Hiện nay có rất nhiều người lựa chọn hình thức thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, không chỉ vì số vốn đầu tư ban đầu ít mà còn bởi vì loại hình này nhà đầu tư dễ thu hồi vốn và sinh lời từ 5-8 tháng. Tuy nhiên, những điều ta nghe được trên báo đài chỉ là bề nổi. Đầu tư BĐS chưa bao giờ dễ dàng, không phải ai đầu tư cũng thành công với mô hình thuê và cho thuê lại. Sau đây là những lưu ý mà tôi chia sẻ với các bạn trước khi lựa chọn hình thức thuê và cho thuê lại để đầu tư.
Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại có dễ kiếm tiền?
Trước khi các bạn đầu tư, điều đầu tiên đó là các bạn phải xác định đúng phân khúc cho thuê, xác định đúng đối tượng khách hàng tiềm năng mình đang hướng tới, từ đó các bạn sẽ tính toán được để cân đối mức chi phí sao cho hợp lý cũng như các bạn lựa chọn được đúng khu vực thuê để tối ưu chi phí, ít cạnh tranh và có nguồn khách hàng ổn định. Khi không may các bạn chọn sai phân khúc đầu tư thì sẽ dẫn đến thu hồi vốn chậm hơn, thậm chí là các bạn có thể lỗ, không đảm bảo được nguồn thu. Hiện nay có một số phân khúc khách thuê khá là tiềm năng mà các bạn có thể cân nhắc ví dụ như là sinh viên, vợ chồng trẻ, nhân viên văn phòng, công nhân, kỹ thuật viên ở các nhà máy và cuối cùng là các công ty, doanh nghiệp đang có nhu cầu tìm mặt bằng để làm văn phòng. Đây là những đối tượng khách hàng khá tiềm năng mà các bạn cần phải xem xét, phân tích để lựa chọn đúng phân khúc cho thuê làm sao cho hợp lý.
Tiếp theo là các bạn phải lựa chọn về vị trí. Trong đầu tư BĐS thì gần như yếu tố vị trí có thể quyết định đến thành công hay thất bại của nhà đầu tư, ngay cả khi các bạn đầu tư thuê và cho thuê cũng vậy. Nếu các bạn có thể lựa chọn thuê một ngôi nhà ở vị trí đẹp, phù hợp với những tiện ích trong khu đấy khi đó các bạn có thể cho thuê giá tốt và luôn có lượng khách hàng thuê cao. Ngược lại, khi các bạn không may thuê nhà ở vị trí xấu thì dù các bạn có đầu tư nội thất như thế nào thì cũng khó lòng cạnh tranh với những khu nhà trọ ở gần khu văn phòng hoặc là các trường đại học, nếu đối tượng các bạn cho thuê là sinh viên. Như vậy thì các yếu tố các bạn cần phải quan tâm khi lựa chọn vị trí để thuê nhà là gì? Các bạn nên tìm vị trí gần các khu dân cư đã hoàn thành rồi, tiếp theo là xung quanh khu vực đó có các hạ tầng và tiện ích đã hoàn thiện, có chợ dân sinh, siêu thị, cửa hàng, nhà thuốc hay là các nhà hàng buôn bán nhỏ. Tiếp theo là vị trí các bạn lựa chọn phải dễ dàng di chuyển đến các vị trí khác bằng các phương tiện như là xe buýt hoặc là phương tiện cá nhân,… Tiếp theo, đương nhiên là khu vực các bạn thuê phải an ninh tốt. Nếu được thì các bạn nên ưu tiên lựa chọn những khu vực gần trường đại học hay là các khu văn phòng lớn.
Các bạn cần lên kế hoạch để đầu tư trước. Cần lên kế hoạch để sử dụng số tiền vốn của bạn, làm sao cho nó hợp lý. Đừng để đầu tư quá đà, để khi đầu tư xong rồi thì đến bước tìm người thuê hay là quảng cáo thì hết vốn, không còn nữa. Khi đó thì rất mất thời gian và rất lâu mới tìm được người thuê. Làm ở lĩnh vực này thì các bạn luôn cần có một khoản dự phòng để xử lý các sự cố của nhà mà mình đang thuê chẳng hạn như là tắc ống nước, tắc hố ga, rồi đường dây điện bị hỏng,… Cũng như các bạn cũng cần phải có vốn để duy trì và vận hành khi mà thời gian đầu chưa có nguồn khách thuê. Đương nhiên thì các khoản dự phòng phải phụ thuộc vào vốn của bạn nhưng nếu được thì các bạn nên để từ 5-10% phí dự phòng.
Tôi sẽ liệt kê các khoản chi tiết sau đây để các bạn dễ hình dung. Khoản chi phí thứ nhất đó chính là thuê nhà nguyên căn, chi phí này các bạn nên cân đối làm sao cho hợp lý đừng có nên nhiều quá hoặc không nên ít quá. Bởi vì ít quá thì nó sẽ hạn chế sự lựa chọn của các bạn. Chi phí tiếp theo đó chính là chi phí sửa chữa lại ngôi nhà rồi tách phòng cho thuê, làm lại đường điện, đường nước,… nếu mà trường hợp nó đã xuống cấp. Tôi lấy ví dụ nếu đối tượng khách hàng có kinh tế tốt hơn một chút thì khi đó các bạn cần phải sửa chữa nhiều hơn để hướng đến đối tượng này. Tiếp theo là những chi phí dự phòng, chi phí quảng cáo để tìm người thuê. Ngoài ra các bạn cần phải lưu ý là khi bỏ ra chi phí xong rồi thì các bạn cần tính toán làm sao để đưa ra một mức giá thuê hợp lý dựa trên diện tích và nội thất của phòng cho thuê, đương nhiên các bạn cũng cần tham khảo giá thuê của khu vực xung quanh nữa. Khi làm giá thuê nhà thì cũng tùy thuộc vào đối tượng ban đầu mà bạn đã xác định để làm sao đưa ra mức giá tiền thuê hợp lý, rồi chắc chắn sẽ tính thêm các chi phí khác như nhà có điều hòa, tủ lạnh hay là bình nóng lạnh, thang máy, camera an ninh,…
Cần lưu ý các chi phí sinh hoạt hàng tháng như điện, nước, cáp truyền hình, wifi,… các bạn nên đưa ra một mức giá phù hợp. Những chi phí này không cao nhưng rất dễ làm các bạn mất khách. Tôi lấy ví dụ như tiền điện chẳng hạn, 2 bạn sinh viên thuê 1 phòng sẽ dùng hết 50 số điện, nếu xung quanh lấy 3000/số mà các bạn lấy 4000/số thì mức chênh lệch này theo suy nghĩ của người thuê là rất là cao nhưng lợi nhuận thu về không được bao nhiêu cả. Bây giờ chênh nhau 1000 đồng, các bạn nhân lên 50 số thì chỉ được 50000 đồng/tháng và số tiền này không là gì so với số tiền các bạn cho thuê nhà. Nghĩa là làm sao các chi phí nhỏ khác nó không làm ảnh hưởng đến chi phí lớn đấy là chi phí thuê nhà hàng tháng dẫn tới mất khách vì khi đi thuê thì tâm lý khách hàng họ sẽ rất dễ hay so sánh các chi phí nhỏ như thế.
Điều lưu ý tiếp theo đó là khi đầu tư, các bạn cần có kinh nghiệm về quản lý. Quản lý liên quan đến rất nhiều vấn đề, một số trường hợp các bạn sẽ thường gặp đó là: khách hàng đóng tiền trễ, quản lý về an ninh trật tự hay là những vấn đề liên quan đến bảo dưỡng rồi giải quyết tranh chấp với khách hàng thuê. Để các bạn có thể quản lý tốt hết những điều trên, thì ở khu thuê nhà các bạn cần có bảng quy định chung về sinh hoạt trong ngôi nhà đó. Ngoài ra các bạn cần lựa chọn khách thuê làm sao cho phù hợp đặc biệt là khi có khách thuê mới thì các bạn cần tiến hành đăng ký tạm trú ngay với công an phường hay xã để xác minh thông tin tránh những rủi ro sau này. Ngoài ra các bạn nên kết bạn với một số người thuê nhà, để thỉnh thoảng thăm hỏi tình hình tại khu cho thuê để kịp thời giải quyết các sự cố xảy ra.
Cần xem xét kỹ về hợp đồng thuê nhà, thỏa thuận kỹ về các điều khoản sửa chữa, chỉnh trang lại ngôi nhà hay thêm phòng chẳng hạn. Trong hợp đồng cần có những điều khoản chung về việc ai sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa khi xảy ra cháy nổ, hỏng hóc lớn trong ngôi nhà hay các vật dụng có sẵn trong ngôi nhà. Khi ký hợp đồng với chủ thuê nhà, các bạn cũng cần phải nói rõ là các bạn thuê sửa chữa để cho thuê lại để tránh trường hợp xảy ra mâu thuẫn về sau. Còn đối với khách hàng của bạn thì cũng cần phải có hợp đồng rõ ràng để tránh những rủi ro sau này sẽ đến, cần ghi rõ những điều khoản về sửa chữa những vật dụng nào trong ngôi nhà khi bị hỏng hóc. Có thế mới đảm bảo quyền lợi của bạn và cả người thuê, hạn chế xảy ra tranh chấp không đáng có.
Trên đây là bài chia sẻ của Thiện Bình về chủ đề “Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại – Thuê và cho thuê bất động sản”, nếu anh chị có thắc mắc hay cần thêm thông tin gì hãy comment bên dưới nhé.
Xem thêm:
