản có tính giá trị thật sự chứ không phải mua theo tâm lý vội vàng theo tâm lý đám đông. Tôi nghĩ rằng quản lý của nhà nước cần phải chặt chẽ hơn ngoài việc quản lý là của nhà nước thì đồng tiền là đồng tiền của anh chị vậy nên anh chị cũng cần phải cẩn trọng hơn không nên đầu tư theo phong trào mua bán bằng được. Trước khi anh chị quyết định thì anh chị cũng nên tìm hiểu thật là kỹ để tránh hậu quả tiền mất tật mang, đừng quá vội vàng lại giống như rất nhiều anh chị của 10 năm trước mà đến bây giờ vẫn còn hối hận.
Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “BẤT ĐỘNG SẢN RẤT SỐT NÓNG – DỰ BÁO THỜI ĐIỂM BONG BÓNG VÀ SỤP ĐỔ”, nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.
Xem thêm:
