Trong buổi chiều hôm nay, tôi có đọc được một bài báo trên CafeF có tựa đề là “Ba phân khúc bất động sản được dự báo sẽ “bùng nổ” trong năm 2021”. Tôi cũng thường đọc tin tức ở trên báo này nếu trường hợp mà anh chị mà quan tâm đến đầu tư từ chứng khoán, bất động sản hay là kinh tế thì anh chị cũng có thể là đọc ở trên CafeF hoặc VnEconomy, đấy là 2 trang báo mà tôi thường xuyên đọc hàng ngày. Thật ra thì các bài viết này có đúng có sai, mà ở đây tôi muốn đưa những thông tin sâu hơn, những lời khuyên sâu hơn cho anh chị để anh chị đỡ mù mờ về thông tin. Bởi vì thực ra đây cũng chỉ là những phân khúc thôi, trong chủ đề này thì cũng nói về những phân khúc thôi chứ cũng không có nói rõ.
Phân khúc bất động sản được dự báo sẽ “bùng nổ” trong năm 2021?
- Phân khúc thứ 1 đấy là phân khúc đất nền, vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn và sinh lời cao.
- Phân khúc thứ 2 đấy là phân khúc căn hộ, những dự án đáp ứng được nhu cầu thực vẫn thu hút dòng tiền.
- Phân khúc thứ 3 là phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục bùng nổ trong năm 2021.
Đấy là ba phân khúc mà bài báo này có viết, thực ra khi mà anh chị đọc báo ấy, lưu ý là mình chỉ dùng để tham khảo thôi. Kể cả anh chị có xem web của tôi đi nữa thì cũng dựa vào đấy để làm một nguồn tham khảo. Chứ anh chị cũng đừng vì thế mà làm theo, chẳng hạn như báo viết như thế nào thì anh chị lại làm theo y như vậy. Bởi vì thực chất ở trên những báo như thế này cũng có rất nhiều bài báo dành riêng cho PR, PR về một khu vực, một vùng hoặc là một dự án nào đấy để bán hàng là chính. Anh chị cũng phải tỉnh táo chứ không phải lên báo là chuẩn.
Phân khúc đất nền
Đầu tiên là phân khúc đất nền, bài báo có biết là đất nền vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn và sinh lời cao. Theo các đơn vị nghiên cứu nguồn cung đất nền năm 2021 có thể tăng so với năm 2000, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh khu vực Việt Nam như là Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu. Đất nền vẫn được phân khúc nhà đầu tư lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu, thông tin này rất đúng. Bởi vì những chủ đề trước tôi có chia sẻ, trong năm 2020 thì bất động sản ngoài dịch ra, bất động sản bị chịu ảnh hưởng của hai khoản kép. Đầu tiên là dịch, thứ hai là thiếu nguồn cung. Thì trong năm nay giải quyết được khá là nhiều vấn đề pháp lý, tôi dự báo là như vậy nên chắc chắn là các nguồn cung sẽ tăng so với 2021. Đương nhiên là phân khúc đất nền, nó luôn là một phân khúc mà người dân Việt Nam chúng ta lựa chọn ưu tiên hàng đầu.
Trong đất nền, trong đầu tư đất hoặc là nhà thì các anh chị lưu ý thật ra có nhiều trường phái đầu tư. Một là anh chị đầu tư mua nhà trong phố và sửa chữa, cải tạo lại thì tôi đã chia sẻ về chủ đề này. Nhiều Khách hàng của Thiện Bình cũng có làm thường xuyên, đây là một kênh đầu tư mà họ đầu tư thường xuyên, trong một chủ đề nào đấy tôi sẽ chia sẻ với anh chị xem những ngôi nhà mà khách hàng tôi có mua lại, sửa chữa rồi bán ra. Thì đấy là một phân khúc anh chỉ có thể là xem lại chủ đề đấy.
Phân khúc thứ 2 đấy là phân khúc về đất nền, đất thổ cư, đất nền dự án. Đương nhiên đất dự án là phải có liên quan đến pháp lý rồi. Pháp lý thì anh chị có thể xem lại chủ đề về pháp lý đất nền dự án, tôi cũng đã có chia sẻ. Đất thổ cư thì anh chị cũng lưu ý về pháp lý, là phải có sổ. Đây là ba cái về đất nền và nhà, ở đây anh chị lưu ý cái quan trọng nhất là khi chị mà đầu tư về phân khúc này là anh chị phải quan tâm đến các yếu tố giá cả và giá trị.
Thực chất là tôi đã nói đi nói lại rất nhiều trong các chủ đề nhưng mà nhưng mà đa phần là các anh chị cũng không hiểu đâu? Nên là nhiều trường hợp mua xong để đấy cả chục năm, đấy là lâu. Còn có các anh chị mua để hai ba năm giá vẫn không tăng rồi đất đó chỉ dùng chăn bò mà thôi. Anh chị phải lưu ý cái đấy, đất nền rất là dễ bị đầu cơ thổi giá, mà anh chị không tỉnh táo anh chị dính phải những cái đất mà pháp lý, có thể là pháp lý ổn nhưng mà giá nó bị cao quá rồi thì cần rất là lâu thời gian để thị trường hấp thụ được cái giá đấy. Anh chị mua thì dễ nhưng bán ra rất là khó, đấy là điều anh chị phải cực kỳ lưu ý khi đầu tư vào phân khúc này.
Trong bài báo có viết thì theo ông Khương, thực tế đã có nhiều nhà đầu tư mua miếng đất giá 2 tỷ đồng, sau một năm tăng lên 2,5 tỷ đồng là chuyện bình thường với việc tăng giá khoảng 20-25% trong vòng 1 năm. Khi lãi suất ngân hàng khoảng 8-10%, tiền gửi từ 5-6% thì bỏ tiền vào bất động sản là một cách mà nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Quan điểm này là đúng không có sai đâu anh chị, vấn đề vẫn là anh chị lựa chọn các vị trí và lựa chọn khu vực nào cho phù hợp thôi. Bởi vì thời điểm này, hiện tại bây giờ là thời điểm tiền rẻ mà, nên là có rất nhiều nhà đầu tư. Tôi chia sẻ với anh chị là thật sự có rất nhiều anh chị gọi điện cho tôi nói là: Em muốn hỏi về về phương pháp đầu tư rồi về những vị trí mà phù hợp để đầu tư. Tôi đã biết thật sự là bây giờ người dân đang rất là sốt ruột, bởi vì lãi suất càng ngày nó càng giảm, để tiền trong ngân hàng chỉ có chỉ có mất giá. Đó là lý do vì sao trong năm 2021, tôi dự báo là cuối năm 2021 hay nửa cuối năm 2011 thì thị trường bất động sản bắt đầu tăng trưởng mạnh trở lại. Đương nhiên yếu tố này nó vẫn phải phụ thuộc vào khả năng dập được dịch hay không nhưng mà tôi dự báo là dòng tiền sẽ đổ vào bất động sản nửa cuối năm 2021, đó là một dòng tiền lớn.
Nếu trường hợp anh chị không đầu tư theo dạng mua sửa bán thì anh chị có thể đầu tư theo đất nền ở ven đô. Đất nền ven đô nhưng vẫn phải lưu ý tính giá trị đằng kia, giá cả và giá trị là 2 yếu tố quan trọng để định giá nó chuẩn. Mà đất nền ven đô thì xu hướng là cũng sẽ phát triển trở lại thôi, ở những khu vực như là Hà Nội thì tôi có chia sẻ ở chủ đề trước, ở trong cái dự báo bất động sản 2021-2025 anh chị có thể xem lại.
Thực chất tôi rất ngại khi nói cụ thể về một vị trí, một địa điểm nào đấy mặc dù tôi biết bởi vì tôi muốn đấy là quan điểm của tôi, anh chị có thể là dựa vào những quan điểm đấy để anh chị đưa ra các quyết định cho mình hơn là tôi sẽ nói cụ thể về một vị trí nào đấy hay một khu vực nào đấy. Tôi cũng chỉ nói sơ qua về những khu vực mà tiềm năng có thể là có những con sóng mạnh trong thời gian tới.
Phân khúc căn hộ
Tiếp theo về phân khúc thứ hai là phân khúc về căn hộ, căn hộ thực chất là tôi không có đầu tư nên là có lẽ tôi sẽ không chia sẻ trong chủ đề này. Về đầu tư căn hộ chung cư thì đối với thị trường Việt Nam thì có thể được, về nhu cầu căn hộ ở Việt Nam khá là lớn nhưng mà đối với thị trường phía Nam thì đa phần là nhà đầu tư, đầu tư căn hộ đều là lỗ vì vậy nên là tôi cũng không khuyến nghị anh chị đầu tư, anh chị mua để ở thì được.
Phân khúc bất động sản công nghiệp
Phân khúc thứ ba đây là phân khúc bất động sản công nghiệp thì tôi muốn nhấn mạnh. Mà tại sao tôi lại làm chủ đề này vì thực chất là có cái này vì trong hầu hết các bài báo, người ta bây giờ cũng đang nói là bất động sản khu công nghiệp sẽ bùng nổ trong năm 2021 rồi thật sự là có rất nhiều bài báo người ta viết như vậy. Nhưng mà anh chị có biết không, cách đây khoảng 1-2 năm, kể cả năm trước cũng rất nhiều nhà đầu tư được hưởng lợi lãi đậm từ bất động sản khu công nghiệp nhưng cũng có rất nhiều anh chị là họ không thoát ra. Hết sóng là thôi không thoát ra được nữa, trong một số bài báo cũng có ghi rất rõ là một phân khúc bất động sản công nghiệp được đánh giá là nóng bỏng tay trong năm 2020 là bất động sản công nghiệp, phân khúc này được kỳ vọng thăng hoa trong năm 2021.
Thực chất thì những dự báo của tôi thì trong năm 2020 đến năm 2025 thì bất động sản công nghiệp nó vẫn tăng và rất phát triển. Có điều là anh chị lựa chọn khu công nghiệp nào thôi và anh chị phải đánh giá rất là kỹ trước khi vào khu vực đó để đầu tư chứ không phải là cứ đầu tư bất động sản khu công nghiệp là thắng đâu.
Thứ nhất đấy là khu công nghiệp ấy nếu được đầu tư bất động sản công nghiệp, anh chị cứ chuẩn cho tôi các tiêu chí, đây là tiêu chí của tôi anh chị có thể tham khảo, dựa vào đấy để làm lựa chọn bất động sản khu công nghiệp:
Một khu công nghiệp thì phải có quy mô trên 300ha là ít nhất.
Khu công nghiệp phải có khoảng từ 25-30% nhà máy vào đấy hoạt động rồi, đừng có đầy vì nếu đầy thì tiềm năng tăng giá cũng không còn nhiều. Còn nếu chỉ trống trơn không thì chưa biết khi nào được đầu tư vậy nên là anh chị cứ nhắm chừng khoảng 25-30% số lượng nhà máy đã ở trong đấy đã về đang xây dựng thì anh chị có thể đầu tư được.
Đầu tư bất động sản khu công nghiệp thì anh chị phải lựa chọn vị trí mà trục đường chính giá có thể cao hơn một chút nhưng mà tính thanh khoản sẽ cao. Anh chị cứ yên tâm là khi giá đã tăng rồi, sóng đã lên rồi thì những khu vực của anh chị lựa chọn mặc dù có thể giá cao nhưng nó còn tăng nữa.
Đối với đầu tư bất động sản khu công nghiệp thì tôi thường ưu tiên những vị trí của dân, tôi không mua đất đất dự án mà tôi thường mua đất của dân. Đối với dân thì anh chị có thể lựa chọn những cụm dân cư nào mà gọi là mặt đường của khu công nghiệp đấy, mặt của khu công nghiệp ấy. Anh chị mua đất của dân nhưng chú ý là mua đất của dân nhưng mà đất phải kinh doanh được chứ không phải là cứ mua đất trong làng, trong ngõ, trong hẻm rồi là chờ nó tăng đâu. Thực chất là cái tăng đó nó cũng không đem lại giá trị nhiều, mấy anh chị mua cho tôi những vị trí mà có thể kinh doanh được. Giá có thể sẽ cao hơn một chút so với những vị trí khác nhưng sau này, nếu trường hợp rủi ro khu công nghiệp đó không triển khai hoặc triển khai chậm anh chị vẫn có thể bán được cho dân.
Anh chị tại sao không mua đất dự án bất động sản khu công nghiệp là vậy, mà anh chị mua đất của dân là như thế, thậm chí là mua nhà của dân luôn, có thể kinh doanh nhỏ được thì khi rủi ro mà khu công nghiệp không triển khai hoặc triển khai chậm thì anh chị cũng có thể bán được cho những người dân địa phương đó. Chứ nếu anh chị mà mua đất dự án, tôi không nói tất cả nhưng tôi nói chuyện rủi ro nếu trường hợp khu công nghiệp không triển khai thì đất của dự án đó cũng chỉ dùng để chăn bò, rồi anh chị muốn thoát ra thì không thoát ra được. Đấy là thường thường khi mà bất động sản khu công nghiệp thì tôi thường khuyên chỉ là nên mua đất của dân ở ngay khu công nghiệp đấy, cổng chính, trục chính, đường chính và có thể kinh doanh được, có thể xây nhà trọ được, mình muốn làm gì cũng được, đấy là đối với bất động sản khu công nghiệp.
Ngoài vị trí còn vùng hoặc là rộng hơn khiến anh chị lại phải quan tâm đến vốn FDI đổ vào vùng đấy, chứ mọi người đừng có nghe báo đài vì có rất nhiều khu công nghiệp, có rất nhiều những dự án ven khu công nghiệp hoặc là dự án khu công nghiệp. Chủ đầu tư viết bài, viết báo PR, anh chị không để ý thực chất là cuối cùng đoạn phía dưới của bài báo có một số điện thoại của chủ đầu tư bán dự án đấy. Viết rất là hay, đôi khi anh chị hơi bị cuốn theo những cái lời văn của nó, anh chị lưu ý cái đấy cho mình tỉnh táo.
Ngoài ra thì là anh chị vào trong web của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Đối với bất động sản khu công nghiệp thì anh chị phải vào web của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đừng nghe ai cả. Mình vào trang web xem là một khu công nghiệp, nó mà phát triển được thì nó phải có vốn. Vốn ở đây là vốn FDI, anh chị phải kiểm tra vốn FDI đổ vào địa phương đấy trong năm đấy. Nếu không có vốn thì anh chị mua để đấy làm gì, làm gì có ai đầu tư vào thì làm sao mà bất động sản này phát triển được, mãi sau này anh chị bán cho ai. Chúng ta phải vào trong trang Bộ Kế hoạch và Đầu tư để đọc và kiểm tra tin tức. Chúng ta có thể xem phần cuối cùng phần vốn FDI được tải về, trong đấy có báo cáo chẳng hạn những thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài tháng 1/2021 theo ngành từ ngày mùng 01 tháng 01 năm 2021 đến ngày 20 tháng 1 năm 2021, có đầy đủ tất cả thông tin Hiện tại là một tháng đầu tiên thì Bắc Giang, Tây Ninh, Nghệ An đang đứng đầu, nằm trong top đầu những tỉnh thu hút đầu tư trực tiếp. Anh chị dựa vào đấy là biết khu vực đấy là ý gì, có thật sự là có vốn FDI đổ về hay không hay là nó chỉ tăng giá ảo mà thôi, đó là đối với bất động sản công nghiệp anh chị phải lưu ý điều đấy.
Trên đây là ba phân khúc mà bài báo CafeF của bạn Hạ Vy. Tôi có đưa ra những nhận định sâu hơn một chút để cho anh chị có thể tham khảo, tránh trường hợp anh chị bị mù mờ, không rõ.
Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “Phân khúc bất động sản được dự báo sẽ “bùng nổ” trong năm 2021?”, nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.
Xem thêm:
