Trong những chủ đề trước, chúng ta đã có đề cập đến cách đọc vị thị trường dựa vào từng giai đoạn trong một chu kỳ bất động sản. Mỗi diễn biến trong một chu kỳ bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế của nước ta. Ví dụ như là hệ thống tài chính, ngân hàng, xây dựng, vật liệu… Nếu như chúng ta biết được diễn biến chu kì bất động sản thì chúng ta đầu tư bất động sản sẽ thành công.
Đối với những nhà đầu tư BĐS hay thậm chí những người có ý định mua nhà để ở hoặc là để dành cho con cháu sau này thì việc nắm bắt được thông tin về sự vận động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ là rất quan trọng, nó quyết định đến việc bạn lựa chọn BĐS có đúng thời điểm hay không?, giá có hợp lý hay không?,… điều này rất quan trọng vì nó quyết định đến sự thành công hay thất bại của một thương vụ.
Trong chủ đề này, tôi sẽ chia sẻ rõ và hướng dẫn kĩ hơn về những giai đoạn trong một chu kỳ, những dấu hiệu giúp bạn nhận biết được, nhìn thấy được trong từng giai đoạn, giúp các bạn nhìn nhận được và có quyết định được đầu tư hay không?
Trong chủ đề trước, tôi đã từng chia sẻ trong một chu kỳ sẽ chia thành 5 giai đoạn nhỏ. Chúng ta sẽ tiến hành phân tích từng giai đoạn nhỏ.
Nội dung
GIAI ĐOẠN 1: PHỤC HỒI
Ở giai đoạn này, nhà đầu tư bắt đầu tin tưởng hơn về thị trường, giá lúc này sẽ bắt đầu tăng nhẹ trở lại, ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất và cho vay mua BĐS, lúc này các bạn sẽ thấy những ngành liên quan như xây dựng, tín dụng ngân hàng,… cũng bắt đầu rục rịch sôi động trở lại.
Các phương tiện truyền thông bắt đầu có những tin tức về sự biến đổi của thị trường, các dự án sau một thời gian nằm bất động cũng bắt đầu được triển khai trở lại, giá bắt đầu tăng nhẹ. Lúc này thì giai đoạn BĐS đóng băng, giai đoạn khó khăn nhất đã đi qua. Đây là thời điểm an toàn và rất thích hợp để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS.
GIAI ĐOẠN 2: TĂNG TRƯỞNG
Lúc này thì giá bắt đầu tăng mạnh, nhu cầu mua BĐS lúc này rất phổ biến. Các BĐS được giao dịch với khối lượng cao, các sàn giao dịch, văn phòng công chứng mọc lên hàng loạt và gần như lúc nào cũng đông kín. Lúc này thì “nhà nhà làm cò đất, người người làm cò đất” và phần lớn những nhà đầu tư chấp nhận mức giá cao hơn mức giá chào bán.
Ở trong giai đoạn này, các bạn có thể nhìn thấy rõ các công trình được đầu tư xây dựng liên tục, vật liệu bán rất chạy khiến giá vật liệu xây dựng tăng cao.
Bên cạnh đó, các ngân hàng đua nhau tung ra các chính sách hỗ trợ vay vốn để mua BĐS. Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra rất nhanh chóng và sôi động.
Nhưng các bạn phải lưu ý rằng khi các bạn hiểu được và nhận biết được thời điểm này thì đây cũng là thời điểm các nhà đầu tư nên chào bán các BĐS của mình đã mua từ giai đoạn trước bởi vì nó bắt đầu bước vào giai đoạn tiếp theo.
GIAI ĐOẠN 3: BONG BÓNG
Trong giai đoạn bong bóng thì gần như các công trình xây dựng đã bị quá tải và giá đã lên rất cao, tỷ lệ đầu cơ lúc này cực cao.
Các bạn có thể nhìn thấy và đọc vị được khi mà những bãi đất đồng không mông quạnh cũng được thổi giá rất cao mà mọi người vẫn tranh nhau mua trong “cuồng dại” với hy vọng là mua hôm nay, ngày mai lãi rồi bán, đầu tư theo kiểu lướt sóng.
Khi tỷ lệ đầu cơ quá mạnh thì nó khiến giá của BĐS tăng rất cao. Nếu điều này đang dàn trải trên toàn lãnh thổ Việt Nam thì nó cũng khiến tỷ lệ lạm phát vì thế mà tăng. Lúc này cũng vì thế mà nhà nước rút tiền về bằng cách là tăng lãi suất, các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay mua BĐS. Thị trường lúc này nhen nhóm sự suy giảm, các nhà đầu tư mà mua ở thời điểm này có nghĩa là họ đã mua ở giá cao nhất trong 1 chu kỳ. Lúc này thì bong bóng đã quá căng, chỉ cần một vài thông tin xấu mà thôi thì sẽ dẫn đến hiện tượng BĐS suy thoái ngay lập tức.
Các bạn có thể nhìn vào BĐS Đà Nẵng hay BĐS Phú Quốc trong cái giai đoạn vừa rồi để các bạn có thể lấy ví dụ và vận dụng được ở trong bài học này.
GIAI ĐOẠN 4: SUY THOÁI
Lúc này thị trường BĐS bắt đầu hạ nhiệt, cò đất và các nhà đầu cơ sẽ rút khỏi thị trường. Nhà đất trở nên khó bán, giao dịch bị đình trệ. Ngân hàng lúc này hạn chế cho nhà đầu tư và các cá nhân vay mua BĐS, tín dụng bị siết chặt hơn nữa, giá BĐS lúc này giảm mạnh.
Hàng loạt các nhà đầu cơ ở giai đoạn trước hoảng sợ và tranh nhau bán tháo thậm chí là có những nơi lao dốc không phanh, tài sản bị tịch thu để siết nợ tràn ngập thị trường. Người mua không dám mua BĐS và gây ra sự tồn đọng.
GIAI ĐOẠN 5: ĐÓNG BĂNG
Trong giai đoạn này, giá BĐS đã chạm đáy, các bạn có thể nhìn nhận thấy là thanh khoản thấp đỉnh điểm, thậm chí là những nơi không có thanh khoản.
Ở cuối thời điểm này, nhiều nhà đầu tư thông minh họ sẽ bắt đầu đi tìm kiếm và gom nhặt những viên kim cương đang ngủ. Đây là thời điểm khá tốt để các nhà đầu tư tìm kiếm các BĐS tốt, đợi đến khi thị trường được hâm nóng trở lại thì đó là cơ hội để họ làm giàu nhanh chóng.
Nhưng các bạn phải lưu ý rằng, trong giai đoạn này nếu trường hợp các bạn đang tìm kiếm các BĐS tốt và gom nhặt lại đồng nghĩa với việc các bạn cũng có những khả năng về vốn, trường vốn có thể các bạn sẽ tìm thấy những BĐS tốt với giá thấp nhưng chưa biết khi nào thị trường tăng trở lại để bước vào giai đoạn phục hồi.
Mỗi giai đoạn trong một chu kỳ kéo dài bao lâu, còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố:
- Tình hình phát triển của nền kinh tế vĩ mô
- Mức độ hỗ trợ vay vốn mua BĐS của ngân hàng
- Quy hoạch các dự án hạ tầng trong khu vực
- Các loại BĐS phù hợp với nhu cầu người mua
Tôi muốn nhấn mạnh với các bạn một điều, không phải bất cứ thị trường nào cũng nằm chung một vòng quay vì mỗi địa phương có một ưu thế khác nhau, nên cách vận hành thị trường BĐS cũng khác nhau. Một khu vực cụ thể nào đó có thể đang trên đà tăng trưởng trở lại nhờ vào những khu thương mại hay hạ tầng đang xây dựng, trong khi những khu khác lại không được hưởng lợi.
Trong bài học này chúng ta rút ra được: Các bạn hãy mua nếu các bạn trường vốn, các bạn có thể tìm kiếm BĐS ở trong giai đoạn thị trường đóng băng, thời điểm này rất dễ tìm các BĐS tốt và chắc chắn khi thị trường phục hồi trở lại thì viên kim cương bạn đã mua sẽ tăng giá rất nhanh.
Hoặc là để an toàn hơn nữa nhất là giai đoạn phục hồi, giai đoạn này là giai đoạn quan trọng nhất để đầu tư BĐS chờ khi thị trường tăng trưởng mạnh các bạn bán ra. Đặc biệt là khi các bạn nhận thấy thị trường trong giai đoạn tăng trưởng quá nhanh, quá nóng, có nghĩa là nó đang tiệm cận giai đoạn bong bóng thì tuyệt đối không nên đầu tư, vì nếu các bạn không may mắn thì sẽ bị “ôm bom” ngay lập tức.
Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “Biết được diễn biến chu kì bất động sản để đầu tư bất động sản 2021 thành công”, nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.
Xem thêm:
